Мошенничество на рынке недвижимости берет своё начало в период становления права частной собственности и является неотъемлемым спутником до сих пор.
Вот уже 4етыре века неотъемлемой частью рынка недвижимости являются люди, которые, как правило, обманным способом зарабатывают деньги намеренно нанося ущерб участнику сделки с объектом недвижимости.
По данным статистики МВД за период с января по сентябрь 2018 года, объем преступлений совершенных путем мошенничества составляет 158,7 тысяч. И данная статистика отражает только зарегистрированные заявления. К сожалению, актуальной информации, касаемо удельного веса мошеннических действий в сфере недвижимости найти не удалось.
На сегодняшний день, благодаря использованию и внедрению так называемого «титула Торенса» на территории РФ, количество мошеннических действий на рынке недвижимости сократилось. Как о локальной победе, способной сократить объем мошеннических действий неоднократно заявлял Росреестр, делая отсылку к вступлению федерального закона №218 "О государственной регистрации недвижимости" с 1 января 2018 года.[1]
По нашему мнению, принципиальные вещи, содержащиеся в данном законе, способны незначительно сократить объем общеизвестных мошеннических схем.
Мы не будем рассматривать тривиальные схемы, про которые все уже читали не раз, ориентированные на невнимательность или доверчивость сторон. Все эти «подсунуть один документ вместо другого» не несут под собой никакой интеллектуальной нагрузки, они однозначны и скучны, более того рассказаны до нас с чем Вы можете на сайте РБК, а именно:
1) https://realty.rbc.ru/news/5b76a7d09a79471503c22e8c
2) https://realty.rbc.ru/news/5ab3844a9a7947059be2d793
Вместо этого мы разберем способ, как люди, используя установленные законодательством юридические инструменты, противоправным способом завладевают чужим имуществом, используя при этом объекты недвижимости. Я хотел бы предварительно сделать оговорку, что далеко не всегда данные действия производятся сознательно, но только покупателям объектов недвижимости от этого явно не легче.
Итак, начнем:
Продавец очень спешит с продажей, он резко засобирался в другой город, ему срочно нужны деньги под любым предлогом, возможно вообще не хватает денег на полет в космос, поэтому готов двигаться на какие-то невообразимые цифры относительно рынка. Нет поводов не соблазниться, учитывая тот факт, что Вы давно планировали подобную покупку и ждали случая. Вот этот случай и настал.
Вы выходите на сделку по покупке объекта недвижимости, долго и упорно согласуете все условия с продавцом, встречи, расставания, переписки, в итоге все завершается договором купли-продажи и соответственно получением денежных средств продавцом (вариант с обременением- ипотекой тоже попадает, но в частности мы не будем уходить). Спустя 2 недели Вы точно так же успешно приходите в МФЦ за получением зарегистрированных договоров купли-продажи и выписки из ЕГРН, где в качестве правообладателя по данному объекту с радостью наблюдаете свое имя. Но более всему Вы радуетесь тому факту, что сумма сделки, на Ваш взгляд получилась ниже рыночной.
Проходит срок не превышающий трех лет, Вы открываете почтовый ящик в котором лежит почтовое уведомление и с мыслью о том, где же Вы успели превысить скорость в последнее время, идете на почту. На почте Вы забираете письмо где с удивлением обнаруживаете инициалы/наименование продавца, который продал , так удачно для Вас, объект недвижимости. Я как и раньше не планирую погружаться в процессуальные и прочие момента, это удел специалистов, поэтому убирая лирику, Вы только что получили заявление о признании сделки недействительной.
На сегодняшний день, как показывает статистика, удовлетворяются заявления о признании сделки недействительными 41 раз из 100, но учитывая необходимость обращаться в суд с данным заявлением со стороны арбитражных управляющих (дабы не нарваться на недовольного кредитора и потом не объяснять в суде почему он не оспаривал какую-либо сделку, там еще Россреестр может задать вопросы, в общем ситуация так себе может создаться) в действительности сделки попадающие в категорию оспоримые признаются недействительными намного чаще.
Я повторюсь к указанному выше, что ни в коем случае не утверждаю, что все ситуации подобного рода планируются людьми и реализуются сознательно, но тот факт, что оспаривание сделок является неотъемлемой процедурой практически каждого банкротства в котором у предприятия/гражданина «есть что» оспорить, имеет место быть. Это необходимо не просто знать, но и держать в голове при заключении любой сделки.
Именно поэтому, работая со специалистом, качество его работы мы предлагаем оценивать по трем критериям, не принимая в расчет стандартные вещи.
1) Предложение провести оценку рыночной стоимости объекта при отчуждении (в случае, если цена сделки является заниженной относительно рынка, это так же необходимо делать при покупке движимого имущества)
Данная услуга стоит незначительных денег по сравнению со стоимостью приобретаемого имущества, однако может сыграть ключевую роль в дальнейшем.
2) Изучение текущей задолженности продавца, а также судебных споров в которых он выступает в качестве ответчика.
Очевидно, что задолженность может быть искусственно сформирована задним числом уже после проведения сделки, однако понимание текущего финансового состояния Продавца просто необходимо. В ситуации, когда продавец действительно является добросовестным лицом и продает свое имущество с целью частичного погашения задолженности, он не имеет мотива «навредить» Вам, однако в данной ситуации уже многое зависит не от него.
3) Изучение оснований возникновения права собственности. Необходимо понимать на основании чего возникло право собственности и возможности оспаривания правомочности данных оснований.
Удачных и неоспоримых Вам сделок!
[1] (https://rosreestr.ru/site/press/news/kak-sobstvennikam-nedvizhimosti-zashchititsya-ot-moshennicheskikh-deystviy/)
