Всем привет!
Есть у меня знакомый риэлтор. Парень работает в крупной минской риэлторской компании, пишет аналитику для авторитетного сервиса по продаже жилья. Время от времени я обращаюсь к нему по работе за оперативным комментарием. Мы дружим, а потому иногда он делится со мной инсайдами – как правило, это не под запись. Кое-что, впрочем, вполне можно привести здесь. Так что ловите эксклюзив.
Итак, новость №1 – в столице Беларуси, городе Минске, в 2021 году ожидается очень серьёзное падение цен на рынке недвижимости.
То, что цены постепенно идут вниз, впрочем, уже и так заметно. Но мой знакомый (буду звать его просто А.), говорит о сильнейшем за последние 10-15 лет обвале.
Причин здесь несколько. Во-первых, пандемия. Хотя этот фактор, как ни странно, далеко не самый значимый. Ещё в июле-августе цены на недвижимость чувствовали себя вполне нормально, хотя вирус никуда не исчезал.
Во-вторых, политический кризис, о котором мы много писали в этом блоге. Есть фактор неопределенности: люди не знают, что будет дальше, а потому не спешат покупать недвижимость, выжидают. Параллельно с этим растёт количество выставляемых на продажу вариантов. Дисбаланс спроса и предложения увеличивается.
Наконец, третье – белорусские банки практически полностью свернули кредитование недвижимости для физических лиц. А большинство белорусов решали жилищный вопрос именно через кредиты. То есть у людей банально нет денег и неоткуда их взять.
А. приводит статистику по знакомым агентствам: количество сделок купли-продажи жилья в последние месяцы (с сентября-октября 2020 года, то есть сразу после начала политического кризиса) сократилось на 30-50%. У агентства за месяц может быть всего пара-тройка сделок, причем в основном это так называемые "цепочные сделки": человек продает, чтобы сразу купить другое жилье. Многие "коллеги по цеху" ожидают в ближайшие месяцы ухудшения ситуации. Тем более что впереди – "мёртвые" месяцы: январь-февраль.
Самое главное – есть четкое понимание, что возвращения кредитования ждать не приходится. Значит, денег у людей не прибавится. Отсюда и отсутствие спроса.
Рынок столичной недвижимости очень инертный, а потому если посмотреть на объявления, может показаться, что цены не очень-то и снизились за последние полгода-год. На самом деле – и это выясняется уже на стадии продажи – реальные цены оказываются значительно ниже изначальных. Большинство продавцов чисто психологически не могут отдать жилье, купленное когда-то за большие деньги по дешевке. Вот и задирают ценник. Но когда приходит время продавать, выясняется, что на эту сумму найти покупателя нереально. Сбрасывают в среднем от 10 до 20%.
При этом с каждой неделей на рынке появляется все больше объявлений с реальными ценами. Например, это особенно видно по "хрущёвкам" (как на фото сверху). Такие сегодня продают по цене 45-50 тысяч долларов (цена за "однушку"). Стоимость – заявленная. Реальная может быть минус 3-5 тысяч. А ведь ещё 3-4 года назад такие стоили под 55-60 тысяч и больше.
До многие владельцев квартир только начинает доходить, что цены держать не получится, и падение неизбежно. Кто хочет продать, будет вынужден сбавлять. Резкого падения цен можно ждать ближе к весне-лету, но уже сейчас можно смело торговаться – как правило, такая политика приводит к результату.
Какая выгода?
Если резюмировать: за каких-то 40 тысяч долларов можно взять "хрущёвку" в нормальном состоянии площадью 30-32 "квадрата" в доме после капремонта на расстоянии до 1 км от метро. В пересчете на российские деньги – это менее 3 млн. Сдавать такое жилье можно за 18-20 тыс. RUB в месяц. Доходность – почти 8% годовых. Это в разы больше доходности по любому валютному вкладу.
"Раньше россияне, и особенно москвичи, покупали много недвиги в Минске, – говорит А. – Потом цены сравнялись и это стало невыгодно. Сегодня москвичи заняты своей реновацией, а лучше бы – покупали хаты в Минске. Сегодня купил, через пару лет, когда цены опять пойдут вверх, продал. Вот где настоящая прибыль!"
Пообщавшись с А., я проверил сайты объявлений о продаже недвижимости – и точно, довольно много вариантов "хрущёвок" по цене около 45 тыс. долларов. В прежние годы такие не продавались дешевле 55 тыс. И это – "Хрущёвки" в нормальных районах, возле метро. Если брать ближе к МКАД, за те же деньги можно найти новое жилье с хорошим ремонтом.
Вот такие новости. Кстати, если вы планировали переезд в Беларусь – 2021 года для этого самый подходящий с точки зрения цен на недвижимость. Скорее всего, в белорусских регионах ситуация с ценами будет примерно такой же, как в Минске: обычно она не сильно отличается.
Спасибо за внимание! Ставьте лайки и подписывайтесь на канал. Задавайте ваши вопросы в комментариях – по возможности ответим.
Евгений
