В настоящее время ипотека является чуть ли не единственной возможностью приобрести собственное жилье при наличии ограниченных ресурсов. Большинство объектов недвижимости с привлечением заемных средств приобретается с минимальным первоначальным взносом в размере 15-20%. При этом, как правило, даже такую сумму заемщик зачастую формирует из кредитных средств. Обращаясь к риэлторам, покупатель может получить такую "услугу", как "завышение стоимости объекта в договоре купли-продажи" с целью получения от банка под минимальный процент бОльшей суммы для покрытия дополнительных расходов (ремонт, приобретение машины, покупка новой мебели в квартиру и т.п.), в лучшем случае, либо для предполагаемого в будущем дефолта заемщика и изъятия квартиры банком, в худшем случае.
Оказание такой "услуги" осуществляется следующим образом:
1. Риэлтор производит переговоры с продавцом и приходит к соглашению о завышении стоимость объекта недвижимости в договоре купли-продажи, при этом фактическая стоимость объекта ниже, чем в договоре.
2. Риэлтор вступает в сговор с оценщиком о том, чтобы итоговая стоимость по отчету была выше, чем действительная рыночная стоимость данного объекта.
3. Риэлтор предоставляет пакет документов в банк для оформления ипотечной сделки. Заемщик вносит первоначальный взнос на счет в банке, заключается договор ипотеки и банк перечисляет оставшуюся сумму продавцу.
4. Продавец передает разницу между фактической стоимостью объекта и стоимостью по договору купли-продажи покупателю.
В использовании данной схемы у продавца, покупателя и оценщика возникает множество рисков:
1) Продавец рискует выплатить большую сумму НДФЛ при продаже объекта (если объект в собственности менее 5 лет).
2) Покупатель может не получить от продавца суммы в размере разницы между фактической стоимость квартиры и стоимости по договору купли-продажи.
3) Оценщик может лишиться аккредитации в банке, получить дисциплинарное взыскание со стороны СРО оценщиков, понести существенные репутационные риски.
Кроме того, данная схема может быть расценена банком как мошенническая и ее использование может привести к негативным последствиям.
Данная информация подготовлена исключительно с целью обзора, ни в коем случае не принуждает использовать ее при совершении сделок купли-продажи.