Уже скоро пять лет как мы купили первую квартиру, 50кв.м. в Адлере. В конце 2016-го купили маленькую студию 20 кв.м., а летом 2017-го еще одну квартиру 32 кв.м. Вообщем кое какой опыт имеем, узнали все "подводные камни" рынка недвижимости Сочи и можем поделиться своим опытом.
Предистория.
В начале 2015-го мы впервые приехали в Сочи. После московского снега, слякоти и морозов здесь мы ощутили себя как в раю: клумбы с цветами, пальмы, сияющее солнце ! Возвратившись домой и немного посовещавшись с родственниками решили купить квартиру в Адлере. Почему именно в Адлере и почему именно квартиру? Адлер все таки поспокойнее Сочи, не такой пафосный. Тогда мы оба еще работали и нам очень удобно было добираться из аэропорта. Почему квартиру: 1-е - из за ограниченности в средствах, нормальный дом на нормальном участке с коммуникациями, уже тогда стоил больших денег; 2-е - у нас в это время уже была большая усадьба под Владимиром и мы прекрасно осознавали какой это груз. У Жени был опыт покупки квартиры в Подмосковье. Тогда в 2002-м все было просто, почитал объявления в газетах, посмотрел варианты выбрал и уже через 3-4 дня заехал в квартиру. Но насколько все это сложнее в Сочи, нам только предстояло узнать !
"Фонари"
Фонарь - всем нам знакомо это простое слово, означающее осветительный прибор, или "фонарь под глазом", или "мне все до фонаря". В Сочи мы узнали еще одно, неожиданное значение этого слова. Так здесь называют объявления о продаже недвижимости, размещенные риэлторами в интернете или во множестве развешанные в местах массового прибывания туристов.
"Фонарь" потому, что на 80-90% эти объявления полнейшая "липа"! Главное "засветиться", чтобы клиент позвонил. А затем начинается "обработка". Вы спрашиваете про заинтересовавшее вас объявление, вам отвечают, примерно так:«К сожалению этот вариант пять минут назад продали, но у нас есть много еще вариантов, но к сожалению они немного дороже и мы готовы прямо сейчас их показать». Главное зацепить вас на крючок ! Все хотят хоть маленький кусочек тепла и моря, поэтому самые востребованные варианты - жилье площадью от 15 до 35 кв.м. Учитывайте так же, что чем меньше площадь, тем дороже стоимость одного квадратного метра.
Виды недвижимости в Сочи.
Сочи, пожалуй единственное место в России, где люди живут в каких угодно помещениях, все их перечислять нет смысла. Но особенно можно отметить жилые гаражи и жилые эллинги, такое чудо есть только в Сочи.
Проще назвать их юридический статус: Жилой дом (часть дома); квартира; доля в квартире; апартаменты; жилое помещение; не жилое помещение. Отдельно стоят объекты недвижимости в новостройках, которые как и везде начинают продаваться, когда еще на участке для застройки и конь не валялся! Для нас новостройки сразу отпадали, мы не хотели нервотрепки, к тому же живя в Балашихе по дороге на работу проходили мимо нового дома, где голодали обманутые дольщики. Мы собирались брать только "вторичку" с полным пакетом документов. В результате почти месячных поисков мы нашли полностью устроивший нас вариант, с нормальными коммуникациями.
А потому, что без воды...
Отдельная история, подключение сетям: электроэнергия, водоснабжение/водоотведение, газ. Подключение к газоснабжению имеют многие дома, но очень в не многих газ разведен по квартирам. Обычно газом питается только общедомовая котельная, которая греет воду и отапливает. В условиях Сочи это абсолютно не выгодно ! Для сравнения в нашей квартире 50 кв.м. газ заведен в квартиру. Для подогрева воды и отопления используется индивидуальный газовый котел. Среднемесячная плата за газ прошлом году составила 90 руб. в месяц. Светина мама живет в квартире площадью 32 кв.м., но с отоплением и горячей водой от котельной. Плата за отопление и горячую воду составила около 600 руб. в месяц. Подключение к водопроводным и электро сетям вообще интересный вопрос. На что только не идут недобросовестные застройщики ! Мы знаем много квартирный дом в Лоо, который застройщик, не сумев заключить договор с Кубаньэнерго, через какие то свои связи подключил неофициально к электросетям РЖД. В Мацесте есть комплекс - пяти и девятиэтажный дома, в которые вода подается из скважины, пробуренной, рядом. Вода отвратительная пахнет сероводородом. Канализационные стоки собирают в септик, который постоянно переполняется. По Сочи огромное количество таких примеров.
Жилое помещение.
"Жилое помещение" юридический статус жилья, распространенный в основном на юге. Это когда застройщик покупает землю предназначенную для индивидуального жилищного строительства, а то и землю под дачную застройку и возводит там многоквартирный, многоэтажный дом, зачастую превосходящий все разрешенные параметры. Потом этот дом делится на отдельные помещения, фактически квартиры, и на них получаются через суд документы (узаканиваются). Если были грубые нарушения, делается все за взятки. Земельный участок делится на доли по количеству жилых помещений и соответственно площади. Получаются документы на долю земли. Вообщем то это вполне легально, если дом полностью соответствует проекту застройки, но тогда это должен быть дом не выше трех этажей и с не очень большой площадью застройки, то есть малоквартирный. Есть еще несколько неприятных ньюансов, связанных с жилыми помещениями. Первое - некоторые юридические ограничения при распоряжении имуществом. Второе - сделки, проводимые с жилыми помещениями, осуществляются только через нотариуса. Третье - как правило на такой дом выдается мало энергомощностей, ведь это в принципе, индивидуальный дом. Мы знаем такой дом в Мацесте, так у них летом, когда массово включают кондиционеры, постоянно выбивает защиту на подстанции, один раз она вообще сгорела, и несколько дней электроснабжение было от мобильной станции.
Особенности приобретения и цены.
Вторичное жилье с квартирным статусом, нормальными документами, нормальными коммуникациями сейчас в Сочи стоит от 100 тыс. за кв.м., начиная от самых отдаленных поселков и чем ближе к морю, тем дороже и доходит до 200 тыс. за кв.м. в домах эконом класса. В элитных комплексах может доходить до 400-500 тыс. Весной 2017-го мы подыскивали маме не большую однушку и сразу обратили внимание на один ЖК, три двенадцатиэтажки по три подъезда. Он был полностью готов и сдан в эксплуатацию, но там продажи пока не начались. Мы недели две постоянно интересовались, когда начнутся продажи, но они сами не знали, так как хозяин комплекса находился в другом регионе и все не давал команду на начало продаж. Потом он открыл продажи в двух подъездах, в которых было 24 кв. по 32 кв.м. и 24 кв. по 37 кв.м., нас интересовали только маленькие квартиры. Мы приехали в первый день продажи к началу рабочего дня и были уже вторые. Выбрали маме квартиру на третьем этаже 32 кв.м., забронировали, стали ждать оформления. Вечером позвонили в офис продаж, узнать что к чему. Квартиры по 32 кв.м. были проданы все, по 37 кв.м. осталось две ! Вот так расходятся нормальные востребованные варианты.
Несколько советов.
Откуда узнать о продающимся жилье? Из объявлений в интернете или обращаясь АН. Ищите оставшиеся 10-20 % ! Про агентства ничего не знаем, не связывались. Обе квартиры, нашли через интернет. Просто обратите внимание, что реальные объявления содержат: подробное описание с большим количеством натуральных фотографий, стоимость квартиры примерно равна средней по региону и не может быть в два, три раза меньше. До этого узнайте среднюю цену на интересующую вас квартиру в независимом источнике. Внимательно сами проверяйте все документы, при необходимости сделайте запросы, многое можно узнать бесплатно, а за не большую плату вы получите всю информацию об объекте. Сходите в управляющую компанию, проверьте лицевые счета поставщиков ресурсов, в идеале они должны быть индивидуальные. Поговорите с будущими соседями, они много знают и охотно рассказывают.
Будте внимательны при приобретении жилья, лучше все несколько раз перепроверить, чем потом долго сожалеть ! Спрашивайте, пишите комментарии.
Если понравился пост, ставьте лайки и подписывайтесь на наш канал !
