Полезно иногда читать Facebook. Там женщина из Франции ответила на пост Ильдара в котором он в очередной раз хвастался, что риелторская услуга в России сильно развита - благодаря Этажам конечно, а во Франции все плохо.
Ее ответ я скопирую для тех у кого нет Facebook, а кратко вот о чем она говорит.
В России риелтором может стать кто угодно и деятельность риелторов не регулируется никаким законом. Во Франции таких законов много и есть разные виды лицензии на разные виды деятельности риелтора. Там даже нельзя риелтором работать человеку с судимостью! Что у нас сами знаете. Пришел с улицы, телефон взял, обьявы расклеил, все ты риелтор. Какой потребитель более защищен, спрашивает Ильдара французская женщина Ирина Дупорт? Ответ понятен.
Ильдар хвастается сроками сделки. Во Франции он правда больше, но это потому что там все проверяется и никаких двойных продаж, непонятных собственников или проблем с кадастром после покупки быть не может. И опять французский покупатель оказывается защищен.
Собственно эта французская женщина написала то чего почему то все боятся писать у нас тут. Поверхностный взгляд на рынок, стремление урвать кусок - вот это в большинстве про представителей нашей профессии и заслуга в этом и правда у Этажей.
Вот пост этой женщины - https://www.facebook.com/internationalinvestmentbiz/posts/402933816933399
Вот ее пост для тех у кого нет Facebook.
Некое агентство побывало в Париже у своих коллег и выставило самодовольный отчет о своем обмене с коллегами.
Европейские коллеги попросили меня высказаться.
Итак, внесу ясность в ситуацию с Парижской стороны, которую наши уважаемые коллеги почему-то обошли стороной, хотя мы единственное полностью русскоязычное агентство недвижимости во Франции, с французской лицензией.
Не буду бросать камни в коллег, потому что им попросту нечем было заметить наши нюансы. Их радостный отчет похож на описание выставки Гогена дальтоником. То есть что-то человек видит, а цвета различить не может, не потому что он плохой или глупый, а потому что нет у него такого органа.
Теперь я прокомментирую матч французских риэлторов с русскими. Для объективности замечу, что ни с теми ни с другими я не знакома лично и качество их работы комментировать не буду. В каждой стране есть агентства плохие и хорошие.
Сразу скажу, что я имею французское юридическое образование и за свои слова отвечаю. Но без надобности не буду перегружать вас ссылками.
Но мы выводим игороков на поле.....
1 Юридическое пространство.
Кто может стать риэлтором в России? Кто угодно
Что ему для этого нужно? Ничего
И наши уважаемые коллеги сильно удивляются нашей французской бюрократии по получению франзцузской лицензии у риэлтора.
Теперь расскажу, в каком пространстве фунцкионируют французские риэлторы.
Действия риэлторов жестко регламентируются законодательством: Гражданским и Торговым кодексами и законом Огэ, который отдельно описывает требования к риэлтору.
В бизнесе недвижимости различают три вида деятельности: продажу, аренду и управление недвижимостью. На каждый вид деятельности нужна отдельная лиценция и профессиональная страховка.
Для получения лицензии нужно иметь высшее образование в сфере юридической или экономической. Причем в государственных учебных заведениях. Когда я закончила юридический в частном университете, выяснилось, что лицензии не дают, когда на дипломе нет подписи министра образования. Я писала жалобу министру юстиции, но он мне ответил, что увы, пока он примет к сведению мои замечания и предложит поменять законодательство, надо быть в рамках существующего законодательства. И мне ничего не оставалось делать, как пойти и сдать экстерном экзамены на экономическом факультете в Сорбонне 8.
Тогда наконец, нам выдали долгожданную лицензию.
В прошлом году в порядок лицензирования внесли изменения в сторону ужесточения, и все лицензии отменили. И всем агентствам пришлось проходить переаттестацию.
Кроме образования и страховки субъект лицензии должен быть с отсутствием судимости.
То есть мошенничать можно один раз.
Я говорю о понятиях, которых в юридическом российском поле не существует (или есть, но игнорируются), поэтому даже не обижаюсь, что мои коллеги их не увидели. Но то, что парижские коллеги им это не донесли, это незачёт.
В чем смысл профессиональной страховки? Она бывает двух видов: с клиентскими деньгами и без. Агентство может брать деньги клиента. Например, залог за квартиру. И если у агентства есть страховка на клиентские деньги, то оно хоть убежит с деньгами, клиенту страховка все равно вернет. Мы в своём агентстве заведомо выбрали не брать чужих денег. Поэтому нас страхуют только за наши профессиональные действия. Страховка покрывает как ошибки, так и незнание чего-то. Именно потому что риэлтор обязан все знать. Более того, риэлтор обязан давать советы. Так, недавно осудили риэлтора, который не предупредил покупателя о том, что недалеко планируется строить большой торговый центр, хотя он этого не знал, но была публикация в местной газете.
Ответственность французского риэлтора не ограничена и при этом застрахована. По этому иностранцам, неискушенным в наших нюансах, я могу только посоветовать - обязана же ! - покупать с риэлтором, который отвечает даже за то, чего не знает.
Вот другой случай из юриспруденции: в Тулузе посадили за дискриминацию риэлторшу, которой хозяйка квартиры оставила указание не сдавать её арабам. Это было написано на документе, и арабские претенденты случайно эту запись заметили. При этом ответчиком был агент, а не хозяин квартиры.
За малейшее нарушение агент может лишиться лицензии.
При этом покупателя защищает не только агент, но и нотариус, который должен все контролировать и через которого идут все денежные потоки. Нотариусы все застрахованы государством. Поэтому невозможно во Франции потерять деньги на сделке с недвижимостью.
Отдельно отмечу соответствие суммы декларированной и оплаченной.
У города есть преимущественное право выкупа — на которое так сетуют русские коллеги — и город и налоговая зорко следят за соответствием суммы сделки реальной стоимости. Допускаются некоторые маленькие отклонения, но агент, который прикрывает сделку с укрытием стоимости, идёт по той же статье, что и покупатель , и нотариус. Недавно был такой случай с российским олигархом в Ниице. Кроме него, посадили агента и нотариуса.
При этом это и не выгодно : на разнице сэкономишь 6,5 %, но при продаже можно заплатить на эту сумму 33 %. И Агент должен уберегать покупателя от необдуманных поступков.
Когда двенадцать лет назад я только начинала работать с русскимми покупателями, мне часто задавали вопрос: «как быть уверенными, что жильё кроме нас, никому не принадлежит»? Для меня этот вопрос был шоком, так как во Франциии такого в принципе быть не может и нотариус именно существует, чтобы это гарантировать.
Кстати, наши нудные законы, которые призваны защищать покупателя, не появились на ровном месте и то, что у нас невозможно быть обманутым при покупке на значит, что во Франции люди честнее. Просто рынок недвижимости у нас старше, и все то, что просиходит в России, во Франции было на сорок лет раньше, эти люди уже вышли из тюрьмы и правительство адаптировало законы вследствие опыта. Поэтому вполне возможно, что в России тоже к этому придут, и это лучше приветствовать.
Теперь пенальти 1: где покупатель должен чувствовать себя в бОльшей безопасности?
2 Сроки сделки
Редко какую сделку можно завершить менее чем за 2 месяца.
Это связано в первую очередь с мэрией, которая должна подтвердить, что ей это имущество не нужно. У мэрии есть два месяца, и как правило она не отвечает, но срок ответа это два месяца. Поэтому после этого срока при отсутствии ответа из мэрии можно делать акт.
Акт заключается в два этапа: сначала предварительный, потом окончательный. Нотариус в это время должен проверить отсутствие обременений и правоспособность участников сделки. Недавно с треском через апелляционный суд слетела одна сделка, где в составе продающей компании был несовершеннолетний и не было приложено разрешение специального детского судьи. Но это была ответственность нотариуса, и его страховка вернула убыток покупателю.
Кстати, сделки с участием детей требуют отдельного разрешения десткого судьи.
При некоторых обстоятельствах жильё нельзя продать без согласия третьих лиц, и за этим тщательно следит нотариус.
Однажды наше агентство пришло на сделку с покупателем, продавцом и нотариусом. Нотариус заметил, что у справки об отсутствии обременения, у которой срок действия 3 месяца, истек срок действия и попросил подождать 5 минут, чтобы запросить новую справку.
Пришла новая справка по факсу, и мы с удивлением увидели обременение, превышающее сумму сделки. Пришлось откладывать сделку и договариваться со стороной, наложившей обременение.
Свидетельство о покупке, которое выдает нотариус, на самом деле нотариальная копия. Оригинал в единственном экземпляре всегда хранится в ипотечном бюро. Акт является святейшим документом о частной собственности, которую никто не может забрать.
Иногда государство хочет присвоить чужую землю, тогда оно должно выкупить все имущество у всех владельцев в этой зоне по рыночной цене согласно закону об экспроприации.
Пенальти два: Может стоит подождать пару месяцев и не иметь сюпризов на оставшуюся жизнь?
3 Доступность жилья. Конечно, жильё дорожает. Причем рост цен на жильё сильно опережает рост доходов. И если раньше, двадцать пять лет назад, один молодой инженер мог купить квартиру самостоятельно, взяв кредит под 10,5 %, то нынче даже двое молодых, начинающих трудовую деятельность, редко когда могут купить жильё. Но тут приходит на помощь «зарегулированное до чертиков» государство. У нас есть система дотационных беспроцентных кредитов для малоимущих семей. Не говоря уже о том, чот обычные ставки сейчас на уровне 1,5%.
Кроме этого некоторые города стараются привлечь молодежь, и мэрии дают свои дотации для молодых семей без ограничения доходов, но с ограничением по возрасту, особенно с детьми.
Таким образом города могут регулировать свой социальный состав. Мэрии обладают также инструментами для привлечения предприятий путем налоговых льгот.
Да, у нас снижается количество трансакций на разворотах рынка, но это естественный процесс и государственное регулирование не имеет к нему отношение.
Еще интересно отметить, что вся информация о развитии регионов и государственных планах публична. То есть это важная информация, которая сильно влияет на цены недвижимости. Например, пять лет на глазах у всех строили скоростную ж/д линию в Бордо. В это время мы рекомендовали Бордо для инвестиций. И не подвела нас смекалка: после пуска скоростного поезда в течение двух лет в Бордо цены поднялись более чем на 30 %.
Лично я купила домик в регионе, и он уже хорошо вырос.
В прозрачной среде не нужен ни административный ресурс, ни инсайты, мозгов вполне хватает. Сейчас кстати, строится метро в некоторых пригородах. Можно даже не гадать, насколько вырастут цены когда это метро пустят через три года.
Пенальти три: так ли плохо правовое государство?
Не буду утомлять почтенных коллег, я готова выслушать замечания неудачно съездивших в Париж риэлторов.
Ирина Дюпор
агентство ИММОКОНЦЕПТ
эксперт по Франции
