Купить квартиру с тем, чтобы впоследствии сдавать ее в аренду — один из самых популярных вариантов инвестиций в недвижимость.
При покупке квартиры за наличные всё более или менее понятно: это способ сохранить свои деньги. С учетом низких депозитных ставок, высокой инфляции и нестабильной экономики многие предпочитают вкладываться в жилье, которое всегда будет в цене.
Но мы сегодня подробно поговорим о другом способе: взять ипотеку и «отбить» ее арендой, то есть, купить себе квартиру за деньги арендаторов. Сегодня этот способ преподносится как легкий и практически «дармовой».
Давайте разберемся, насколько это выгодно на самом деле — и все ли могут себе позволить такой вид инвестиций.
Ипотечная квартира в аренду: материальные затраты
Это самое первое, о чем надо подумать. Потому что ипотека «под аренду» — это хотя и сравнительно дешевый, но вовсе не бесплатный вариант заполучить себе дополнительную недвижимость.
1. Первоначальный взнос. Можно купить квартиру и без первоначального взноса. Но это либо вторичка с завышением (что небезопасно), либо неликвидные объекты в новостройках, либо ликвидные, но выйдут они гораздо дороже.
2. Затраты на саму покупку. Оценка квартиры, различные комиссии, оплата услуг агентства недвижимости. Экономить на риэлторе не стоит: рынок недвижимости — это «золотое дно» для мошенников, и здесь очень легко остаться без квартиры и без денег.
3. Ежегодная страховка. Можно выбрать, где подешевле, но совсем оказаться не получится: обычно банк в этом случае поднимает процент по ипотеке.
4. Ремонт и первоначальное обустройство.Сумма зависит от того, какой объект вы будете брать, но то, что потратиться на обустройство придется — это факт. Вы же будете квартиру сдавать, и она должна быть пригодной для жилья.
5. Затраты во время простоев. Ни одна квартира не сдается 12 месяцев в году, простои будут, и это всегда надо учитывать. Вы должны четко понимать, что ипотеку в месяцы простоев будете платить вы. И коммунальные платежи.
Причем даже после погашения ипотеки, если квартира не будет сдаваться, постоянные коммунальные платежи: содержание жилья, капитальный ремонт — будут на вас.
7. Налоги. Понятно, что сейчас большинство арендодателей сдает квартиры неофициально. Но стоит иметь в виду, что такое положение дел вряд ли продлится долго. Стремительное внедрение цифровых сервисов, создание общих баз на государственном уровне — дело идет к тому, что скоро будет прозрачным всё. Это вопрос нескольких лет.
8. Ремонт после арендаторов. Даже если вам будет сказочно везти на долгоживущих и аккуратных арендаторов — любая отделка со временем изнашивается, а техника и мебель ломаются.
Нематериальные затраты арендодателя
Сдавать квартиру в аренду — это вовсе не пассивный доход, как многим кажется. Здесь понадобятся свободное время, предприимчивость, стрессоустойчивость и способность быстро принимать решения в изменившихся обстоятельствах. Кто сдавал или сдаёт, знают почему.
1. Поиск арендаторов. Постоянные арендаторы — это, к сожалению, исключение из правил. Жизнь есть жизнь, у людей меняются обстоятельства, и рано или поздно любой арендатор съезжает. Начинаются поиски нового жильца: объявления, звонки, показы.
2. Недобросовестные арендаторы. Кто-то не платит вовремя, а иногда и долго, и за ним приходится «бегать». Кто-то устраивает в квартире шумные вечеринки и попойки, так что соседи бывают вынуждены вызывать полицию. Иногда вы сдаете квартиру милой семейной паре — а по факту там поселяется 20 гастарбайтеров.
То есть, придется время от времени навещать ваших арендаторов (поначалу), чтобы убедиться, что все в порядке.
На это тоже понадобится время. А если что-то не в порядке — то еще и нервы. Кроме того, всё это в конечном итоге приводит и к дополнительным материальным затратам или убыткам.
✅ В следующем посте поговорим про риски такой инвестиции — а также о том, как правильно выбирать квартиру, если вы все-таки решились на "ипотеку под аренду".
У кого нет времени ждать — вся статья целиком опубликована у нас на сайте.
Другие статьи о покупке недвижимости:
📍 Справка из ПНД вовсе не гарантирует дееспособность продавца. Зачем она тогда нужна?
📍 «Это у нас временно»: как продавцы скрывают серьезные дефекты квартир
📍 «Да нет у меня никакой жены!»: как проверить, не обманывает ли продавец квартиры
📍 Чего боятся люди при покупке недвижимости?