Несмотря на картинку выше предлагаю сегодня поговорить не о летнем отдыхе в деревушке и не о покупке дачки. Хотелось бы перетереть модную ныне тему инвестиций в недвижимость. Ибо немало уже статей (в т.ч. на Дзенчике) о том, что же будет с недвижимостью в ближайшем будущем и каково придется инвесторам, вложившимся в "бетон".
Минувший 2020 год ознаменовался не только пандемией ковидла, но и существенными изменениями в налоговом законодательстве, а также мерами по стимулированию экономики. Все это в совокупности привело к существенному рост спроса на недвижимость. В первую очередь спрос вырос на жилье.
И если второй квартал года начинался для рынка недвижимости печально, то уже к концу квартала наметилось не только оживление, но и существенный рост спроса на квадратные метры. Этому способствовала, в первую очередь, программа льготной ипотеки, а также повлияло частичное "перетекание" средств с банковских вкладов (многие богатенькие буратины в ожидании налогов на ставки по вкладам поспешили переложить деньги в наиболее понятный и надежный вид активов).
По итогам года мы видим весьма неслабый рост цен за квадрат. В частности, по данным уважаемого портала www.emls.ru средняя цена за м.кв. на рынке вторичного жилья Санкт-Петербурга в период с 07.07.2020 по 28.12.2020 выросла с 133 286 руб./м.кв. до 158 441 руб./м.кв. Это почти 19% прироста за полгода! Что касается стоимости жилья на "первичке", то цена квадрата выросла с 133 667 руб./м.кв. до 154 158 руб./м.кв. (более 15% прироста). Другой ресурс, spb.restate.ru, дает другие данные: на 31.12.2020 цена квадрата в новостройках составила 161,6 тыс. руб./м.кв., на вторичном рынке - 158,4 тыс. руб./м.кв.
Таким образом, те, кто успех хапнуть квартирку до начала 2020 года, могут смело открывать шампусик и обмывать успешную покупку - их недвига здорово прибавила в цене. Но нам ведь нужно понять - есть ли смысл покупать недвижимость здесь и сейчас, верно?
Предлагаю немного посчитать. Для простоты эксперимента предлагаю следующие вводные:
- Рассматриваем покупку квартиры в СПб (мне более знаком этот регион).
- Предположим, мы с вами не владеем нефтяными вышками и не имеем средств для серьезных вложений. А потому выбираем себе скромную однушку вдали от центра. С учетом того, что массовая застройка ведется, преимущественно, на окрестных картофельных полях, выбор у нас большой.
- Цель покупки - инвестиционная. Допустим, нам есть уже где жить и покупаемую квартирку планируем сдавать с последующей перепродажей лет через пять (дабы не пришлось отлистать налоги родному Государству).
- Опять же для простоты расчетов будем "покупать" квартиру в уже построенном доме, которую можно сразу сдать. Смотрим только свеженькие дома (трухлявые панельки, помнящие еще Хрущёва, мы не будем рассматривать).
- Предлагаю пренебречь расходами на оформление купли-продажи, а также не париться с меблировкой квартиры.
Итак, с учетом перечисленных выше вводных мой выбор пал на квартирку в растущем как раковая опухоль районе Парнас как наиболее показательном районе массовой застройки. Есть, конечно, не менее эпичные Мурино и Кудрово, они они официально числятся в Лен. области.
Из всех предложений квартир на вторичном рынке мне по душе оказался наиболее дешевый вариант: однушка площадью 35 м.кв. за 5 млн. руб. Источник - сайт Циан.
Аренда аналогичной квартиры в указанном районе обойдется в сумму от 15 до 25 тыс. руб./мес. Среднее значение - около 18 тыс. руб. Эту сумму и возьмем для расчета.
Сложнее всего для нашей немудрёной задачки определить ключевой показатель - цену продажи квартирки через пять лет. Спрогнозировать динамику на столь существенный период времени крайне проблематично. В пользу роста цены квадрата говорит продление на новый срок льготной ипотеки. Это поддержит спрос на жилье как минимум в текущем году. При этом, программа не может быть бесконечной. А значит, не позднее 22-23 годов нас ждет снижение спроса, что должно замедлить или прекратить рост цен. Также ряд экспертов прогнозирует "выход" на рынок вторички части квартир, приобретенных ранее для перепродажи. Этот тоже негативно скажется на стоимости жилья.
Пока представители компаний-застройщиков настроены оптимистично и прогнозируют рост цен в 2021 году до 6%. Допустим, мы им поверим. А что дальше? В сохранении темпов роста я сильно сомневаюсь. Все, кто хотел бы и мог бы купить себе хатку, сделали это или сделают в 2021 году. При этом мы имеем сокращение населения и падение реальных его доходов. Факторов, способных на большом промежутке времени поддержать рост цен маловато. Сделаем очень сильное допущение и предположим, что за 2021 год цены вырастут на 6%, за все последующие - на 2%.
В итоге мы получаем:
Размер инвестиций - 5 000 тыс. руб.
Денежный поток от аренды за 5 лет - 828 тыс. руб.
Денежный поток от продажи - 5 737 тыс. руб.
Доходность нашего скромного проекта составит чуть более 30% за пять лет. Много это или мало? Решать вам.
Существенный момент - денежные потоки в данном примере не дисконтированы. С учетом дисконтирования реальная доходность будет заметно ниже.
Если статья была интересна и полезна, то не поленитесь, плиз, поднять "пальчик", подписаться и пр. Также жду ваших комментариев.
Использованные ресурсы:
