На что обратить внимание, приобретая недвижимость в РФ
В целом процедура приобретения недвижимости в России схожа с процедурой приобретения недвижимости в Казахстане.
Расскажу некоторые моменты, с которыми мы столкнулись на практике, приобретая квартиру в России.
Сразу сделаю небольшое отступление, наличие недвижимости в РФ, также как и ее отсутствие, никаким образом не влияет на получение статуса РВП, ВНЖ, гражданства. Если есть недвижимость - хорошо, но это не дает никакого преимущества при подаче документов, не наделяет Вас никаким статусом при рассмотрении документов, не ускоряет сроки принятия решения.
Есть только 2 положительных момента и то, касающихся только Вас лично:
Во-первых, по прибытию в регион вселения не возникнет вопросов о временной регистрации. Вы без проблем можете сразу зарегистрироваться в своем собственном жилье. Но обратите внимание (!) зарегистрироваться может только собственник жилого помещения. Если участник госпрограммы приобретает в собственность недвижимость на себя лично, как на единственного владельца, то зарегистрировать на данной жилплощади он сможет только своих несовершеннолетних детей членов его семьи. Совершеннолетних членов своей семьи он регистрировать не имеет права, т.к. не является гражданином РФ. Чтобы все совершеннолетние члены семьи могли зарегистрироваться в приобретенной недвижимости, они должны быть собственниками этого помещения, то есть иметь долю недвижимости в собственности.
В нашей ситуации с участником программы на ПМЖ выезжают еще четыре члена его семьи: двое несовершеннолетних детей и двое взрослых. Недвижимость приобреталась на троих взрослых в равных долях. На сделке присутствовали двое совершеннолетних, третий участник сделки выписал доверенность на одного из присутствующих на сделке. Соответственно, каждый совершеннолетний может зарегистрироваться в своей доле недвижимости, а дети регистрируются автоматически с родителями.
Во-вторых, после получения статуса ВНЖ, необходимо оформлять постоянную регистрацию, сделать которую можно при наличии собственного жилого помещения.
Теперь перейдем непосредственно к самой недвижимости.
1. Собственник жилого помещения
Право собственности у россиян на их недвижимость может возникнуть при разных обстоятельствах: договор мены (помните, при СССР меняли большие квартиры на маленькие и наоборот), недвижимость может быть получена в дар, приобретена на материнский капитал и еще много вариантов. Но все описывать нет смысла, тем более я не юрист по образованию. Важно кто собственник жилья и наличие документа, подтверждающего право собственности. Собственно все.
2. Документы на недвижимость
Плана на недвижимость (как ни странно!) практически нет ни у кого. Ответ прост: сделать недешево, если нужен план, сделаете в БТИ на себя. Перепланировки никто не узаконивает. Это только необходимо для ипотечного кредитования. Но так как у нас гражданство другого государства, соответственно через банк пока мы ничего не приобретаем.
3. Выход на сделку
Как быстро можно совершить сделку напрямую зависит от количества собственников жилого помещения. Идеально, когда собственник один. Так называемая "чистая сделка". В этом случае Вам представляют справку из МФЦ (Много Функциональный Центр, это как у нас ЦОН и справка как у нас об обременении на недвижимость). В ней указаны все зарегистрированные на данной жилплощади, в том числе есть ли лица, которые имеют права проживания. Это в отношении лиц, находящихся в местах заключения и лечебных учреждениях. Они могут быть не зарегистрированы в этом жилье, но иметь права проживания. Если есть таковые, то целесообразно не приобретать такую недвижимость.
В день проведения сделки Вы получите справку из МФЦ, в которой на день совершения сделки никто не должен быть прописан.
Гарантии о том, что квартира не заложена в банке, прописаны в основном договоре в части обязанности продавца, там же указано, что продавец несет ответственность за предоставление недостоверной информации. Как проверить достоверность информации, честно, не подскажу.
4. Заключение предварительного договора о продаже
Если Вас устраивают все вопросы можно оформлять предварительный договор о продаже недвижимости. В большинстве случаев договор стандартный, в нем описаны пункты и условия задатка. Но обратите внимание(!) в договоре описываются все вещи, которые покупатель оставляет в квартире. Внимательно обсудите с покупателем каждую вещь и пропишите все в договоре.
5. Оформление сделки
Помощь в оформлении сделки осуществляет риелтор. Да, именно так. Без риелтора Вы не сможете купить недвижимость. Если собственник один, все документы оформляются в МФЦ. Оплата за услуги риелтора составляет – 1-3 % от стоимости недвижимости.
Если собственников несколько – это считается нотариальной сделкой. Например, совместная собственность супругов, или долевая собственность родителей и совершеннолетних детей, тогда сделка оформляется у нотариуса. Услуги нотариуса тоже составляют – 1-3 % от стоимости недвижимости. Чаще всего продавец недвижимости берет этот пункт расходов на себя. Но обсудить вопрос кто будет оплачивать нотариальные услуги необходимо до совершения сделки. В случае оформления сделки у нотариуса услуги риелтора тоже оплачиваются, но эти расходы берет на себя уже покупатель. Отношения Продавец-Покупатель, в принципе не существуют. Все только через риелтора.
6. Несовершеннолетние собственники
Если собственники жилья являются, в том числе несовершеннолетние дети, т.е. недвижимость полностью или частично приобретена на материнский капитал. В таком случае сделка не только нотариальная, но еще разрешение на сделку выдают органы опеки. Занимает по времени -1,5-2 месяца. Но не факт, что опека даст разрешение на сделку. Много всяких подводных камней. К примеру, детей сразу должны зарегистрировать в другую жилплощадь, по квадратуре, это не может быть меньше, чем их доля в настоящей квартире. На словах у всех продавцов все идеально и везде все схвачено. Но сможет ли на практике мама получить разрешение опеки на сделку, зарегистрировав своих детей, проживающих в четырехкомнатной квартире в однокомнатную квартиру своей бабушке, большой вопрос. В общем, мы не решились на такую сделку. Выбрали квартиру поменьше, с единственным собственником. Оплатили ускоренное оформление (обычное оформление занимает около 3 недель, ускоренное 3 дня), потому что покупали недвижимость в отпуске, и на поиск и оформление недвижимости было времени чуть больше месяца.
7. Расчёт по сделке
Расчет производить лучше всего в российских рублях. Иностранная валюта особо не имеет ценности. Иностранные купюры должны быть товарного вида, к ним есть ряд требований, иначе их обменяют на рубли по низким ставкам. Обменные пункты в основном только в банках, и то не во всех отделениях (конечно, при условии, что Вы не покупаете недвижимость в Москве или Питере). Также при обмене валюты, больше эквивалента 10 тыс. долларов США необходимо заранее заказать нужную сумму и в обязательном порядке банк потребует оригинал документа, подтверждающего происхождение денег.
8. Когда съедете?
Уточняйте, как быстро продавец может освободить жилплощадь. По закону дается 15 дней. Но очень часто покупателю нужно время для покупки нового жилья, то есть он продает недвижимость и на вырученные деньги с этой продажи покупает себе жилье.
Это может занять время. Готовы ли Вы ждать в принципе, и сколько времени можете ждать?
9. Оплата коммунальных счетов
Производите все оплаты по коммунальным платежам только после переоформления квитанций на свое имя. В противном случае у предыдущего собственника будет переплата, т.к. квитанции оформлены на его имя. А у Вас будут коммунальные долги.
