Как много людей одураченных "сказками" девелоперов и риэлторов вкладывают деньги в недвижимость даже не удосужившись посчитать рентабельность данной затеи, да и с понятием рентабельность многие на Вы. Приобретение недвижимости, а мы сегодня поговорим о жилой недвижимости, как наиболее доступной и понятной для обычного обывателя, будь то вторичка или новостройка, однозначно оправдано только в одном случае - Вам не где жить, Вы живете с родителями либо сделали шаг вперед и снимаете квартиру. Все остальные случаи спорны, и я Вам это докажу и более того раскрою формулу рентабельности недвижимости. Приобретать квартиру впрок для детей, не зарабатывая на ней, вообще глупость несусветная, ниже Вы увидите почему. Вроде бы самый простой и понятный вариант - это приобрести квартиру для сдачи в аренду. Но все не так просто. Давайте рассмотрим это в виде задачи.
Условия (для каждого они будут свои, необходимо только подставить данные в формулу):
Доходы:
А - прибыль от сдачи в аренду 20 т.р. в месяц без коммунальных платежей, пусть коммуналку платит квартиросъемщик, в год 240 т.р.
Расходы:
Б - стоимость однокомнатной квартиры 45 квм в городе миллионнике с ремонтом, мебелью и бытовой техникой будет составлять около 5 млн. рублей,
В - сумма процентов которые вы заплатите по кредиту в год (если взяли без кредита убираем эту переменную), мы возьмем ипотеку с госсубсидированием под 6% годовых, т.е. ежегодный платеж процентов составит 210 т.р. (Вы накопили на первый взнос 30 % или 1,5 млн. р. и взяли ипотеку 3,5 млн. р., 3,5 млн.*0,06)
Г - амортизационные отчисления в год, максимальный срок эксплуатации многоквартирного жилого дома 100 лет, т.е. в год, чтобы через 100 лет не потерять этот актив, Вы от прибыли должны делать амортизационные отчисления в сумме 50 т.р. (5 млн.р./100 лет),
Д - каждые 10 лет необходимо будет делать косметический ремонт и обновлять часть мебели/бытовой техники затраты составят, около 200 т.р., в год затраты составят 20 т.р.,
Е - предположим, что Вы все делаете законно и платите налоги, сумма налога в год 13 % получается 31,2 т.р. (240 т.р.*0,13%), если умудряетесь не платить налги, то убираем эту переменную,
Х - чистая прибыль в год,
Y - процент чистой прибыли в год от суммы инвестиций.
Теперь считаем:
Вариант, когда вы платите кредит и налог:
Х=А-(В+Г+Д+Е)=240000-(210000+50000+20000+31200)=240000-311200= -71200 рублей - чистая прибыль в год
Y=Х*100/Б=-71200*100/5000000=-1,4%.
Вариант, когда вы не платите налог:
Х=А-(В+Г+Д)=240000-(210000+50000+20000)=240000-280000= -40000 рублей - чистая прибыль в год
Y= Х*100/Б=-40000*100/5000000=-0,8%.
Вариант, когда вы купили квартиру без кредита и не платите налог:
Х=А-(Г+Д)=240000-(50000+20000)=240000-70000=170000 рублей - чистая прибыль в год
Y= Х*100/Б=170000*100/5000000=3,4%.
Как Вы видите при идеальных условиях, т.е. вы купили квартиру за накопленные денежки, не платите налоги от прибыли, и она у Вас не простаивает (на практике все так гладко не бывает) Ваша чистая прибыль в год будет составлять всего 3,4% от вложенных инвестиций и это в рублях. А сколько у нас инфляция в год составляет? Правильно, весь Ваш доход в результате инфляции обнулился.
Так, что я считаю в недвижимости интересен только вариант покупки на этапе котлована и перепродажи после сдачи дома, так можно заработать 10-20 % годовых, но нужно очень хорошо выбирать застройщика и ни в коем случае не рисковать и не вкладываться в "мутные" компании. Правда и эта возможность с введением эскроу счетов становиться не актуальной. С 1 июля 2019 г. вступили в силу поправки в 214-ФЗ, согласно которым девелоперы переходят на систему финансирования проектов и продажи жилья в новостройках с использованием эскроу-счетов. Там будут находиться средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их будут кредитовать банки. Соответственно так как кредитуют банки, то и прибыль получают банки, а не Вы.
На сегодняшний день даже в Сбербанке максимальная ставка по вкладу онлайн плюс составляет 5,75%, в других коммерческих банках из топ 100 можно вложиться и под 6%. Но это самые простые варианты, а ведь есть еще и облигации, возьмем те же ОФЗ там и 8% можно получить. Но тут нужно думать и держать руку на пульсе, я бы не советовал делать длинные вклады и инвестиции в рублевые активы, максимальный срок полгода-год, что бы была возможность вовремя снять деньги и процент не потерять. Всегда старайтесь инвестировать в активы, а не пассивы.
Помните, главное при инвестициях в недвижимость - это ее ликвидность.
Друзья это лишь мое мнение, каждый для себя решает сам куда и как он будет инвестировать. Если моя статья была интересной и полезной прошу поставить лайк и подписаться на мой канал. Кому интересно можете посмотреть мой видеоролик на тему приобретения недвижимости на берегу моря в г. Геленджик. До встречи!
