Какая коммерческая недвижимость приносит сегодня максимальный доход?
Инвестиции в недвижимость привлекают людей тем, что вызывают устойчивую врожденную ассоциацию с надежностью. Со времен пещерного человека, средних веков недвижимость была одновременно и кровом, и убежищем.
При выборе способа сбережения и наращивания накоплений люди руководствуются теми же природными инстинктами. Однако не вся недвижимость сегодня – хороший способ сбережения накоплений.
К примеру, еще 7-10 лет назад у инвесторов было модно скупать квартиры на первых этажах жилых домов, инвестировать деньги в перевод помещения в статус нежилого и ремонт, с последующей сдачей в аренду и перепродажей.
Но в последние годы в российских крупных «городах-миллионниках» построили большое количество крупных и средних торговых центров, где концентрируется основной поток потребителей. Арендатор смещается в места наибольшей концентрации.
Как следствие, недвижимость на первых этажах жилых домов резко потеряла в цене, так как арендаторы, если и снимают такую недвижимость, то с большим дисконтом на арендную ставку. Все это приводит к снижению доходности и увеличению сроков окупаемости инвестиций в так называемый street retail.
Поэтому в крупных городах сегодня инвестиции в коммерческую недвижимость нужно делать с тонким пониманием потребностей рынка.
Разберем наиболее привлекательные способы инвестиций.
1. Инвестиции в professional co-working.
Professional co-working – это не офисные помещения, это организация профессиональных кластеров, где могут зарабатывать люди из смежных профессий. К примеру, сдача в почасовую и по-дневную аренду рабочих мест в помещениях где одновременно может сидеть рядом парикмахер-стилист, специалист по маникюру и массажист.
Такой кластер позволяет гибко загружать рабочие места, повышая доходность с каждого метра. Удовлетворяет потребностях частно-работающих профессионалов, которые платят за аренду готового места. Самозанятое население нуждается в таких готовых местах.
Доходность одного кабинета в 15 метров, где одновременно сидят два стилиста и специалист-косметолог может достигать в Москве 45000 рублей, то есть арендная ставка составляет 36000 рублей за 1м2 в год. Но для этого надо непросто дать ключи от помещения, нужно еще и вложить деньги в подведение воды, установку раковин и специальной мебели.
Инвестиции в 1 квадратный метр при условии покупки 100 м2, установки мебели и ремонта составят около 170000 рублей (цена для Москвы, в других городах это может быть значительно дешевле). Но и окупаемость такого помещения выйдет на отметку 7-8 лет. То есть с учетом налогов доходность составит 12-14% годовых на каждый размещенный рубль.
Такие professional co-working сегодня организуют для врачей, косметологов, стилистов, ремонтных мастерских.
2. Инвестиции в event-площадки.
Все больше люди стремятся проводить семейные праздники, корпоративные мероприятия, семинары или team-bildings, арендуя в почасовую аренду помещения, которые могут трансформироваться в банкетный зал, площадку для семинара или для детского или корпоративного праздника.
Такие помещения, должны иметь открытое пространство, кухонную зону, а желательно небольшую уличную площадку с мангалом. Аренда таких помещений в свадебный сезон расписана на несколько месяцев. Люди сами привозят продукты или нанимают отдельно поваров. В новогодние праздники такая площадка сдается под корпоративы небольших компаний.
Вам нужно организовать зал с возможность разместить от 30 до 100 гостей, в зависимости от формата мероприятия. Такая недвижимость требует 2 менеджеров и одного уборщика. Окупаемость таких помещения сегодня достаточно высокая. В межсезонье такие помещения арендуют как учебные классы компании, которые проводят тренинги и презентации.
Стоимость такого помещения может составлять от 120 000 рублей за 1м2. Часто под такой формат покупают старые помещения за городом. За границей мы видели формат переделанных под развлечение конюшен, где одновременно оставляли летние площадки для сезонных праздников и зимние закрытые лофт-площадки. В таких помещениях важные не дорогие материалы отделки, оригинальность решения.
В Белгороде мы видели такое помещение в бывшем заводском цеху.
3. Инвестиции в hostels
Хостелами в мире принято называть общежития или дешевые отели. Такие форматы сегодня популярны не только в больших городах. Важно понимать, что общежития могут быть разного формата.
Один из наших клиентов выкупил несколько старых нежилых зданий в Химках и построил общежития для рабочих в общей сложности на 1200 мест. Все его места арендованы не частными клиентами, а корпоративными: строительные компании, сетевые компании общепита размещают у него простой персонал. Ему платят безналичным расчетом и места сданы на год вперед. Годовая прибыль от сдачи составляет 50 млн рублей.
Небольшие хостелы на 50 мест тоже могут быть интересны. В комнате площадью 15 метров устанавливают в зависимости от формата от 3 до 5 спальных мест. Ежемесячная выручка может составлять от 25000 до 30000 рублей за комнату. На две сблокированные комнаты достаточно одного санузла.
Таким образом помещение в 200 метров может приносить до 3600000 в году. Потребность в таких помещениях не падает. В курортных городах такой формат популярен у студенческой молодежи, у которых нет денег на отели. Окупаемость таких проектов составляет 7,5-8 лет.
Как вы смогли заметить, доходные инвестиции в недвижимость сегодня требуют креативного подхода и организации управления. Но это дает результаты выше пассивного размещения средств. Поэтому инвесторы, которые не хотят вникать и понимать в управлении никогда не получают доходность от недвижимости выше 5% годовых.
