Покупка новой квартиры – едва ли не крупнейший финансовый проект, который большинство из нас может предпринять. Сегодня это самый дорогой актив, доступный большинству и, к тому же, самый стабильный.
Большой проект, очевидно, требует больших денег. И получить их можно по-разному.
Например накопить. Если ежемесячно откладывать определенную сумму, то, вовремя стартовав, можно лет за двадцать-тридцать накопить на квартиру. Правда, здесь покупатель вступает на не самых выгодных условиях в гонку сразу с двумя сильными противниками. С одной стороны - дорожающая недвижимость в городах, с другой – инфляция и деньги, теряющие свою покупательную способность.
Ждать не один десяток лет не всякий сможет. Поэтому чаще всего выбирают ступенчатую стратегию: немного накопить, продать прежнюю квартиру, сложить деньги и купить квартиру побольше или повыше классом. И так, шаг за шагом, в среднем каждые 6-8 лет, при удачном сложении обстоятельств можно неплохо улучшить жилищные условия.
Но на такие точно рассчитанные небольшие шаги не у всех хватает терпения и средств. И что делать, если нужно и прежнюю квартиру сохранить, и новую купить? Такие ситуации не так уж редки, например, самый типичный вариант: сын или дочь растут и им нужно свое жильё. Хорошо бы суметь превратить одну квартиру в две и не разориться при этом.
Многие используют для этого ипотеку. Ее главное преимущество – квартира уже есть и в ней можно жить, а платежи растягиваются на 10-20 лет и сумму с процентами можно понемногу выплачивать.
Правда, у ипотеки есть и свои минусы: во-первых, для начала нужен первый взнос, который сегодня составляет до 20% от стоимости новой квартиры. Эти деньги тоже нужно либо накопить, либо взять в кредит и обслуживать его вместе с ипотекой. Во-вторых, ипотека подразумевает ежегодную страховку – тоже из кармана заемщика. И, в-третьих, ипотека = ограничения. Банк готов дать вам деньги, но только на ту недвижимость, которая ему «нравится», а не на ту, которая нужна вам.
Но есть и более интересные варианты. И это один из немногих случаев, в которых рынок будет работать не против заемщика, а на него. Схема довольно простая и для нее нужен такой инструмент как залоговый кредит.
В двух словах: он позволяет извлечь денежную стоимость, заложенную в квартиру, не продавая ее и сохраняя ее в собственности. Сегодня на рынке доступны варианты, которые дают до 75% от оценочной стоимости квартиры.
Дальше в игру на вашей стороне включается рынок. Разница в цене между 2-3-комнатной квартирой ближе к центру и однушкой ближе к спальным районам в крупном городе может составлять как раз те самые 75%, а то и больше. Таким образом, вы сможете сходу купить еще одну квартиру, безо всякого первоначального взноса и без ограничений. Для молодого человека одной комнаты вполне хватит, а дальше он или она смогут заработать себе на новую квартиру самостоятельно. С надежным «тылом» в виде уже имеющихся квадратных метров живется и работается гораздо спокойнее.
Условия по кредитам под залог недвижимости в среднем выгоднее ипотечных. Так что для семейного бюджета этот вариант куда менее затратен и доступен. К тому же, если обеспокоиться проблемой жилья для детей заранее, можно хорошо сэкономить на обслуживании кредита, просто сдавая эту квартиру внаем и используя арендную плату для покрытия ежемесячных платежей. А когда наступит срок – отдать эту квартиру молодому поколению.
Кстати, если уж речь зашла об ипотеке, то залоговый кредит можно использовать для рефинансирования уже имеющейся. За счет более низких ставок и отсутствия необходимости в ежегодной страховке, его выгоднее обслуживать, чем ипотеку и денег вы, по итогам, заплатите меньше.
А если вы решили работать с пассивным доходом и инвестировать в недвижимость, то залоговый кредит в сочетании со сдачей в аренду это, пожалуй, один из самых простых способов расширить базу имеющихся у вас квадратных метров. И каждый раз, расширяя ее, вы пропорционально будете расширять свои возможности по приобретению нового жилья.
