Прежде чем приступить к строительству дома, необходимо много времени уделить выбору участка и учесть множество нюансов. Существует некоторые стандартные вопросы, которые нужно задать себе и продавцу земли перед покупкой. Чтобы не попасть на участок, на котором по закону строить нельзя.
Не любая земля подходит для строительства дома. Перед тем, как начать поиски участка следует ответить себе на несколько вопросов: Где будет находиться участок? В черте города или в поселке? Какого размера вы собираетесь строить дом? Важен ли вопрос проведенных в него коммуникаций? Готовы ли вы со временем заниматься проведение газопровода, искать на участке воду.
Согласно Земельному кодексу, земли делятся на следующие категории:
1. Сельскохозяйственного назначения;
2. Населенных пунктов;
3. Промышленности;
4. Особо охраняемых территорий и объектов;
5. Лесного и водного фонда;
6. Земли запаса.
Земля, которая подходит для строительства дома, подходит только из 2х категорий: это земля населенных пунктов или земли сельскохозяйственных назначений. В отдельных случаях строительство будет разрешено на землях лесного фонда, но об этом поговорим позже.
Статус земли не ограничивается категорией. Каждая категория представляет собой разные виды разрешенного пользования участка.
Таких видов разрешений существует очень много, но нам для строительства подходят следующие:
1. Индивидуальное жилое строительство (ИЖС) - Такие участки всегда расположены в границах населенных пунктов. Строительство домов на них разрешено. Это если вы хотите жить уже с готовой инфраструктурой.
2. Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) - Участки, предназначенные для выведения растениеводства и животноводства. Дом на таких можно строить и регистрировать, если они находятся в границах населенного пункта.
3. Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) - На таких земельных участках в обязательном порядке нужно строить частные, дачные дома.
4. Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) - Как правило закон не обязывает строить на них дом, но и не запрещает.
Регистрация права собственности на ваш дом будет зависеть от того, какой вид разрешенного строительства есть у участка, который вы купили. Предположим, вы нашли участок, который вы готовы уже купить, все понравилось, цена, место, что же делать дальше?
Необходимо запросить у продавца актуальную выписку из ЕГРН (Единый Государственный реестр Недвижимости), полученную не месяц или год назад, а прямо сейчас. Можно заказывать такую выписку перед самой сделкой.
Зачем эта выписка нужна?
1. В выписке будет прописан кадастровый номер и адрес участка
2. Показана кадастровая стоимость участка
3. Будет описано месторасположения (координаты поворотных точек границ участка) и данные о площади участка
4. Указана категория участка и вид разрешенного использования. Вот это и нужно проверить
5. Она покажет, кто является собственником. После проверки всей информации, может оказаться, что собственников несколько. Поэтому все нюансы должны быть вам известны заранее.
6. Самое важное: не наложены ли на участок какие-нибудь ограничения. А выписка может показать вам отсутствие.
Статья 62 ФЗ № 218 регламентирует предоставление этих сведений. Такую выписку можно заказать в любом отделении МФЦ, она готовится около 5 рабочих дней. Также можно заказать выписку о переходе прав в отношении этого участка. Это не будет лишним, может выясниться, что этот участок перепродавался несколько раз, и возникнет вопрос, а точно ли все с ним нормально?
Обременения правого характера могут находится в выписке ЕГРН, т.е. если участок находится в залоге, в аренде, как предмет судебного спора и ряде других случаях. Проверьте собственника на предмет производств по банкротным делам, уголовным делам и гражданским делам на сайте суда. Если собственник не один, то проверять нужно всех. Дело в том, что если у продавца имеется задолженность, то суд в любое время может прийти и наложить арест на ограничение сделки или на имущество.
Перед покупкой земельного участка нужно проверить Градостроительный план поселение, правила землепользования и застройки. В ПЗЗ указываются параметры разрешенного строительства и различные нюансы. В них также содержится информация о границах зон с особыми условиями использования территории, поэтому нужно проверить, не входят ли границы участка на такую территорию.
Полученную информацию из ЕГРН и градостроительную документацию необходимо сравнить, так как информация может противоречить друг другу.
Градостроительные обременения могут накладывать ограничения на деятельность на участке. В таких ситуациях нужно отдельно разбираться, можно ли здесь строить , если можно, то как. Например, это может быть:
1. Охранные зоны объектов (газопроводов, ТЭЦ, линий связи)
2. Санитарно-защитная зона вокруг опасных объектов и промышленных производств. Такая информация не всегда включена в выписку ЕГРН, поэтому если у вас появились какие-то сомнения неподалеку находящихся заводов, то придется обратится в Роспотребнадзор, чтобы выяснить границы его участка, который в эти границы попадает.
3. И другие разнообразные зоны (зоны особо охраняемых территорий, объекты культурного наследия, рыбоохранные и т.д)
Поэтому необходимо выяснять, не попадает ли участок в границы этих территорий.
Также чтобы иметь полное представление о приобретаемом участке и понимать, что можно строить на этом участке, нужно запросить Градостроительный план земельного участка. Что из себя предоставляет ГПЗУ писали в другом посте на канале. Именно в этом документе, говорится какие виды использования участка является основными, какие вспомогательными и условно разрешенными. И что важно, что в ГПЗУ прописаны ограничения использования участка, если он расположен в границах вышеуказанных зон. И там много другой полезной информацией, которая пригодится вам.
Но: ГПЗУ выдается только собственникам земли и тут то вы сможете понять, скрывает собственник какую-то информацию об участке или нет. Если нет, то он предоставит вам этот документ без проблем.
Изучив все вышеописанные документы и сделав все необходимые запросы, вы в полном объеме поймете какой участок вам стоит выбрать и к чему готовиться при начале строительства на нем дома.
