Грамотная оценка инвестиций в недвижимость поможет избежать вложений в «мертвые» активы и найти объект, наиболее подходящий для конкретных целей инвестора.
Цели инвестирования
Прежде чем оценивать тот или иной объект с точки зрения его инвестиционной привлекательности, инвестор должен определиться с целью вложений. При этом целью не обязательно является непосредственный заработок.
1. Для личного использования
Даже когда объект приобретается для личного использования, такая операция может рассматриваться как инвестиция. Например, если собственник быстро растущей компании решает купить офисное помещение в собственность, чтобы не платить аренду, – это инвестиция.
2. Получение прибыли от перепродажи
В этом случае главным (но не обязательно единственным) способом заработка является перепродажа объекта по возросшей цене. Возможен как вариант с покупкой недвижимости на стадии строительства, так и вариант с покупкой готового объекта в расчете на долгосрочный план.
3. Получение прибыли от сдачи в аренду
Это, пожалуй, самая распространенная цель при инвестировании в недвижимость. Хотя она не исключает возможность продажи объекта по возросшей стоимости, главная ставка здесь делается на сдачу в аренду.
Оценка инвестиций в недвижимость может дать разный результат в зависимости от того, какую цель ставит перед собой инвестор. Простой пример: строящийся объект совершенно не подходит для заработка на сдаче в аренду, т.к. он будет слишком долго простаивать в течение строительства и отделки. А вот для получения прибыли за счет перепродажи такой объект подходит лучше других.
Что принять во внимание для оценки инвестиций
· Самый простой способ оценить инвестиции в недвижимость – это просчитать соотношение затрат и расходов. В случае перепродажи сделать это относительно несложно. Нужно проанализировать цены на аналогичные объекты, выставляемые на продажу, а затем сравнить с расчетной стоимостью приобретения актива и доведения его до нужного качества (строительство, ремонт и т.д.)
· В случае если вы собираетесь сдавать недвижимость в аренду, нужно сравнить, какой доход объект будет приносить ежегодно и во сколько обойдется его содержание. Полученная разница и будет выручкой до уплаты налогов.
· В обоих случаях инвестор может столкнуться с параметрами, просчитать которые невозможно. Например, вы не можете гарантировать, что сдаваемая в аренду квартиру не будет простаивать по несколько недель или месяцев в году, а поиск покупателя на достроенный объект может затянуться. Подобные погрешности тоже нельзя сбрасывать со счетов.
· Инвестиционный потенциал недвижимости определяется не только ее собственными характеристиками, такими как площадь, количество комнат или этаж, но и «внешними» факторами. Огромное внимание необходимо уделять месторасположению объекта. Два абсолютно идентичных офиса будут пользоваться разным спросом, если один расположен в крупном торговом комплексе в центре города, рядом с главной магистралью, в окружении магазинов и остановок общественного транспорта, а второй – на окраине города.
· Учитывайте также особенности различных видов недвижимости. Так, например, спрос на аренду жилья варьируется в зависимости от типа квартиры. Как правило, однокомнатные квартиры, студии и коммунальные комнаты сдаются лучше, чем 2- или 3-комнатные квартиры. Последние обычно нужны семейным парам с детьми, и люди предпочитают подобные активы приобретать, а не арендовать.
· Если планируете сдавать помещение, просчитайте его срок окупаемости. Если расчеты говорят, что актив окупится за более чем 20 лет, от такой инвестиции лучше отказаться. Если срок получается 10-12 лет – это очень хороший вариант.
· Просчитывая затраты на содержание объекта, включайте в них абсолютно все траты, в том числе налоги, мелкий ремонт, замену дверных замков, розеток и т.п. Без учета таких мелочей реальные затраты могут заметно превысить расчетные. Опытные собственники недвижимости советуют полученный результат смело умножать на два, что и будет отражать реальные прогнозируемые расходы.
· Анализируйте рыночные показатели. В зависимости от вида недвижимости здесь вас могут заинтересовать демографические данные, уровень безработицы или преступности, экономические прогнозы, средние зарплаты, а также показатели собственно рынка недвижимости.
Однако помните, что даже отличная оценка инвестиций в недвижимость не может защитить от непредвиденных обстоятельств. Любые инвестиции – это риск, и только вам решать можете ли вы позволить себе этот риск.