Бум «нулевых», когда цены на недвижимость быстро росли, закончился. Выгодно ли сегодня вкладывать деньги в недвижимость? Насколько это безопасно? И правда ли, что аренда жилья гарантирует доходность? Разбираемся с самыми популярными вопросами об инвестициях в недвижимость.
Вложения в недвижимость — самый безопасный инструмент для частного инвестора?
Действительно, недвижимость редко теряет стоимость в разы, а риск полного обесценения практически отсутствует. Но при этом есть другие риски. Например в прошлом году в Минстрое заявляли о том, что только по официальной статистике в России около 35 тысяч обманутых дольщиков, и их количество продолжает расти. Таким образом самый привлекательный вариант — покупать на стадии котлована — остается опасным. Закон об использовании эскроу-счетов должен защитить дольщиков, но практики по нему слишком мало. Возможно, он уменьшит разрыв между ценами на «котлован» и готовую квартиру, лишив смысла инвестирование в жилье на ранней стадии строительства.
Цены на жилье всегда растут, а значит инвестиции в недвижимость точно окупятся. Это правда?
Действительно, цены на недвижимость могут локально снижаться, но растут в долгосрочной перспективе: за последние десять лет стоимость квадратного метра квартиры в Москве выросла на 33% — со 130 тысяч до 173 тысяч рублей. Но это лишь около 2,5% в год. В рублях! Индекс потребительских цен за те же десять лет увеличился примерно на 100%. Динамика цен на недвижимость в разы отстает от темпов потребительской инфляции. Даже такой консервативный инструмент, как депозит в банке, за тот же период показал доходность около 125%.Что уж говорить о резком снижении долларовой стоимости квартир из-за девальвации рубля.
Спрос на жилье будет всегда (людям нужно где-то жить!), поэтому можно сдавать квартиру в аренду и не переживать о заработке. Не так ли?
С одной стороны, это так. Сдача квартиры в аренду точно будет приносить стабильный доход, но он тоже невелик. Например, по даннымисследования портала «Мир квартир», в Подмосковье эффективнее всего инвестировать в квартиры в Балашихе, там средняя доходность от аренды — 6% годовых. А это едва покрывает уровень инфляции. При этом средняя доходность у банковских вкладов сейчас — 6,5–7% годовых, а, например, индекс Московской биржи за последние десять лет вырос в четыре раза. Зачем тогда морока с арендаторами?
Аренда плюс естественный рост цены — это доход все-таки выше инфляции?
Итак, аренда квартиры дает в лучшем случае 6% (когда нет простоя при поиске жильцов), прирост ее цены — около 2,5% в год. Вместе 8,5%. Кажется, это все-таки выше инфляции и на уровне самых выгодных предложений по депозитам. Но тут пока не учтены важные показатели. Например, налоги. Если вы вложили деньги в недвижимость и сдаете ее, то закон предписывает регулярно платить налог на доходы физлиц (его можно сократить с 13% до 6%, если купить патент или зарегистрировать ИП) и налог на имущество. А еще нужно учитывать затраты на износ, ремонт и комиссию риелтору. Все эти показатели сильно зависят от ситуации и конкретного объекта недвижимости, но в любом случае их учет опускает доходность ниже уровня инфляции. Сама по себе недвижимость — хлопотный актив, если сдавать ее в аренду. Время и нервы на ремонт и взаимодействие с арендаторами и риелторами в доходности тоже не учитываются.
Ликвидность
При работе с недвижимостью всегда надо брать в расчет фактор ликвидности. То есть то, насколько просто можно ее продать и купить. О покупке в столичном регионе лучше не думать, не имея хотя бы 7–10 млн рублей. Самые дешевые варианты лучше не рассматривать: они медленнее растут в цене и хуже сдаются. Оформление — дело не очень быстрое и нервное, особенно если сделка происходит на вторичном рынке. Что касается продажи, то в прошлом году объем инвестиционных сделок в этом секторе достиг трехлетнего минимума. Он составил 2,8 млрд долларов — на 39% меньше, чем годом ранее. Желающих покупать все меньше, а значит, продать квартиру за приемлемую цену все сложнее, идти на скидки приходится чаще, а ждать сделки — дольше. Экономическая ситуация в России неоптимистичная. А рынки жилья и его аренды очень зависимы от экономической конъюнктуры. Так что ситуация вряд ли изменится к лучшему.
Какая альтернатива?
Сегодня есть много инструментов, которые позволяют зарабатывать в зависимости от вашей цели и опыта. В последние годы все более популярным становится пассивное инвестирование — стратегия, которая предполагает минимум вмешательства в свой инвестиционный портфель. Те, кто инвестирует в недвижимость, ценят надежность. Это значит, лучше выбрать инструмент с меньшим риском, но с гораздо большей ликвидностью и доходностью, чем жилье. Например, биржевые фонды ETF. А если в вашем портфеле будут ETF на акции компаний развитых и развивающихся стран, на облигации (включая самый надежный актив — Treasury Bills с рейтингом ААА) и на золото, то можно легко претендовать на то, чтобы обойти доходность не только недвижимости, но и депозитов. Причем, если часть вложений держать в валюте (что легко сделать с помощью ETF), то они будут защищены от валютных рисков.
Если вам понравилась статья, поддержите нас лайком и подписывайтесь на канал. Поделитесь статьей в соцсетях, если она оказалась полезной.
