Ситуация с ценами на недвижимость очевидна - они растут. Основным драйвером такого роста является льготная ипотека. Всё больше людей решается на ипотечные кредиты. А на первоначальный взнос порой берется кредит потребительский.
В отдельных районах Москвы цены на недвижимость выросли на 10-20% по отношению к 2019 году, который для рынка недвижимости был весьма неудачным. Сейчас в период 13х зарплат и премий некоторые объекты продолжают стремительно дорожать.
Более рискованной ситуацию на рынке недвижимости делает сокращение реальных доходов населения. Получается, что при уменьшении доходов увеличивается кредитная нагрузка. И эта ситуация последствий не иметь не может. Но давайте попробуем оценить риски текущего момента
Насколько переоценен рынок
Практика прежних обвалов на рынке недвижимости в России и других странах показывает, что в национальной валюте эти провалы не превышают 30%. Рынок недвижимости является одним из самых консервативных. И люди, которые приобрели недвижимость в 2017 году и решать продать её в 2022, в случае разрыва пузыря в 2021 могут этого всего даже не заметить. Но пузырь крайне опасен для самих ипотечников и для банков. Недвижимость, за которую не смогут платить заемщики вылетит на открытый рынок в виде торгов по арестованному имуществу либо как продажа от банка, в случае, если она не была продана с торгов. И таких объектов может быть очень много. Массовое предложение будет сбивать цену. И далее всё, как снежный ком. На такие тенденции очень быстро реагируют покупатели, которые начинают охотиться за лучшей ценой, зная что вероятность такого предложения очень высока.
На защиту ипотечников государство сейчас готовит довольно конструктивную инициативу, которая позволит лицам, просрочившим платежи самостоятельно продавать заложенную квартиру в течение 5 месяцев. Это хороший защитный механизм, так как продажи с торгов не всегда прозрачны. Плюс это позволит продавать ликвидную недвижимость по рыночным ценам. Подобная мера весьма своевременна и, будем надеяться, что будет введена в ближайшие месяцы.
Лопнет ли пузырь именно в 2021
Подобный пузырь может успешно раздуваться годами, если параллельно восходящим курсом идёт экономика. Увы, сейчас такого не происходит и на фоне падения экономических показателей разрыв пузыря уже в 2021 году становится вполне возможным. Однако это совершенно не означает, что это непременно произойдет. Это лишь один из возможных вариантов событий.
Еще одной достойной защитной мерой могло бы стать увеличение первого взноса по ипотечным кредитам, что позволило бы снизить риски для банков, однако неминуемо повысило бы нагрузку на девелоперов, для спасения которых и введена льготная ипотека.
При грамотных действиях регулятора разрыв пузыря можно как минимум свести к минимальным последствиям, либо избежать вообще.
Опыт других стран
В последние годы часто приходится слышать, что ипотечный пузырь - чисто российское явление. Особенно это странно на фоне того, что все знают про американский ипотечный кризис 2008 года. США в принципе изобретатель института экономических пузырей.
Льготная ипотека также сейчас рекордными темпами развивается в Китае, чтобы не снижать темпы строительства. Это вообще общемировая тенденция. И ничего уникально российского в ней нет. Государство пытается удерживать экономику в балансе и чем-то приходится жертвовать.
Как действовать в этой ситуации
Для тех, кто хочет приобретать недвижимость за наличные рынок готовит серьезные перспективы и, вероятно, с покупкой лучше повременить до появления рекордных предложений.
Для тех, кто планирует брать ипотеку разумным будет заложить 20% риска в свои финансовые планы. Если все будут это учитывать, то и вероятность разрыва пузыря значительно снизится. Не будем забывать, что рынок способен корректироваться не только на государственном, но и на общественном уровне. Времена сейчас непростые везде и стоит уделять большее внимание возможным рискам. В идеале для тех, кто берет ипотеку, иметь запас в свободных средствах хотя бы на 6 месяцев платежей. Это немало, но зато позволяет избежать большого количества жизненных неурядиц. И тем более изъятия заложенного имущества.
Профессиональные инвесторы никогда не сводили глаз с рынка недвижимости и именно они здесь выступают своеобразной страховкой, способной подхватить рынок и скупить обесценивающиеся активы в случае сильного рыночного спада, тем самым не допустив более глубокий провал.
Да, рынок недвижимости переоценен, но не столь значительно и говорить об однозначном обвале в 2021 году пока преждевременно.
