И покупателей, и застройщиков страшит грядущий переход от долевки к эскроу-счетам. Все находятся в томительном ожидании 1 июля 2019 года: чем же оно обернется. Но пока вариантов нет, и большинство продолжает действовать по старой схеме (хотя есть компании, которые заранее перешли на эскроу-счета, например, «ЛенРусСтрой» в Ленобласти, «Главстрой-СПб» в Петербурге).
А еще некоторые продвинутые товарищи прибегают к комбинированной схеме покупки жилья, считая ее наиболее безопасной и удобной.
Так что это за зверь такой таинственный? Располагайтесь поудобнее, ставьте лайк, подписывайтесь на наш канал – и давайте за чашечкой кофе разберемся с этим вместе.
Комбинированная схема – это своеобразный микс из рассрочки и ипотеки, где сначала клиент «подписывается» на беспроцентную рассрочку, и лишь после того, как становится ясно, что строительство новостройки точно будет завершено, выплачивает оставшуюся сумму через ипотечный кредит.
Почему это выгодно покупателю?
Потому что, несмотря на все заботы государства о своих гражданах, все равно может получиться так, что новостройка «зависнет» и превратится в долгострой. И вот тогда дольщик потребует вернуть себе деньги, лежащие на специальном счете.
Читайте также: В Госдуме планируют ввести эскроу для апартаментов
Но фишка в том, что возврату подлежит только тело кредита. Но не проценты! А вы посчитайте, какая сумма переплаты получится, предположим, за 10 лет пользования кредитом… То-то и оно. Поэтому рассрочка на какое-то время придется как нельзя кстати. Сейчас многие застройщики предлагают клиентам этот инструмент.
Его можно считать фактически аналогом ипотеки под 0%.
Если взять рассрочку на период строительства дома (а это обычно 1,5-2,5 года), то, в случае чего, ни одной лишней копейки вы не потеряете.
А когда дом начнут вводить в эксплуатацию, то можно уже брать ипотеку и «гасить» остаток при помощи нее!
Таким образом, покупатель приобретает именно ту квартиру, которая ему нравится, да еще и по приемлемой цене. При этом он максимально перестраховывается от возможных рисков.
При согласованном графике платежей рассрочку можно оформить так, что сначала выплачиваются соразмерные взносы, а один крупный платеж приберегается напоследок: как раз к моменту вводу новостройки в эксплуатацию.
А выгодно ли застройщику?
Стройка ведется на деньги банка, так что покупатель действительно ничего не потеряет в случае форс-мажора. Застройщик тоже не остается внакладе: продажи в рамках ЖК ведутся, квартиры по выгодным ценам раскупаются, объект строится и сдается по плану.
К тому же, чем больше денег на эскроу-счетах, тем ниже процентная ставка по проектному финансированию. Все по итогу довольны, ура.
Читайте также: После перехода на проектное финансирование возможно банкротство трети российских застройщиков
Но, конечно, не каждая компания согласится на подобную схему работы.
Во-первых, существует риск, что покупателю не одобрят ипотеку к концу периода рассрочки.
Во-вторых, получение минимальных платежей по рассрочке на протяжении полутора-двух лет – так себе перспектива для застройщика, ведь рыночная цена квартиры за это время вырастет. Получается, лот как бы заморожен, и будет ли он реализован впоследствии – непонятно, гарантий никаких.
В-третьих, цена квартиры на старте всегда ниже, чем перед вводом в эксплуатацию. Так станут ли компании изначально «дарить» покупателям лишние деньги (упуская возможность продать те же квартиры дороже), если потом всегда найдутся люди, готовые купить уже построенное жилье?.. А если устанавливать на старте стоимость, как при вводе в эксплуатацию – пострадает спрос (зачем платить за воздух, если можно за те же деньги купить готовое жилье и сразу же заселиться).
А вы стали бы покупать новую квартиру на стадии стройки по такой схеме? Пишите свое мнение в комментариях, нам интересно, что думают и наши читатели, а не только представители строительных и риэлторских компаний.
Не забыли подписаться? А то у нас каждый день горячие новости рынка новостроек, полезные лайфхаки, наглядная аэросъемка стройплощадок: удобно сравнить, что пообещал застройщик в буклетах и что строит на самом деле. Иногда совпадает! Но не всегда, увы.