Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.
До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.
Фьючерсный контракт - соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.
Как выглядел рынок строительства жилья до 1 октября 2019 года? Я не оговорился, окончательно переход на работу дольщиков с escrow счетами состоялся только три недели назад.
Застройщик занимал деньги на строительство у дольщиков. Дольщик получал на руки Договор Долевого Участия, который можно смело отнести к высокорисковому, высокодоходному праву требования.
Считайте сами, инвестор на котловане отдавал 2 млн рублей в беспроцентный займ Застройщику, который в обмен отдавал ему через два года товар стоимостью 3 млн рублей.
Активные инвесторы предпочитали, не дожидаясь получения права собственности, продать право требования квартиры по переуступке. Таким образом, по сути, вокруг любой стройки формировался рынок торговли фьючерсными контрактами.
Банки под соусом защиты прав обманутых дольщиков решили отжать столь интересный рынок.
Как теперь будет жить стройка? Теперь, если Застройщик хочет строить жилье на заёмные средства, то он не имеет права занимать их у населения. Он обязан взять проектное финансирование в Банке. Банк, в свою очередь положит деньги дольщика на escrow-счет. По завершении строительства банк отдаст Застройщику собранные средства за вычетом себестоимости и обслуживания кредита - то есть прибыль.
По сути, Банк и Застройщику под процент деньги дает, и беспроцентно деньги на своем счету держит.
Застройщик теперь не будет давать низкую стоимость метра на котловане. Ему уже навязали деньги на весь проект. Застройщику выгоднее весь период стройки сразу продавать по цене готового жилья, так как со всех квартир надо будет накапливать максимальную прибыль, чтобы на финише ее забрать.
Поэтому больше не удастся заработать на инвестициях по "котлованным" ценам.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал.