Один человек пишет мне назовем его условно Александр. Узнал о схеме, и стало интересно, насколько это вообще реально. Опишу суть.
Покупаешь в ипотеку долю в квартире родственника, например матери. Дальше деньги, полученные от банка, кладешь на ИИС. Получаешь налоговый вычет типа А. Если сумма более 400 000 Р — никто не мешает эти же деньги положить на второй ИИС, открытый на другого человека, например на мать. По нему она также получит налоговый вычет. Потом спокойно платишь себе ипотеку: доход по ИИС и вычеты запросто покроют проценты по ипотеке, может даже и в плюс выйти получится.
По итогу есть накопленная сумма на ИИС и погашенная ипотека.
Какие у такого метода могут быть подводные камни? Можно ли таким образом еще получить вычет за покупку квартиры?
- Суть вашей идеи заключается в том, чтобы взять ипотеку и полученные деньги инвестировать через ИИС. Когда я вижу идею взять кредитные деньги и вложить их в фондовый рынок, мне уже становится страшно. И вот почему.
- Нужно гарантированно ежемесячно отдавать банку деньги с процентами.При этом ваша выгода от инвестиций не гарантирована: чтобы в итоге оказаться в выигрыше, вам недостаточно просто получать прибыль по вашему инвестиционному счету — вам нужно получать прибыль больше, чем вы платите банку процентов. И это все надо делать на протяжении нескольких лет.
Учитывая ставки по ипотеке на уровне 8—12% годовых, вам нужно получать доходность минимум 10—15% ежегодно, а это уже не такая простая задача. Но, даже если вы с ней справитесь, ваша прибыль будет не 10—15%, а 2—3% годовых: нужно же еще платить процент по ипотеке. Скажем, от миллиона рублей это 20 000—30 000 Рв год.
Еще нужно учитывать ограничения по ИИС.Деньги, которые вы кладете на ИИС, нельзя снимать в течение трех лет, чтобы не потерять налоговые льготы. Кроме того, сумма, на которую начисляется вычет, ограничена — максимум 400 000 Р в год. То есть в виде вычета за год вы получите максимум 52 000 Р, это 13% от 400 000 Р.
Ежемесячный платеж по кредиту с вашими условиями будет не меньше 35 000 Р — ведь вместе с процентами нужно отдавать еще и часть основного долга. Получать 35 000 Р процентов от инвестиций каждый месяц, чтобы отдавать за их счет ипотеку, не получится — даже с учетом вычета 52 000 Р.
- Вывод: пока деньги будут лежать на ИИС и приносить вам процент, ипотеку вам придется отдавать своими силами из каких-то еще денег, так как возможности выводить средства у вас не будет. Даже если вы вложите деньги в облигации и сможете получать по ним купон на отдельный банковский счет, купон будет приходить раз в 3-6 месяцев, а значит, использовать его для оплаты ежемесячных ипотечных платежей тоже не получится.
Но это все лирика. Давайте разберемся на конкретных примерах. - Достаем калькулятор
Я решил все же набросать некоторые из возможных примеров реализации вашей схемы. Но не все. Я не буду рассматривать инвестиции в акции при вашей схеме, так как при этом варианте у инвестора вообще нет никакой уверенности в стабильных доходах.
Если уж и прикидывать варианты, то только с инвестициями в ОФЗ. Доходность по ним сейчас от 6—7% годовых. С одной стороны, это значительно меньше ставки по ипотечному кредиту. С другой — по-прежнему есть риск того, что тело облигации — цена самой облигации, которая определяется рынком, — снизится, что для инвестора будет означать потенциальный убыток.
- Я хочу открыть ИИС на кредитные деньги
Итак, допустим, вы взяли 2 млн рублей в ипотеку на 5 лет по ставке 10%. Все эти деньги вы вложили в ОФЗ под 7% годовых. На эту сумму вы на протяжении пяти лет получаете вычет 52 000 Р в год — это максимальное ограничение по ИИС.
Ваши действия:
первый год: положили 400 000 Рна ИИС, купили на них ОФЗ, оставшиеся 1 600 000 Р положили на обычный брокерский счет и купили те же ОФЗ;
ежегодно со второго по пятый: переводите с обычного брокерского счета 400 000 Р на ИИС, опять получаете вычет.
Теперь, чтобы сравнить ваши расходы по ипотеке и ваши доходы от инвестиций в ОФЗ и вычета по ИИС, нужно привести все к годовому выражению. В итоге ваша годовая доходность за год равна:
7% годовых по купону + (13% вычета / 5 лет) = 7 + 2,6 = 9,6%
Ваши расходы по кредиту при этом — 10% годовых.
Как видите, вы в минусе.
Ставка по ОФЗ всегда будет ниже ставки по кредиту. Единственный шанс оказаться в плюсе — налоговый вычет. Но размер ежегодного вычета ограничен суммой 400 000 Р, а значит, если сумма вашей ипотеки больше 400 000 Р — годовая доходность вычета будет размазываться. Сейчас объясню, что я под этим подразумеваю.
Предположим, вы берете 400 000 Рв кредит и кладете их на ИИС — с них вы получите 52 000 Р вычета, то есть 13%. Но если вы возьмете 800 000 Р кредита, для максимального вычета вам нужно будет вносить их не в один год, а в два — и все равно вы получите 52 000 Р вычета за год, то есть уже 6,5% от взятой в кредит суммы. Если берете 1,2 млн, для максимального вычета нужно будет вносить по 400 000 Р три года подряд — но максимальный вычет составит все равно 52 000 Р в год — уже 4,33% от взятой в кредит суммы.

Как выжать максимум из ИИС
Исходя из этого, можно сказать, что самый выгодный для вас сценарий возникает тогда, когда вы можете 13% от вычета разом приплюсовать к вашей доходности по ОФЗ, не растягивая на несколько лет. Этот идеальный сценарий возможен при кредите 400 000 Р на год. Любая другая комбинация будет значительно менее выгодна, поэтому рассмотрим лучший сценарий в деталях.
Подробный расчет
Схема «берем кредит и инвестируем его».Исходные данные: кредит 400 000 Рна год под 10% годовых. Ежемесячный платеж — 35 200 Р, переплата — 22 000 Р. 400 000 Р кладем на ИИС, кредит гасим из своих.
Получим вычет по ИИС 52 000 Р и купон по ОФЗ — дважды в год по 13 000 Р. Это из расчета доходности облигаций 6,5%. Фактически большую доходность по ОФЗ сейчас не найти: падает ставка ЦБ — падает и доходность облигаций.
В итоге: переплатили по кредиту — 22 000 Р, доход по ОФЗ плюс вычет — 78 000 Р, прибыль — 56 000 Р.
Выглядит неплохо, но тут не учтена важная деталь: каждый месяц вы отдаете часть своих денег, чтобы погашать кредит. Но эти деньги могли лежать у вас в тех же облигациях на ИИС и приносить доход. Рассмотрим и такой вариант.
Схема «не берем никаких кредитов, а просто инвестируем свое». Исходные данные: кредит не берем, а то, что должны были отдавать за кредит, инвестируем на ИИС в те же ОФЗ.
Получим вычет по ИИС 52 000 Р и купон по ОФЗ: если предположить, что вы ежемесячно покупали ОФЗ на сумму 35 200 Р, за год вы получите доходность от купона примерно 14 000 Р.

Вы решили открыть ИИС. Посчитайте, сколько денег сможете вернуть
Итоговая прибыль без кредитных денег: 52 000 + 14 000 = 66 000 Р.
То есть в реальности кредит только уменьшает ва - шу прибыль. Конечно, можно найти более доходные инструменты и выйти в плюс, но риски с кредитом велики, и никто не гарантирует прибыль. Мы очень не рекомендуем вкладывать кредитные деньги. Лучше потихоньку откладывать свои.
Если рассматривать другие сценарии, с большей суммой вклада или сроком займа, ваша переплата по кредиту будет увеличиваться, а эффект от вычета будет размываться за счет ограничений ИИС, поэтому иные сценарии будут только хуже.
А что с вычетом на квартиру при такой схеме
Мы подробно разбирали тему вычетов.Если вкратце, то при покупке квартиры у близкого родственника вычет вы не получите. - Пишите свои вопросы, если такие возникли, обязательно лайк.
