на объект коммерческой недвижимости
В наших предыдущих материалах вы уже познакомились с двумя вариантами управляющих, которые всегда есть в вашем офисном здании. Один из них следит за его техническим состоянием, другой - за его финансовой составляющей. К последней относятся эксплуатационные расходы.
1. Структура эксплуатационных расходов
Формирование нового бюджета эксплуатационных расходов актуально в следующих случаях:
- Собственник объекта недвижимости ищет подрядчиков и готовится к тендеру;
- Якорный арендатор проводит мониторинг рынка с целью оценить адекватность условий в своём текущем здании;
- Новый финансовый год (для собственника).
Арендаторы не всегда детально интересуются данным бюджетом: как правило, нас, в первую очередь, интересует конечная цена – аренда плюс эксплуатация. Однако часто в договоре аренды присутствует пункт, где оговаривается, что собственник, девелопер, управляющая компания или арендодатель может повышать эксплуатационные расходы по своему усмотрению. Конечно, лучше обезопасить себя от подобной ситуации и договориться на какую-то понятную ставку индексации этих расходов. И вот в этой ситуации вопрос контроля эксплуатационных расходов становится актуальным для арендатора.
Эксплуатационные затраты – это затраты, связанные с содержанием объекта недвижимости. Они обладают следующей структурой:
1. Административные расходы (включая службу ресепшн);
2. Техническая эксплуатация всех инженерных систем и оборудования:
- Ежедневные осмотры;
- Регламентные и планово-предупредительные работы;
- Косметический ремонт здания;
- Текущий ремонт систем, который включает:
- кондиционирования и вентиляции;
- лифтового хозяйства;
- водоснабжения;
- электросетей;
- тепловых сетей;
- канализации;
- систем видеонаблюдения;
- контроля доступа;
- пожарной безопасности;
- охранной сигнализации;
3. Уборка помещений и благоустройство территорий;
4. Обеспечение безопасности;
5. Вознаграждение УК;
6. Иные услуги в здании для пользователей объекта.
Стандартно, сумма операционных расходов рассчитывается исходя из размера арендуемых площадей и выставляется в виде фиксированной суммы. Как правило, это устраивает обе стороны: арендатор платит фиксированную сумму, не вникая в детали, а управляющая компания всегда может ориентироваться на определенные суммы, при которых избегает попадания в минус.
2. Что такое система Open Book, и кто ею пользуется?
Всё больше приобретает популярность система Open Book ("открытая книга"), которая позволяет оплачивать фактические расходы. Её суть состоит в том, что собственник опирается на прямые затраты при выставлении счета за эксплуатационные расходы. Прямые затраты имеют подтверждающие документы, которые при желании можно запросить у собственника.
Работа по системе Open Book– это новая опция в работе управляющих компаний, которые следят за обеспечением технической и финансовой жизнедеятельности нашего здания. Она подразумевает прозрачную схему расчета операционных расходов.
В настоящий момент в России эта западная практика начинает получать распространение только в зданиях класса А и B+ в связи с тем, что арендаторы, привыкшие к западным стандартам, зачастую запрашивают данную опцию как обязательную.
3. Бюджетирование эксплуатационных расходов
Помимо перечисленных выше пунктов, связанных с эксплуатацией здания, в эксплуатационные расходы попадают и иные услуги, которые собственник может предоставлять для обеспечения комфорта пользователей объекта. Это может быть, например, предоставление бесплатного wi-fi в лобби, обустройство велопарковки или организация новогодних праздников.
В эксплуатационные расходы попадут налоги на недвижимость. В соответствии с законодательством РФ, налоги подлежат уплате напрямую налогоплательщиком, и своё налоговое бремя собственник не может переложить на арендатора. Поэтому суммы, из которых будет платиться налог, могут быть включены в OPEX.
Закладывая суммы, необходимые для уплаты налогов, именно в OPEX, а не в ставку аренды, арендодатель или собственник обеспечивает себе конкурентоспособную ставку. Базовая ставка аренды должна выглядеть для конечного потребителя максимально привлекательно, поэтому собственники ни в коем случае не будут добавлять в неё ничего лишнего.
Подробнее мы писали об этом ранее.
4. Где вам могут «накинуть лишних» и как этого избежать
Чаще всего, избежать добавления «лишних» сумм в эксплуатационных расходах не получится в связи с их недостаточной прозрачностью. Закон обязывает собственника выполнять ряд условий только в части коммунальных услуг: здесь идёт напрямую перевыставление счетов от городских коммунальных служб за отопление, электроэнергию и воду.
Операционные расходы не регламентируются законодательством, более того, как правило, они защищены коммерческой тайной, так как речь идёт о договорах с третьей стороной – клининговыми и охранными службами, провайдерами и т.п. Повысить прозрачность бюджета может договорённость об использовании системы отчетности Open Book.
Источник: https://officenavigator.ru/