Первоначальной отправной точкой в постройке и регистрации права собственности на объекты недвижимости является Земельный Кодекс РФ и ПЗЗ (правила землепользования и застройки) субъекта РФ (на территории которого расположен земельный участок). Данные правовые нормы указывают, что каждый земельный участок обладает своей спецификой (которая влияет на размещение на нем объектов недвижимости), закрепленных в категории и виде разрешенного использования земельного участка. Иными словами, перед тем как обдумывать строительство на своем земельном участке, было бы неплохо ознакомиться с правоуставнавливающими документами на свой участок.
Наиболее распространенные «типы» земельных участков, на которых можно возводить данные вспомогательные постройки: категория земель - «земли населенных пунктов», «земли сельскохозяйственного назначения»; вид разрешенного использования «садоводство», «ИЖС». На участках данных «типов» возведение и строительство вспомогательных объектов допустимо, но некоторые особенности строительства конкретизируется в ПЗЗ, которое необходимо получить в местной администрации.
В соответствии с действующим Градостроительным кодексом РФ, для возведения вспомогательных построек (в соответствии с целевым назначением земельного участка) — получения разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию не требуется, как и обязательная регистрация в Росреестре. Получить разрешение и затем зарегистрировать объект нужно в том случае, если баня возводится как капитальное строение с одним или несколькими признаками,а именно: 2-х или 3-этажная конструкция; наличие коммуникаций; обустройство жилых помещений, например, спального места в комнате отдыха (более конкретно данные условия и критерии прописаны в ПЗЗ).
Отдельно стоит сказать про объекты капитального строительства и площадью более 50 кв.м. Данные объекты подлежат государственной регистрации как объекты капитального строительства, в связи с чем на строительство данных объектов необходимо получать разрешение на строительство. ФЗ № 217-ФЗ вступивший в силу 01.01.2019 года устанавливает, что для получения разрешения на строительство необходимо обратиться в Администрацию муниципального образования на территории которой расположен земельный участок. В соответствии с вышеуказанным законом, каждая Администрация должна была в установленном порядке дополнить административный регламент выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию. В регламентах указывается четкий перечень необходимых при подаче документов, обычно список состоит из следующих документов, но может варьироваться в зависимости от законодательства субъекта: правоустанавливающие документы на земельный участок, копия СНИЛС, копия паспорта заявителя/копия доверенности представителя, возможно предоставление ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), схема расположения планируемого строения на земельном участке.
Чтобы в будущем избежать проблем при эксплуатации постройки,рекомендуется следовать нормам ,установленным СНиП :
1)Возведение частной бани на собственной земле допускается на расстоянии 2,5 метров от соседних участков и 5 метров от построек жилого назначения. (соответственно,если вы не нарушаете данный регламент, то разрешения у соседей на возведение постройки не требуется)
2)Удаленность строения от проезжей части составляет не меньше 6 метров.
3)Расстояние к водоему составляет до 22 метров. Подобное требование предъявляется к расположению бани в отношении гидротехнического сооружения – колодца или скважины.
4)Возведение строения недопустимо на участках, подверженных затоплению.
5)При выборе места расположения бани следует учитывать розу ветров, которая присутствует на местности. Это предотвратит задымленность соседнего участка при регулярной топке бани.
Что касаемо налогооблажения то тут существует несколько случаев:
1) Если постройка не является капитальной и она не зарегистрирована в Едином госреестре недвижимости , то налогом эта недвижимость не облагается.
2) Если хозяйственная постройка капитальная и права на нее все-таки зарегистрированы, но ее площадь не превышает 50 квадратных метров, налог с нее не взимается.Но есть важное условие: постройка не должна использоваться в предпринимательской деятельности.
3) Капитальные хозяйственные постройки, не попадающие под действие льгот, облагаются налогом в общем порядке на основании поступившей в налоговые органы информации о зарегистрированных правах граждан на такие объекты, включая сведения из Росреестра, а также от нотариусов при оформлении прав на наследство.
Какие могут быть нарушения?
Самое главное нарушение это нарушение норм гражданского права, а именно статья 222 Самовольная постройка, такое нарушение может произойти в том случае , если по общим правилам Вы были обязаны зарегистрировать недвижимость на участке и по каким то причинам этого не сделали, либо возвели постройку на землях , на которых законом предусмотренным запрет возведения.Так же при нарушении норм СНиП, перечень которых предоставлен выше. По общему правилу грозит снос постройки в целом. Это может сделать орган местного самоуправления через суд.
В случае если Администрация МО отказывает в выдаче разрешения на строительство или Росреестр отказывает в регистрации права собственности и постановки на кадастровый учет — данные отказы необходимо оспаривать в порядке административного судопроизводства в судебном органе по месту нахождения административного ответчика. Стоит учитывать, что представлять интересы Истца (гражданина/юр.лица) в судебном порядке может только лицо с юридическим образованием.
