Ситуация на рынке жилья в России
«Квартирный вопрос только испортил их», - говаривал Булгаковский Воланд про москвичей.
С тех давних времен много воды утекло, и дело стало меняться к лучшему. Но вот, незадача. С 2014 года в стране наблюдается спад на рынке недвижимости. Даже риелторы, которые традиционно в любой ситуации излучают оптимизм и призывают граждан поторопиться с приобретением жилья, поскольку его стоимость должна вот-вот вырасти еще больше, сегодня отмечают стагнацию на рынке недвижимости, а пресса сообщает, что за минувший год в стране закрылись тысячи риелторских агентств. Что происходит на рынке жилья в стране и чего стоит здесь ожидать в ближайшей перспективе?
Затянувшийся спад
Сокращение числа сделок на рынке недвижимости и снижение стоимости квадратного метра наблюдается во всех регионах страны на протяжении последних трех лет. По данным Российской Гильдии Риэлторов, в прошлом году спад на рынке жилья был отмечен в 73 регионах страны. Незначительный рост цен на жилье отмечался только в трех городах: в Санкт-Петербурге, Челябинске и в Шахтах. В этом году данных об увеличении стоимости метра ни в регионах, ни в столицах нет. Падает цена на метр в Москве, и Санкт-Петербурге, эксперты сообщают, что рынок городской недвижимости «находится на распутье».
По утверждению риэлторов, рынок жилья в стране сильно перегрет, В течение нескольких лет строительство шло ударными темпами, и теперь предложение сильно превышает спрос. Сейчас в целом по стране объемы строительства жилья сокращаются темпами 5%–10% в год.
Московский рынок
На рынках недвижимости в каждом регионе есть своя специфика, однако тенденции у них всегда общие и региональные рынки, так или иначе, повторяют движение московского рынка. А на рынке жилья столицы происходит следующее.
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU), за последние четыре года объем предложения новостроек в Москве и Подмосковье вырос почти в полтора раза. Если в 2013 году на рынок выводилось около 5 млн. кв. м жилья, то на начало 2017 года предложение составляло 7,5 млн. кв. м.
По данным аналитиков, сегодняшнее рекордное предложение новостроек – это результат строительного бума 2012–2013 гг. Сейчас на рынок выводятся проекты, начатые в те годы. И как утверждают эксперты, выдача разрешений на строительство в Москве идет прежними темпами, и это не считая реновации.
В 2016 году московский рынок смог поглотить только четверть предложенного объема новостроек, невзирая на снижающиеся цены на метр.
Цены
По сообщениям риэлторов, цены на жилье к 2017 году падали примерно по 10% в год, и эта динамика обещает сохраниться в ближайшие 3–4 года.
Продавцы недвижимости проводят различные акции для поддержания спроса, сделки совершаются по цене на 8% – 10% ниже первоначально заявленной, число сделок, которые прошли с дисконтом, составляет более 80%, по некоторым из них дисконт достигал 30%. Эти тенденции коснулись в равной степени и новостроек, и вторичного рынка. В начале июня банковский сектор заявил о снижении ставок по ипотеке до 10–10,5% на новостройки, некоторые девелоперы субсидируют покупателю процент по ипотеке и есть сообщения о том, что в отдельных случаях ставки по ипотеке снижаются до 7%.
По данным IRN.RU, сегодня в пределах МКАД вполне можно найти новостройку со стоимостью метра 100 000 руб. и ниже, хотя раньше дешевле 170 000 руб. за кв. метр предложений практически не было. Более того, к концу строительства метр в этой новостройке теперь обещает прибавить всего 10–15% стоимости, против 30–50%, которые были ранее.
Аренда
Столичный рынок аренды жилья в общем-то повторяет тенденции рынка купли-продажи недвижимости.
По данным риэлторов, за май прошлого года спрос на аренду жилья в Москве вырос на 14%, но примерно на ту же величину выросло и предложение. Таким образом, превышение предложения над спросом сохраняется. Исключение составил только сегмент самого дешевого жилья – до 25 тыс. руб. в месяц - там наблюдается символическое превышение спроса над предложением. В самом массовом сегменте квартир стоимостью 25–40 тыс. руб. в месяц предложение превышает спрос на 34%. Также как и на рынке купли-продажи жилья, арендные сделки зачастую сопровождаются дисконтами до 10% от изначально заявленной ставки.
Перспективы
Эксперты отмечают, что текущий кризис отличается от предыдущих тем, что в кризисы 1998 и 2008 годов рынок недвижимости падал в первый год кризиса, а затем восстанавливался в течение 3–4 лет.
Сейчас же наблюдается падение на протяжении вот уже трех лет, и причин для перелома этой тенденции пока не наблюдается.
В границах Новой Москвы сегодня строится порядка 20 млн. кв. м жилья. В 2015 году Мосгорнадзор выдал разрешений на строительство 5,3 млн. кв. м, в 2016 году – 10 млн. кв. м. а за январь – май 2017 года уже выдано разрешений на строительство 8 млн. кв. м недвижимости, в основном жилья.
Эти объемы существенно превышают то, что в состоянии проглотить рынок.
К примеру, на территориях между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД в прошлом году, по данным IRN.RU, было продано менее 1 млн. кв. м новостроек. Как раз на этих территориях и намечается реновация, которая обещает вводить до 3 млн. кв. м жилья в год на протяжении 15–17 лет, и примерно половина этого объема будет строиться для продажи.
Эксперты прогнозируют проседание в ближайшие несколько лет цен на жилье в зоне между ТТК и МКАД до 100 000 – 140 000 руб. за метр для вторичного рынка и от 100 000 руб. (экономкласс) до 120–140 тыс. руб. за метр в «комфорте» и до 200 тыс. руб. за метр в «бизнесе».
В Подмосковье все немного сложнее – там и сегодня полно новостроек, которые не могут найти своего покупателя. По мнению экспертов, в зависимости от удаленности от Москвы цена за метр в новостройках будет приближаться к себестоимости (около 40 000 руб. за метр). Впрочем, все это происходит на фоне продолжающегося снижения платежеспособного спроса со стороны населения.
Повышение тарифов на коммунальные услуги и исчисление налогов на недвижимость по кадастровой стоимости делают покупку жилья в качестве инвестиций все менее привлекательной.
Эксперты полагают, что на сегодняшний день покупка жилья для последующей сдачи в аренду стала делом убыточным и вскоре, плюс ко всему, ожидается появление на рынке недвижимости инвестиционного жилья со вторички.
Так что, оптимистичные прогнозы в этой сфере среди экспертов почти не встречаются. В наступившем 2019 г. еще не получится восстановить рынок до уровня докризисного положения, но постепенно он будет возвращать свои позиции. Поэтому, стоит ли покупать жилье сейчас – решать вам.
