Часто у покупателей объектов капитального строительства возникает вопрос о налогообложении земельного участка, на котором объект расположен.
Сегодня хочу затронуть самую животрепещущую тему в отношении земельных участков с видом разрешенного использования под ИЖС, в случае ведения на них предпринимательской деятельности.
Земельные участки облагаются налогом на землю, согласно ст.389 НК РФ. Налоговые ставки устанавливаются нормативными актами муниципалитетов и ранжируются в зависимости от категорий земель и /или разрешенного использования.
Так, в отношении участков, занятых жилищным фондом или приобретенных для жилищного строительства ставка не может превышать 0,3% .
Однако, для законного и обоснованного применения ставки в указанном размере требуется соблюсти условия:
- отнесение зуч к данному виду разрешенного использования;
- использование участка строго в соответствии с целевым назначением.
При этом, понятие «земельные участки под жилищное строительство” должно определяться исходя из положений Градостроительного кодекса РФ и Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, в соответствии с которыми под использованием земельного участка для ИЖС понимается размещение жилого дома, предназначенного для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; выращивание сельскохозяйственных культур; размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек.
Использование же зуч с ВРИ для ИЖС в предпринимательской деятельности, исключает возможность применения к ним пониженной налоговой ставки, и подлежит налогообложению по ставке, в размере не превышающем 1,5% (пп.2 п.1 ст. 394 НК РФ).
Для выявления нарушений налогового законодательства, в качестве источников сведений для определения налоговым органом факта использования земельного участка в предпринимательской деятельности, ФНС использует документированные сведения, в том числе, представленные органами, осуществляющими государственный земельный надзор, муниципальный земельный контроль, материалы проверок правоохранительных органов, полученные в соответствии с законодательством РФ, сведения, содержащиеся в налоговой или бухгалтерской (финансовой) отчетности, данные, содержащиеся в реестрах, ведение которых осуществляют налоговые органы, сведения, представленные в порядке межведомственного информационного взаимодействия, и т.п.
Для вывода о применении налоговой ставки в отношении земельных участков в размере 1,5% от кадастровой стоимости, делается акцент на следующие обстоятельства, используемые налоговыми и судебными органами:
- наличие множественности земельных участков, принадлежащих одному лицу, зарегистрированному в качестве ИП, основным видом деятельности которого является продажа недвижимости;
- установление признаков коммерческого землепользования (для извлечения прибыли);
- наличие фактов дальнейшей реализации земельных участков, то есть их использование налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
Свою позицию в отношении данного вопроса ФНС отразила в письме от 03.07.2020 г. № СД-4-3/10778.
Закладывайте налоговые риски при расчете рентабельности сделки.
Желаете разобраться с налогообложением недвижимости, пройдите мой курс по пакету Продвинутый - https://beribiznes.ru/
