Большинство из нас покупают квартиру один – максимум два раза в жизни. Важно грамотно вложить деньги (а покупка жилья – это именно инвестирование, неважно – для себя или для перепродажи), чтобы потом не сожалеть о своем выборе. Ниже 12 пунктов, которые могут вам показаться Капитаном Очевидностью, а могут помочь сделать правильный выбор.
Сегодня на рынке недвижимости очень большой выбор жилья:
- есть классический «старый» фонд (построенный в разное время),
- есть новые дома, которые не так давно были сданы в эксплуатацию (но юридически они считаются вторичкой),
- есть новостройки в разных стадиях строительства.
Правила, которые перечислены ниже, справедливы для всех трех категорий недвижимости: и для старых домов, и для свежесданных, и для новых.
1. Правило 15 минут гласит: не покупайте квартиру, если от ближайшей станции метро (МЦК\жд) идти больше 15 минут. Если ваши жизненные обстоятельства изменятся, и вам придется сдавать или продавать квартиру – это будет очень сложно сделать, если дом «на выселках». Мобильность – один из важнейших факторов в Москве. Владеть автомобилем становится все дороже и дороже, поэтому близость метро – очень важный фактор. Никто не хочет топать с тяжелыми пакетами продуктов или с маленьким ребенком на руках 5 км.
2. И снова про метро – оно не должно быть под боком у вашего дома. Звучит парадоксально, но это так. Метро – это скопление разных людей, не всегда приятных. Рядом с метро всегда ходят зазывалы и предлагают что-то купить, зачастую у ларьков собираются попить пивка, зимой в дверях метро греются бездомные и т.д. Никто не хочет такого близкого соседства с разными личностями, никто не хочет постоянно слышать «покупайте шубы!» или «акция такая-то!». Выбирайте квартиру рядом с метро, в идеале – в 5-10 минутах ходьбы.
3. Не покупайте квартиру в очень старых домах, даже если сама квартира – сказка, картинка и просто ах! Хороший ремонт – это прекрасно, но жить вам в доме. И если он был построен в 50-60-х годах, скорее всего, коммуникации оставляют желать лучшего. А значит, из подвала может тянуть сыростью, электропроводка может сбоить время от времени, а в сильные морозы не удивляйтесь – если из щелей на кухню повалят гости вроде муравьев или тараканов.
4. И снова парадокс, но – новые дома тоже нынче не сильно отличаются хорошим качеством строительства, поскольку после валютных качелей 2014 года – застройщики вынуждены экономить на стройматериалах. Экономия жесткая. Вот реальный случай. Мои друзья купили квартиру в новостройке, стали делать ремонт, повесили кухонные шкафы, а те возьми и упади вместе со стеной. Так мои друзья познакомились со своими соседями. А все потому, что межквартирная стена была сделана из пеноблоков, а не из кирпича. Так что совет: если решитесь на новостройку, внимательно изучите, из чего ее строят, чтобы потом самим не пришлось возводить новые стены.
5. Не покупайте квартиру на первом этаже в старом доме. Это сырость, это мало света, это постоянно хлопающая дверь подъезда и пищащий домофон, это решетки на окнах, это любопытные глаза прохожих. Не ведитесь на дисконт, даже если сама квартира в неплохом состоянии – жить в таких условиях тяжело, а, чтобы продать такую квартиру, вам тоже нужно будет сильно уступить – возможно, даже больше, чем вы предполагаете.
6. Квартира в доме, построенном 5-10 лет назад, это хороший вариант. Фундамент такого дома уже «отстоялся» под массой всех жильцов, их мебели и т.д. Это не новая пустая новостройка, плитка в санузлах в которой может потрескаться и поехать на стенах в процессе заселения дома. И это не старый дом, коммуникации которого свое уже отслужили.
7. Помните, что вторичка – полна сюрпризов. Вы не всегда можете увидеть серьезные косяки под косметическим ремонтом, также вы можете столкнуться с прописанными несовершеннолетними детьми или узнать, что собственник состоит на учете в ПНД. В самом негативном случае: сделку могут признать ничтожной, а деньги вам не вернут (если они уже потрачены). Поэтому совет: не пожалейте 5-10 тысяч руб. на грамотного юриста, который тщательно проверит всю документацию на квартиру.
8. Трезво оцените ремонт квартиры-вторички. Как бы так не получилось, что вы только обои переклеить хотели, а пришлось и кухню, и санузлы полностью ремонтировать. Рассчитывали на одну сумму – а вышла совсем другая. То же самое относительно новостройки. Одно дело купить квартиру в новом панельном доме, где уже есть стяжка и разводка электрики (панели сдаются только в таком виде). И совсем в другую сумму вам выльется покупка квартиры в монолите, где стяжку и вообще все черновые работы придется делать за дополнительные средства. Готовы к плюс 500-800 тысяч. руб?
9. Не покупайте новостройку, если аббревиатура «ДДУ» вам ничего не говорит. Рынок первички сегодня сильно штормит, не так давно обанкротился крупнейший подмосковный застройщик – Urban Group, который был на рынке 12 лет. Если вы «плаваете» в теме первички, не покупайте квартиру на котловане – вы рискуете остаться и без квартиры, и без денег. Безопасно покупать новостройки станет лишь с 1 июля 2019 года – тогда все застройщики будут продавать деньги через эскроу-счета, так что даже если застройщик обанкротится – банк деньги вернет. Но до тех пор – не нужно связываться с первичкой, если вы не сильно в этой теме.
10. Внимательно изучите на карте район, где находится дом с квартирой, которая вам приглянулась. Нет ли рядом свалки, очистных сооружений? Иначе придется или постоянно ощущать это амбрэ, или жить с закрытыми окнами. Согласитесь, что соседство с сизо или наркологическим диспансером – тоже не предел мечтаний.
11. Хорошо, если рядом с почти «вашим» домом та же карта покажет магазин. Совсем отлично – если их будет несколько и это будет не только маленький магазин, но и сетевик с хорошим ассортиментом. Даже, если вам не нужны садики и школы – они могут понадобиться будущим жильцам, которым вы решите (ну вдруг) перепродать когда-нибудь квартиру (или сдать в аренду). Так что разнообразная инфраструктура рядом с вашим будущим домом – отличный козырь.
12. Экология. Про свалки и очистные мы уже упомянули. Еще стоит съездить и посмотреть, насколько фото в объявлении соответствуют реальной картинке. Никто не будет вам писать про оживленную трассу под окнами дома (привет, шум, пыль и выхлопные газы), про живописный вид на ЛЭП или ТЭЦ, про соседство с заводом, производящим что-то, что может не лучшем образом отразиться на вашем здоровье или на здоровье ваших детей. Не поленитесь и проверьте такие вещи по рейтингу компании EcoStandart.
