Сегодня я расскажу о вопросе, с которым пришлось столкнуться на работе, а именно, можно ли составить и зарегистрировать договор долгосрочной аренды на некапитальную постройку.
Это может быть какой-нибудь киоск, навес, погрузочная площадка, некапитальный гараж на соседнем земельном участке и т.д, в общем все то, что не является объектом капитального строительства и для чего необязательна государственная регистрация права собственности.
Вопрос показался мне довольно интересным, потому что для меня логически сложно представить, что, не обладая чем-то на праве собственности юридически, можно при этом сдать это что-то в аренду.
Что говорит закон
Согласно ч. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду можно передать «…оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ сдача имущества в аренду является правом.
Таким образом, по моему мнению, любая некапитальная постройка, на которую не требуется регистрация права собственности, может быть сдана в аренду иному лицу, т.к. данная постройка является непотребляемой вещью (не теряет своих натуральных свойств в процессе использования) и сдача такой непотребляемой вещи является правом собственника.
Что следует учесть
- 1. Вид разрешенного использования земельного участка
Если возведенный объект не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, например, участок под осуществление банковской деятельности, но сдается павильон по продаже елочных игрушек, то считаю, что может быть приостановление регистрации права аренды по основанию п. 22 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ.
Но, здесь, конечно, вопрос уже не только в возможности сдачи в аренду, но и вообще в легальности возведения такого строения.
Кроме того, если участок взят в аренду, то необходимо учесть, чтобы одним из пунктов такого исходного договора аренды являлась возможность сдачи в аренду капитальных или некапитальных объектов;
При отсутствии регистрации права собственности на строение, нет прямого доказательства о том, что объект действительно находится на необходимом земельном участке.
В этой связи, для обеспечения достаточных условий к удовлетворению фактора достаточности, необходимо привести текстовое и графическое описание предмета аренды.
Текстовое описание будет состоять из местоположения объекта и его основной характеристики.
Графическое описание может быть представлено схемой расположения на земельном участке, которую можно составить самостоятельно или обратиться к кадастровым инженерам/геодезистам, которые, кстати, могут осуществить координатную привязку и достаточно точно определить местоположения таких объектов.
Здесь следует учесть, что желательно ничего лишнего на такой схеме не показывать (под лишним я подразумеваю то, чего нет в сведениях Росреестра (кроме, естественно, самого предмета аренды)), чтобы не нарваться случайно на какую-нибудь проверку легальности возведения какого-то сарая, который случайно был показан на такой схеме;
- 3. Необходимо дополнительное подтверждение того, что объект является некапитальным
Несмотря на отсутствие в законах такого требования, по опыту общения с Росреестром, я могу сказать, что государственный регистратор прав не возьмет на себя ответственность в проведении такого аренды, предварительно не получив какой-нибудь папирус, свидетельствующий о том, что объект не является капитальным, а значит в соответствии с п. 2 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, для возведения такого объекта не требуется разрешение на строительство.
Законодательно не установлено, кто имеет право на написание таких папирусов. Поэтому я рассматриваю одинаково уместными их написание:
- Самим арендодателем по тексту договора аренды;
- Проектной организацией, имеющей лицензию на проектирование объектов такого назначения;
- Кадастровым инженером.
Кадастрового инженера я приплел не просто так, а в соответствии с письмами МЭР №ОГ-Д23-2531 от 26.04.2013г. и №ОГ-Д23-1905 от 08.04.2013г., в которых указано, что капитальность объекта определяет кадастровый инженер при проведении измерений.
Резюме
Используя изложенные мной выше умозаключения, я прихожу к выводу, что регистрация такого долгосрочного договора аренды возможна.
Используя такой случай, в связи с осуществлением своей рабочей деятельности, я собираюсь поучаствовать в попытке регистрации такого договора аренды (на самом деле этот договор аренды на множество объектов, в том числе на некапитальные строения).
В зависимости от получения положительного или отрицательного результата, я подтвержу или опровергну собственное мнение по данному вопросу.
