Эксперты говорят, что цены на дома и квартиры в Минске начали снижаться. Найти двушку - хотя и с некоторыми особенностями - за 31.000 USD в столице- - уже не проблема. Что будет дальше? Поговорили со специалистом о том, что происходит сейчас и чего ждать в ближайшем будущем от рынка недвижимости, который после долгого штиля начал плавное движение.
Специалисты из агентства «Твоя столица» ведут четкую статистику по совершенным сделкам. Аналитики компании убеждены, что желающих приобрести квартиру меньше не стало — просто покупатели перешли из фазы активных действий в состояние ожидания.
Что говорят цифры?
По данным экспертов, первые 10 дней августа были достаточно активными, после чего покупательская активность снизилась до 680 сделок в месяц, в то время как стабильный для Минска уровень — 1100 сделок. За январь — ноябрь текущего года на вторичном рынке столицы было продано порядка 9,5 тысячи квартир, что на 19% (или 2,2 тысячи квартир) меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Как объясняют специалисты, первым переломным моментом можно считать март этого года, когда доллар вырос на 18%, а цены реальных сделок снизились на 4%.
Весной начала набирать обороты пандемия, количество покупателей снизилось, а часть продавцов продолжила настаивать на старых ценах.
— К подобному развитию событий продавцы оказались не готовы. Те, для кого продажа квартиры не была срочной, продолжали настаивать на прежнем уровне цен в надежде на скорое улучшение экономической ситуации. Но таких было меньшинство — не более 30% от всех продавцов на вторичном рынке. В то же время оставшаяся, преобладающая часть продавцов (порядка 70%) была гораздо более зажата в сроках продажи квартиры, поскольку рассчитывала использовать вырученные деньги для приобретения другой (например, более просторной). А значит, пока все еще было доступно кредитование, надо было успеть продать квартиру, взять кредит и приобрести новую. В ситуации сниженного спроса другого выхода, кроме как начинать уступать в цене, у них не было. И в последующем снижение цен продолжилось — порядка –1% в месяц, — объясняют эксперты.
Кроме того, продавцы стали активнее торговаться. Если в начале года величина дисконта (скидки на торг) составляла порядка 3%, то уже в апреле она увеличилась до 5%, в сентябре — до 6%, а по итогам ноября поднялась до 7%.
Ниже представлена таблица, которая хорошо иллюстрирует падение цен с весны этого года.
По данным «Твоей столицы», в неблагоприятной экономической ситуации, каковой можно считать и нашу, растет спрос на хрущевки и «брежневки»: они интересны минимальными площадями при наличии полноценных изолированных комнат, что очень важно для семьи с детьми. К тому же во многих из них уже сделан капитальный ремонт. Хорошо покупают и жилье в панельках. Кроме того, по-прежнему в тренде остаются квартиры в панельных домах до 1999 г. п., все по той же причине — из-за небольших площадей.
Сильнее всего сегодня подешевели квартиры большой площади: например, однокомнатные свыше 45 кв. метров, двухкомнатные свыше 60 кв. метров, трехкомнатные свыше 70 кв. метров. А еще квартиры с дорогими дизайнерскими ремонтами.
А теперь самое интересное — прогнозы, которые могут порадовать покупателей и разочаровать продавцов.
— Еще однозначно не конец, и ценам есть куда падать. О точных цифрах сложно говорить, но при сохранении в стране текущей нестабильной и сложно прогнозируемой экономической ситуации, к которой добавилась вторая волна коронавируса, стагнация и рецессия рынка в дальнейшем будут усиливаться. При этом ожидать до конца года чего-то кардинального не стоит. По итогам декабря мы не ждем ни всплеска, ни еще большей просадки спроса, поэтому количество проданных квартир если и будет выше ноября, то все равно вряд ли превысит отметку в 800 квартир, что для Минска по-прежнему очень мало. Особенно учитывая тот факт, что за последние 5 лет этот показатель не опускался ниже 1000.
Также на фоне слабого спроса ожидается снижение цен еще на пару процентов. А их поведение в новом году будет зависеть от экономической ситуации — в частности, от обменного курса доллара.
В любом случае, даже при его относительной стабильности, мы предполагаем, что за первое полугодие цены снизятся еще как минимум на 5—7%. Но если ситуация будет ухудшаться, то к середине 2021 года не исключено снижение еще на 15%, а количество сделок упадет ниже 600 квартир в месяц.
При любом варианте развития событий в первую очередь с рынка будут вымываться наиболее дешевые квартиры и квартиры экономсегмента. При этом продавцам следует понимать, что в подобных ситуациях алгоритм «выставить на продажу и ждать звонков» по факту теряет свою эффективность, поскольку предложение квартир на продажу в разы превышает предъявляемый к ним спрос. И в этой ситуации необходимо напрямую выходить на спрос и, конечно же, устанавливать объективную рыночную стоимость, поскольку высокая надбавка на торг отпугнет потенциальных покупателей — они просто не обратят на нее внимания в многообразии других предложений, — заключают наши собеседники.
