Несмотря на то, что цены на недвижимость уже несколько лет не растут такими же темпами, как в 2000-е, россияне традиционно расценивают жилье как лучший способ вложения денег. Сказывается и то, что ставки по ипотекам в последние годы уверенно снижались (спойлер: уже в первые месяцы 2019 года они начали расти), и то, что к альтернативным финансовым инструментам доверия у многих россиян мало. Не всегда сразу понятно, что выгоднее — арендовать квартиру или взять ипотечный кредит — и от каких факторов это зависит. Описанная ниже схема не может претендовать на универсальность, но будет полезна для тех, кто задумывается об ипотечном кредите.
У меня есть деньги на первый взнос по ипотечному кредиту, и мне негде жить. Что выгоднее: взять ипотечный кредит или арендовать квартиру?
Скорее всего, выгоднее арендовать квартиру, но точный ответ зависит от многих факторов. Если думать о недвижимости как о финансовом инструменте, то есть как о способе сбережения денег или получения прибыли, надо рассматривать два основных источника дохода.
Первый — рост стоимости недвижимости, который спрогнозировать сложно.
Второй — рентный доход, который можно рассчитать. То есть либо вы берете ипотечный кредит, чтобы переехать в свою квартиру и не платить за аренду, либо чтобы сдавать купленную квартиру в аренду.
Помните, что для сдачи в аренду или внаем квартиры, по которой все еще выплачивается ипотека, придется получить разрешение от банка (или некредитной организации). Хотя ипотечная квартира формально и документально находится в собственности заемщика, она обременена залогом, и вам потребуется согласие залогодержателя.
А можете привести пример с расчетами, чтобы стало понятнее?
Возьмем квартиру в новостройке в спальном районе Москвы, которая сейчас стоит 5 млн рублей. У вас есть 1 млн рублей, которые вы собираетесь использовать как первоначальный взнос. Средняя ставка по ипотечному кредиту (займу) на 10 лет в начале 2019 года составляет примерно 9,5% в год, хотя можно получить и лучшие условия по ипотечному кредиту (займу), если застройщик — партнер банка или у вас есть основания для получения госсубсидий (молодые семьи, военные и другие категории льготников).
Если выбранная вами недвижимость не подпадает под льготное кредитование, то ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту (займу) составят 51,7 тысячи рублей, а переплата банку за кредит – примерно 2,2 млн рублей. То есть всего вы заплатите за квартиру 7,2 млн рублей.
Допустим, вы решили тот же 1 млн рублей внести на банковский депозит на год (это меньше максимальной застрахованной суммы вклада, а значит, ваши средства будут в безопасности). Ту же квартиру стоимостью 5 млн рублей можно снять за 20 тысяч рублей в месяц, а сэкономленные на ипотечных платежах 31,7 тысячи рублей вносить ежемесячно на депозит. При ставке депозитов 7,7% в год, которую в начале 2019 года предлагают банки, за 10 лет можно накопить 8,7 млн руб.
Для простоты подсчета мы допускаем, что платежи за аренду и процентные ставки по вкладу будут изменяться одинаковыми темпами.
О рисках обеих стратегий вы можете узнать подробнее на сайте спроси.дом.рф
Ещё больше полезных инструкций:
Как сдавать жилье в посуточную аренду, чтобы всё было законно
Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком