В 2019 году Россию ждет обвал спроса на жилье в новостройках: больше 50% жилья покупают в кредит, в массовом сегменте — около 80%, а после того как ЦБ дважды повысил ключевую ставку, ипотека подорожала и стала менее доступной для населения.
В 2018 году число банкротящихся застройщиков выросло на 64% — с 238 компаний в декабре 2017 года до 390 компаний в декабре 2018-го. У них в стройке находится 1803 не завершенных дома на 197945 квартир совокупной площадью свыше 10 млн м2 (год назад было 6343 млн м2). Причем активное строительство ведется только на 612 стройплощадках (89383 квартиры на 4,3 млн м2), подсчитали эксперты Национального объединения застройщиков жилья.
В 2019 году число банкротов вырастет, уверяют участники рынка, так как спрос на жилую недвижимость сократится из-за подорожания ипотеки. Ряды обманутых дольщиков пополнятся — сейчас их около 97 тысяч.
Это временный рост
В кризисные годы число заключенных россиянами договоров долевого участия в строительстве (ДДУ) резко упало: в 2017 году Росреестр зарегистрировал лишь 699,5 тыс. ДДУ против 846,8 тыс. в 2014-м — снижение на 17,4%.
Правда, в 2018 году население стало активнее вкладываться в жилье, и число заключенных договоров выросло на 9%, до 527,25 тыс. за три квартала (более свежих данных по РФ у Росреестра пока нет).
Но это небольшое увеличение — временное: россияне затариваются жильем в преддверии перехода на новый механизм финансирования жилья в 2019 году, поясняют участники рынка. Изменения 214-ФЗ «О долевом строительстве…» запрещают застройщикам с 1 июля 2019 года напрямую привлекать деньги дольщиков тем строителям, кто получил разрешения после 1 июля 2018-го. Граждане будут перечислять средства за купленное жилье только на специальные эскроу-счета в утвержденных государством банках. То есть деньги дольщиков будут находиться в доверительном управлении банков. А застройщик получит их только после того, как дом будет введен в эксплуатацию и хотя бы один покупатель оформит квартиру в собственность. Строить жилье компаниям придется на кредитные средства.
Причем возможно, условия вскоре опять изменятся: депутаты Госдумы готовятся принять поправки в 214-ФЗ — о том, чтобы распространить новый механизм на все проекты, а не только на те, что запустятся в июле 2019-го. Это поможет еще эффективнее решить проблему обманутых дольщиков — ведь застройщик не сможет забрать их деньги и скрыться, уверены депутаты.
«Проектное финансирование не дает гарантии отсутствия обманутых дольщиков, — парирует Антон Борисенко, гендиректор «Сити-XXI век». — Компании могут не справиться с возложенными на них обязанностями и остановить стройку. И риски недостроя здесь особенно велики». Борисенко считает, что переход на банковское проектное финансирование и эскроу-счета приведет к росту себестоимости строительства на 20%.
Глава консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков подсчитал, что дополнительная финансовая нагрузка составит 5-10 тыс. рублей на м2. «Жилые комплексы, которые уже получили разрешение на строительство и начали продажи, такие издержки не учитывали», — отмечает он.
Маржа упадет
Усугубляет ситуацию грядущее подорожание ипотеки — это сделает ее менее доступной для населения, а значит, сократится спрос на жилье. В 2018 году ипотека была самая дешевая за всю историю жилищного кредитования в России — в среднем 9,2% годовых, говорит директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая.
Но кредиты уже начали дорожать, так как 14 сентября Центробанк впервые с декабря 2014-го повысил ключевую ставку на 0,25 процентных пункта, до 7,5%, а 14 декабря — до 7,75%. И в 2019 году не исключаются новые повышения. Ипотека уже подорожала: сейчас средняя ставка на рублевые кредиты, по данным Банка России, — 9,55%.
«Рост ставок по ипотеке на 1-2% годовых неизбежен. В совокупности с ростом цен на квартиры на 15-20% для многих россиян это будет означать просто отказ от приобретения жилья, что приведет к заморозке рынка», — прогнозирует Олег Ступеньков.
Повышать цены при снижении спроса не получится, говорят застройщики. То есть придется сокращать маржу. В итоге маржинальность строительного бизнеса, которая и сейчас очень невелика, упадет еще ниже, и число компаний-банкротов увеличится, прогнозируют участники рынка.
Читайте больше интересных новостей на нашем сайте https://metagazeta.ru/ и подписывайтесь на наш канал в Яндекс.Дзен!