Приятно осознавать, что наши с вами прогнозы начинают потихонечку сбываться. Касательно недвижимости почти месяц назад мы обсуждали Почему сейчас не стоит покупать недвижимость? Где предположили, что рост цен на недвижимость, вероятно, остановится, эмоции участников рынка охлодятся и начнется падение.
Лето в нынешнем году преподносит не только природные сюрпризы в виде пожаров, наводнений, мерзкой осенней холодной погоды, но и трудный экономический период в стране.
Уже нет сомнений у экономистов, что в ближайшие 2 года бабахнет экономический кризис. Надо понимать, что в данный момент мы к нему движемся.
На фоне этого движения странным образом росли цены на недвижимость. Это основной и классический способ инвестирования, сохранения денег у большинства людей.
Одновременно с этим недвижимость является товаром. Хоть и не таким быстрореализуемым, как принято считать любую другую вещь. По этому цены на недвижимость как положено в рыночной экономике реагируют на спрос-предложение.
Когда год назад подняли хайп вокруг подорожания цен с 01.07.19 на новостройки на 10-15% из-за введения эскроу счетов, то это вызвало ажиотажный спрос. Люди боялись упустить возможность купить квартиру по более низкой цене. Надо сказать, что вторичка не отстовала, потому что продавцы на общем фоне хотели тоже нагреть руки.
Одновременно ставки по ипотеке начали повышать. Тем самым еще сильнее подстегивая людей с отложенным спросом приобрести жилье.
Вообще, ипотека в 2018 году являлась основным драйвером роста розничных продаж недвижимости. Средняя ставка за прошлый год была на исторически низком уровне 9.6%. Общая сумма кредитов по ипотеке составила 3 триллиона рублей (это на 50% больше, чем в 2017 году).
Цифры говорят сами за себя. Люди просто гнались за тем, чтобы быстрее купить жилье на фоне эмоций и страха упустить заветную квартиру.
А что мы имеем за первое полугодие 2019 года? Тут нужно понимать, что в этот период люди все еще активно интересовались приобретением жилья, потому что все ближе и ближе наступает день икс 1 июля, когда застройщики обещали увеличить цены на 10-15% (плюсом к уже имеющемуся росту!).
Полгода выдались драматичными. И это не устраивает банки, о чем мы обсудим чуть далее.
В количественном выражении ипотека за полугодие снизилась на 13,2%, а в денежном — 3,5%. На 1 июля размер долга россиян по ипотеке впервые превысил 7 трлн руб., увеличившись за год на 20%. Что это значит? А значит это то, что маленькая кучка людей-ипотечников закредитовалась на столько же, как и кучка людей-ипотечников размером побольше. И это очень страшно. К тому же это говорит о том, что цены росли на недвижимость, и у людей все меньше было денег на первоначальный взнос.
Сейчас мы видим снижение ключевой ставки Банка России (как мы знаем, от нее отталкиваются ставки по ипотеке). Это говорит о том, что ЦБ пытается сдержать падение экономики, простимулировать предоставление в долг более дешевых денег. Банки стали снижать ставки по ипотеке, чтобы полностью не потерять доход и клиентов. Но это мало поможет, потому что
- Всех людей, которым нужна квартира , забрал прошлый год и первое полугодие текущего года
- Кто еще остался с желанием приобрести жилье будут ждать следующего снижения ставок
- У народа с каждым днем становится все меньше денег, и чем больше тянуть, тем их меньше.
На фоне снижения ставок застройщики и продавцы попытаются повысить цены, но это продолжится не долго. Потому что никто не будет покупать. Покупателей с такими деньгами уже нет- они все затарились по завышенным ценам.
И в любом случае цены продавцам придется снижать или делать хорошие скидки.
То есть экономика все равно продолжит замедление , что вынудит Банк России снова снизить ставку осенью, чтобы как то оживить ее.
