Специалист по инвестициям в зарубежную недвижимость Эрик Розенфельд рассказал, что мешает зарабатывать владельцам квартир и как выбрать объект, который действительно будет приносить прибыль.
Многие покупатели недвижимости в теплых странах, будь то Испания, Болгария, Турция или Таиланд, хотели бы получать доход от аренды своих квартир.
Обычно, выглядит это следующим образом: «буду жить в квартире месяц-другой, а в остальное время сдавать». Приезжая на осмотр недвижимости и общаясь с местным риэлтором, покупателю рисуется идеальная картина будущего. Живите сколько хотите и, конечно, вы будете получать доход с аренды. Обычно приводятся примеры стоимости аренды (как правило, краткосрочной) и рисуется достаточно красивая картина. Доход с аренды не только покрывает платежи за «коммуналку», но и позволяет оплатить как минимум расходы на отпуск и проживание в чужой стране.
На практике же ситуация несколько иная. Во-первых, риэлторы не любят аренду. Это муторный и малодоходный бизнес. Если в агентстве недвижимости нет специального менеджера, который занимается именно арендой, то, скорее всего, ваша квартира будет сдаваться от случая к случаю и той доходности, на которую вы рассчитывали, вы не получите. Я постоянно слышу от своих клиентов, что они купили недвижимость именно в расчете на доходность, но на практике ничего близкого к обещанной доходности не получено. А теперь они тщетно пытаются продать свою квартиру, которая только тянет из них деньги. Почему так происходит? Кроме нежелания местных риэлторов тратить время на аренду (продавать же выгоднее, комиссия больше), есть еще несколько причин. Рассмотрим их.
Причины низкой доходности квартиры за рубежом:
1. Соотношение спроса и предложения
Легко догадаться, что желающих заработать на своей недвижимости много. Очень много. Половина ваших соседей по дому покупали квартиры именно с этой целью. Плюс постоянно строящиеся новые объекты, покупатели квартир в которых тоже хотят зарабатывать. Чтобы выделиться из массы предложений, вам нужно либо снижать цену, либо серьезно заниматься арендным бизнесом, рекламировать свою квартиру на сайтах, порталах типа booking.com и airbnb.com и в социальных сетях. Вы полагали что все это будет делать агент? Напрасно. Вы у него тоже далеко не единственный арендодатель.
2. Использование квартиры в самые «сдаваемые» месяцы
Типичная ошибка. Даже в Таиланде – стране вечного лета – есть сезонность и сдавать квартиру в декабре-январе гораздо проще, чем, например, летом. Что уж говорить о европейских курортах. Поэтому, проживая в своей квартире в сезон, вы сразу теряете в доходности.
3. Запрет на краткосрочную аренду
Во многих курортных городах краткосрочная аренда запрещена, если у вас нет лицензии.
Нарушители (владельцы) штрафуются. В Таиланде даже есть риск тюремного заключения до одного года. Как контролирующие органы узнают, что вы сдаете квартиру? Добрые соседи подскажут, например. Или арендатор устроит вечеринку (он же отдыхает) и на шум приедет полиция. Да мало ли как. Важно, что краткосрочная аренда – это проблема. Хотя именно на ней больше всего зарабатывается. Долгосрочная – пожалуйста, но это меньший доход и, скорее всего, арендатор не захочет съезжать с квартиры на то время, когда вы планируете приехать в отпуск и пожить там.
Как зарабатывать на недвижимости?
Что же делать, если хочется именно зарабатывать на недвижимости? Решение достаточно простое.
Во-первых, понять, что если недвижимость покупается именно для получения дохода, то жить в ней вы не будете. На полученный доход вы можете арендовать подходящее вам жилье в той стране, где захотите. Вы не привязаны к месту и можете свободно ехать отдыхать куда заблагорассудится.
Во-вторых, работайте с компаниями, которые дают гарантии доходности. Прописанные в контракте. Эта доходность не зависит от заполняемости
именно ваших апартаментов. Сдавать их в аренду, следить за порядком, ремонтировать, если нужно и прочее и прочее – забота управляющей компании. Для вас, живущему за тысячи километров от такой квартиры – это единственный, спокойный и надежный вариант. Если смотреть на европейский уровень доходности – то вы можете рассчитывать на 3-5% годовых. Минус налоги.
В заключении хочется добавить, что все вышесказанное не означает, что покупать недвижимость в курортных странах не стоит. Просто имеет смысл четко понимать, для каких целей вы приобретаете такое жилье. Если для инвестиций - выбирайте недвижимость с гарантированным доходом. Либо покупайте для себя и не думайте о доходности.
