Неважно покупаете Вы первый дом в своей жизни или это уже пятая покупка, важно знать, что в процессе покупки и оформления недвижимости вам надо совершить определенные шаги. У Вас должен быть четкий план, где все должно быть четко расписано, все этапы от осмотра до заключения договора купли-продажи, чтобы покупка была удачной.
1. Начните исследовать рынок недвижимости.
Как только у Вас появилась мысль стать счастливым владельцем недвижимости, то не откладывайте дело в долгий ящик и сразу начинайте исследовать рынок недвижимости. Сначала конечно просмотрите все предложения, которые подходят олигархам, потом плавно спускайтесь к своей ценовой категории.
Сейчас благодаря интернету Вы сможете рассмотреть все огрехи и достоинства любого объекта недвижимости, не посещая эти домовладения. За один час, можно просмотреть более ста домов не выходя из комнаты. Согласитесь это удобно! Вы сразу отсекаете все варианты, которые Вам не подходят, и сосредотачиваетесь только на интересных вариантах.
Но не стоит обольщаться, как бы хорошо дома не выглядели бы на картинке, Вам надо посетить эти объекты и там уже все конкретно пощупать, посмотреть понюхать и заглянуть во все щели и дыры.
Другой аспект просмотра подходящих домов. Вам надо сосредоточиться на своих финансах. Как не странно, но покупка недвижимости стоит денег. Иногда, очень больших. Нет, конечно, бывают случаи, когда счастливый обладатель недвижимости не потратил ни копейки, но, как правило, такие схемы не доступны большинству моих сограждан.
Я буду только рад, если у Вас хватит собственных денег на покупку недвижимости. Но большинство людей будет покупать дом с помощью заёмных средств. А это значит, что надо трезво взглянуть на свои доходы и будущие расходы, когда станете счастливым домовладельцем.
Важно понимать, что необходимо будет отложить деньги для предоплаты и других заключительных расходов. Покупатели недвижимости должны начать экономить еще до этапа активного рассмотрения домов.
Что бы не искать деньги в самый последний момент, на этапе оформления сделки. Учтите, что Ваши расходы это не только стоимость дома и госпошлина, но и последующий ремонт.
2. Проверьте свою кредитоспособность.
Первоначально с помощью ипотечного калькулятора, рассчитайте размер кредита, который Вам могут выдать. Обратитесь в банки с заявкой на получение кредита. Так Вы получите предварительное одобрение на использование заемных средств и узнаете точно, какие документы будут нужны для получения ипотеки.
Плюс к этому Вы точно будете знать сумму всех денег – личных и заемных, а значит, будете искать подходящий дом исходя из намеченного бюджета. Что бы ни тратить время на просмотр домов, которые Вам не по карману.
Покупатели, у которых есть предварительное одобрение, имеют преимущество перед другими покупателями недвижимости, которые, возможно, только собираются её получить. В случае, когда подвернется идеальный вариант, Вы будете на шаг впереди их.
3. Найдите хорошего агента по недвижимости.
Существует масса причин нанять агента по недвижимости при покупке дома. Самая очевидная причина состоит в том, что он не будет стоить покупателю никаких денег, до момента оформления сделки!
Ваш агент по недвижимости, должен быть профессионалом. Чтобы помочь Вам с обеспечением финансирования (в случае необходимости), помочь Вам договориться о самой выгодной цене и условиях, и также должен быть Вашим доверенным советником в течение процесса.
Многие покупатели не знают, как найти хорошего риелтора. Самый простой способ – это задать ему вопросы и получить на них правильные ответы. Если Вы не знаете, что именно надо спросить, то вот Вам список вопросов.
С каким количеством покупателей Вы обычно работаете? Сколько сейчас у Вас на руках дел клиентов?
Если он работает с двенадцатью клиентами одновременно, а Вы будете тринадцатым, то не факт, что Вам уделят должное внимание.
Сколько домов, в среднем, Вы продаете в год при представлении интересов покупателя?
Если он ссылается на коммерческую тайну, или называет слишком маленькие или слишком большие цифры, значит, он обманывает Вас или не способен вести дела в интересах клиента.
Какие методы связи Вы предпочитаете?
Риелтор должен быть на связи все свое рабочее время, поэтому он должен отвечать и на звонки телефона и сообщения мессенджера.
Вы работаете полный рабочий день недвижимости или неполный рабочий день?
Человек, который работает на подхвате, вряд ли заинтересован в результатах своего труда. Это его подработка или хобби, а значит, он не будет рыть землю, что бы удовлетворить ваши интересы.
У Вас есть какие-либо свидетельства успешных сделок?
Надо выяснить, кто из его последних клиентов готов рассказать об опыте работы именно с этим риелтором, и какие именно доказательства, что это именно его клиент, а не подставное лицо.
К сожалению, многие из этих вопросов никогда не задают покупатели при разговоре с возможным агентом по операциям с недвижимостью. Покупатели, решающие пропустить процесс интервью при покупке дома часто, заканчивают тем, что сожалели о нем, если они заканчивают тем, что наняли агента, который неопытен. Незадавание правильных вопросов может закончить тем, что это будет стоить Вам времени, денег, и привести к ненужному разочарованию и напряжению.
Важно, чтобы Вы поняли, что ожидать от риелтора при покупке дома. Такие вещи, как коммуникация, профессионализм, честность и доказанный послужной список являются одними из нескольких самых важных вещей, которые необходимо ожидать от агента по недвижимости!
4. Узнайте о рынке недвижимости.
Вы должны понимать, что можно купить за Ваши деньги, насколько конкурентоспособный рынок, за какую сумму продают дома в области, перспектива роста цен на недвижимость, является всего лишь несколькими вещами, которые необходимо хотеть изучить.
Многие покупатели не знают, с чего начать узнавать о местном рынке недвижимости. Если у Вас есть риелтор, то он выдаст полный расклад по всем вопросам. Если Вы занимаетесь этим самостоятельно. То тогда начните штудировать газеты с объявлениями, интернет ресурсы и доски объявлений в соцсетях. Вот список вопросов, на которые Вы должны получить ответы:
· Каково текущее состояние рынка? Кого на нем больше – продавцов или покупателей?
· Как часто покупают дома?
· В каком именно районе покупают дома?
· Какие дома пользуются спросом?
· Что именно ищут покупатели?
· Что именно предлагают продавцы?
· Легко ли получить ипотеку по залог дома именно в этой местности?
· Насколько будет быстрой и выгодной следующая перепродажа, если возникнет необходимость?
· Кто проживает там?
· Развитость инфраструктуры – наличие, дорог, удобств, школ, поликлиник, детских садов и т.д.
Когда Вы покупаете что-то столь же дорогое как дом, необходимо узнать о продукте как можно больше. Приобретение знаний о местном рынке недвижимости имеет большое значение для принятия решения о будущей покупке.
5. Начните подбирать дом.
Следующий шаг в процессе покупки дома является одним из самых захватывающих. Как только Вы завершили шаги 1-5, Вы теперь готовы начать выбор подходящих для Вас домов. Интернет сделал это занятие чрезвычайно легким. Но будьте предельно внимательными! Большинство тех, кто выставляет дома на интернет ресурсах ищут там простачков. Думая, что в интернете обитают богатые буратины, которые с радостью набросятся на слишком переоценённую недвижимость. Зачастую цена в реальности и цена на сайтах различается в 30-40%. Согласитесь это чересчур!
Но найти там свою жемчужину все-таки реально. Просто определитесь, что Вам действительно надо и ищете именно по этим параметрам.
6. Начните просматривать варианты, в поисках дома своей мечты.
Вы определились с параметрами дома, вы представляете, сколько Вы сможете на него потратить. А это значит, что пришла пора посетить интересные варианты, которые устраивают Вас по всем параметрам.
При осмотре дома с обращайте внимание на:
· состояние крыши;
· состояние водопровода и канализации;
· состояние системы отопления и горячего водоснабжения;
· состояние окон и дверей;
· трещины на фасаде и фундаменте;
· как сделана электропроводка;
· как ухаживают за участком, есть ли там деревья, парники и забор;
Как часто бывают перебои в подачи газа, света и воды Вы сможете узнать у местных жителей. Просто дойдите до ближайшего магазина и спросите у покупателей обо всех проблемах этого района города или села. Что не так с домом, Вы сможете узнать у соседей, честно сказав им, что присматриваете этот дом для себя.
Недавно окрашенные области на потолке и стенах, ароматах животных и канализации, скрипящие двери и разбросанные вещи говорят Вам о структурных проблемах в доме, и помогут принять взвешенное решение – за или против покупки именно этого дома.
Опытный агент по недвижимости в состоянии указать на потенциальные проблемы в доме, который он видит при просмотре домов, и это является еще одной причиной, почему найм хорошего риелтора так очень важен при покупке дома.
Как только Вы поймете, что этот дом подходит под Ваши параметры, значит наступила пора начать торги по этой недвижимости.
7. Начинайте торги.
Теперь, когда Вы нашли прекрасный дом, пора сделать предложение продавцу, от которого он не сможет отказаться. Это кажется просто на первый взгляд, на самом деле не все так просто. Тут нужна своя стратегия, особенно когда Вы торгуетесь за переоцененный дом.
Одно из самых важных решений, которое надо принять это сколько предложить за дом.
Делать предложение выше рынка глупо, ниже рынка оскорбительно. Существует тонкая грань между созданием хорошего предложения и оскорбительной ценой, после которой продавец не захочет с вами разговаривать. Таким образом, важно быть осторожным при определении цены.
Рекомендуется, сделать предварительный анализ цен на подобные домовладения, что бы свободно ориентироваться в минимальной и максимальной цене.
Цена, которую покупатель решает предложить для дома, не является окончательным решением, всегда есть маневр для торговли. Существует много условий и крайние сроки, которые Вы будете также включать в свое предложение покупки. Это:
· Как быстро продавец хочет продать дом?
· Какой задаток надо внести?
· Какие проблемы могут быть при оформлении недвижимости?
· На каком этапе оформления находятся документы продавца?
· Как быстро Вы получите разрешение от банка на ипотеку?
· Будете Вы использовать материнский капитал при покупке?
· Когда продавец собирается выехать из дома или вывести свои вещи?
Поэтому цена, которую предлагает покупатель, важна для продавца, однако, условия и крайние сроки могут также снизить или наоборот повысить сумму продажи. Очень важно знать, что Вы предлагаете достойную цену и торги не должны затянуться.
8. Завершите оформление ипотечной заявки.
После того, как период проверок и подбора дома завершен, следующим шагом к покупке дома должно стать оформление ипотеки. Если Вы покупаете дом без заемных средств, то переходите сразу к последнему пункту. Если нет, то внимательно читаем дальше.
Вы должны в кратчайший срок собрать все документы необходимые для банка. За это время, вы также должны сделать оценку покупаемого дома и земельного участка. Выбирайте оценщиков, которые аккредитованы для этого банка, иначе Вы рискуете, отчет об оценке может быть отклонен, а за ним и ваша заявка на кредит.
Попросите оценщика дать свое независимое мнение об этом объекте недвижимости. Поверьте у них большой опыт и все проблемы которые не видите Вы, они заметят сразу.
Не торопитесь, выбирайте банк с условиями приемлемыми для Вас. Учтите, что через пару лет у Вас могут возникнуть трудности с работой (не дай Бог конечно), и вы вполне вероятно не сможете платить по кредиту. Не все банки лояльно относятся к просрочкам, поэтому учитывайте и этот вариант. Поэтому выбирайте наименьший платеж и лояльный банк для ипотеки.
9. Посещение дома перед покупкой.
За день до заключения договора купли продажи посетите выбранный дом снова. Этот шаг, некоторые покупатели решают пропустить, но это не является хорошей идеей. Заключительное посещение недвижимости Вы не должны путать с инспекторской проверкой. Визит домовладение перед заключением договора, гарантирует Вам, что все остается на своих местах и не заменено ушлым продавцом.
Не редки случаи, когда продавцы меняли окна и двери, меняли новую технику на старую, вывозили мебель и системы отопления, которые по договору должны были остаться в доме.
Этот визит позволит убедиться, что бывшие хозяева убрали мусор и готовятся к переезду, если не сделали этого до сих пор.
Если Вы видите, что-то идет не так как вы предполагали, Вы всегда сможете сообщить своему юристу о приостановке сделки в связи с открывшимися обстоятельствами, до выполнения требований которые Вы адресовали продавцу.
10. Закрытие сделки и получение ключей к новому дому.
Вы добрались до последнего этапа, примите мои поздравления! Покупка дома является одним из самых захватывающих событий в жизни, и последний день – заключения сделки и получение ключей к новому дому, самый волнительный и радостный день во всей эпопеи с покупкой недвижимости.
При закрытии сделки Вы будете подписывать довольно много документов, завершающих покупку Вашего нового дома. Не будьте жадными, наймите юриста который проконтролирует правильность заполнения документов. Если с вами уже работает риелтор, то этот контроль выполнит он.
Как только все документы были подписаны, если все прошло нормально, Вы получите все ключи к собственности. Снова, поздравления, Вы сделали все правильно и купили свой дом! Теперь он по всем законам Ваш!
А теперь будут советы, что надо сделать, когда Вы стали счастливым обладателем нового дома. Запланируйте переезд, чтобы не потерять и не разбить. Знайте, переезд с детьми и без них, это две большие разницы. Но вот, что Вы должны сделать сразу после получения ключей:
· Поменяйте замки и пароли;
· Переоформите все договора на электричество, газ и воду на себя;
· Уведомите почту, чтобы пересылали посылки по новому адресу;
· Сообщите работодателям, банкам и школам Ваш новый адрес;
· Отметьте новоселье;
· Наслаждайтесь положением хозяина нового дома!
Эта инструкция, в виде простых, но важных десяти шагов позволит Вам стать обладателем отличной недвижимости по приемлемой цене.
Спасибо за внимание, надеюсь эти рекомендации помогут Вам не ошибиться при покупке недвижимости. Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, делитесь статьёй в социальных сетях, участвуйте в обсуждении.
