Что же такое сервитут и откуда он взялся? Первые положения сервитутного права были разработаны в Древнем Риме. Сервитутом тогда, как и сейчас, называют право пользования чужой землёй или вещью.
Участок, приобретаемый лицом на праве собственности, не всегда имел все блага для её пользования. Поэтому, так или иначе, приходилось пользоваться чужой землей для удовлетворения каких-либо потребностей. Например, для того, чтобы попасть на свой участок, лицу требовалось перейти через участок соседа, но чтобы такой переход не нарушал букву закона, нужно было установить право пользования частью земельного участка, принадлежащего другому лицу на праве собственности.
Для разрешения возникшей проблемы древнеримские юристы пришли к выводу, что необходимо выделить следующие виды сервитутов:
1. Земельные (городские и сельские) сервитуты, назначение которых состояло в восполнении недостающих благ, которые делают дают возможность использовать соседние участки или строения;
2. Личные сервитуты, которые ограничивали право собственности в пользу конкретного лица.
В современном российском законодательстве сервитуты подразделяют на 2 вида:
1. Публичный - устанавливается органами государства, субъектов государства или муниципальных образований для соблюдения интересов всего общества;
2. Частный - устанавливается в интересах отдельных лиц судом, либо соглашением сторон.
Мной будет рассмотрен преимущественно частный сервитут.
Российское законодательство в процессе своего исторического становления претерпевало различные изменения, в том числе заимствовало ряд норм, которые существовали в римском праве. Институты римских юристов помогли построить устойчивую законодательную базу гражданского права. В частности, на этой основе составлен Гражданский Кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), регулирующий сервитутные правоотношения. Указанные правоотношения в современном мире обусловлены многообразием форм собственности, образовавшимися в результате перехода общества к рыночным отношениям.
Статья 274 ГК РФ определяет сервитут как право собственника недвижимого имущества требовать от собственника соседнего участка или иного участка, по необходимости, предоставления права пользования соседнего участка в определенных законом случаях. Таковыми законными основаниями являются: обеспечение прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не создающих препятствия для использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть удовлетворены без установления ограниченного права пользования.
При изучении данного вопроса я выделяю следующие проблемы, которые возникают при установлении сервитута как физическими, так и юридическими лицами:
1. Отсутствие согласия собственника земли на установление сервитута;
2. Доказательство необходимости установления сервитута.
Случаи обращения за установлением сервитута не являются редкостью. Спектр примеров подобных проблем достаточно обширен, так, например, лицо (истец) не имеет возможности беспрепятственного перемещения на свой участок по причине болотистой почвы вокруг, а приемлемый участок земли для проезда занят собственностью другого лица (ответчика). В данном случае истцу не остается ничего другого, кроме как просить ответчика предоставить ему часть земельного участка. В этом же случае истцу, скорее всего, придется доказывать невозможность проезда в судебном порядке, что так же будет необходимо.
Первая и самая распространенная проблема – это отсутствие согласия собственника земли на то, чтобы на его земельном участке устанавливался сервитут. П.3 ст. 274 ГК РФ указывает на то, что в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. В случае несоблюдения досудебного порядка разрешения возникшего спора иск остается без рассмотрения на основании указанной выше нормы. В качестве примера обратимся к судебной практике, а именно к Определению Зеленчукского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 14 декабря 2017 года по делу №2-803/2017. В данном определении речь идет о попытке лица прийти к соглашению с собственником земли, однако сервитуарий – собственник земельного участка, соседствующего с тем, на который предполагается установить сервитут – не предоставил никаких доказательств попытки достижения соглашения. Таким образом, законодатель предусмотрел защиту собственников земельных участков, в отношении которых выступило требование установления сервитута – предоставление письменных доказательств о том, что соглашение не было достигнуто. Справедливо будет отметить, что в этом случае для судебного решения необходимым условием является наличие обязательного досудебного порядка предоставления письменных доказательств. В связи с этим, я указываю на то, что законодательство требует конкретизации отдельных норм,а именно нормы ст. 274 ГК РФ. Предлагается внести в нее поправку следующего содержания:
"3.1. Обращению в суд предшествует досудебный порядок урегулирования спора: лицо, желающее обременить собственника соседнего участка сервитутом, должно представить соответствующие письменные доказательства собственнику, подтверждающие невозможность пользования своим участком без установления на его участке сервитута. При отсутствии указанных доказательств, невозможность пользования земельным участком не будет доказана и необходимость установления сервитута отпадает". Данная норма сможет защитить собственников земельных участков, так как в случае введения предложенной нормы, сервитуарий не сможет обратиться в суд, не доказав реальную необходимость в установлении сервитута.
Если же исковое заявление будет принято на рассмотрение, истец может столкнуться с другой проблемой: лицо должно доказать необходимость установления сервитута. Согласно п.1 статьи 274 ГК РФ, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в иных случаях и от собственника другого земельного участка предоставления сервитута на соседний участок. Эта норма разъясняется в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 февраля 2012 года №11248/11 - сервитут устанавливается судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Он должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. В подобных случаях истцы редко представляют доказательства, подтверждающие, что расположение границ соседних участков и другие условия создают невозможность проезда без обременения сервитутом земельного участка. На мой взгляд, это связано с тем, что для доказательств такого рода требуется экспертное заключение, что вызывает затруднения, связанные с материальными затратами. В данном случае мной так же предлагается поправка в законодательство - я считаю, что необходимо сделать экспертное заключение по данной категории дел обязательным в порядке досудебного разбирательства, так как некоторые истцы могут намеренно обходить экспертов и идти в суд, чтобы разбирательство проводилось уже там. Данная поправка поможет разгрузить суды и решать дела данной категории в разы быстрее.
В обзоре судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 26.04.2017 рассматривается подобный случай. Истец обратился к ответчику с требованием об установлении сервитута, так как через земельный участок, находящийся в собственности ответчика, проходит дорога, ведущая в том числе к участку истца. При этом к земельному участку истца имеется иная дорога, но состояние хуже, а протяженность больше по сравнению с дорогой, проходящей через земельный участок ответчика. Мнения сторон в разрешении данного вопроса не сходились, в связи с чем ответчику пришлось обратиться к заключению эксперта, в котором была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика, а положения пункта 1 статьи 274 ГК РФ допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования. На мой взгляд данное решение наиболее удачно отражает суть указанных законодателем положений о материальных затратах, так как истцы, обращаясь в судебную инстанцию сознательно идут на ущемление прав ответчика, связанных с содержанием применяемого сервитута. В приведенном случае лицо хотело использовать дорогу лучше по качеству, хотя в его распоряжении находилась другая дорога, которую он мог использовать без любых затрат. В данном случае, по моему мнению, истцу не так был нужен сервитут и дорога лучше по качеству, сколько материальная (стоимость топлива для автомобиля) и временная экономия для проезда на свой участок.
Из вышеуказанных проблем вытекает еще одна, которая выявляется в судебной практике. Как известно, одним из важнейших условий установления сервитута является отсутствие возможности обеспечения нужд собственника имущества иным образом, кроме как установлением сервитута. При этом независимо от характера (правового или фактического) данной ситуации невозможность обеспечения нужд собственника имущества должна быть, в первую очередь, объективной. То есть в том случае, если лицо, которое обращается с требованием установления сервитута, ссылается при этом на невозможность использования принадлежащего ему имущества без установления рассматриваемого ограниченного вещного права, но при этом объективно имеется иной способ использования такого имущества (без ограничения прав и законных интересов собственника недвижимости, в отношении которой требуется установление сервитута), в таком требовании должно быть отказано. В качестве примера необходимо обратиться к Обзору судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок от 26.04.2017. В п. 7 описывается следующая ситуация: истец и ответчик являются собственниками соседних земельных участков. К участку истца имеется проезд со стороны дороги общего пользования, однако из-за возведения им же объекта с выходом за пределы параметров разрешенного строительства незастроенной части участка оказалось недостаточно для проезда автотранспорта, а также спецтехники, на участок истца. Вследствие этого истец обратился к собственнику соседнего участка о предоставлении ему права проезда через участок ответчика. Установив, что невозможность проезда на участок истца не связана с какими-либо объективными причинами, а вызвана исключительно действиями самого истца, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для установления испрашиваемого сервитута. То есть, в отличие от предыдущего примера, здесь истец своими действиями нарушил себе возможность беспрепятственного проезда на свой же участок. В данном случае было бы необъективно прибегать к наложению на участок ответчика сервитута, так как данное нарушение проезда было спровоцировано самим истцом.
Исходя из всего вышеуказанного, можно сделать вывод, что правовое регулирование сервитутных правоотношений обусловлено специфическими особенностями данного правового института. Для абсолютной эффективности регулирования сервитутных отношений необходимо решить следующие проблемы :
1. Отсутствие согласия собственника земли на установление сервитута. Решается данная проблема путем подачи иска в суд. Однако в случае несоблюдения досудебного порядка дела остаются без рассмотрения.
2. Получение доказательств необходимости установления сервитута непосредственно до начала судебного разбирательства по данному делу. Сервитут должен быть наименее обременителен для собственника земельного участка, а так же должна быть реальная необходимость в его установлении. Я предлагаю поправку, согласно которой экспертное заключение являлось бы обязательном для всех дел данной категории.
Так же мной была предложена поправка в ст. 274 ГК РФ.
Подобные изменения в гражданском законодательстве положительно отразились бы на судебной практике.
