Хоть частных инвесторов на рынке самарских новостроек и стало меньше, по сравнению с периодом 3-5 годовалой давности, окончательно они не исчезли. Как же выбрать подходящий жилой комплекс для инвестиций? Поделимся актуальными советами для тех, кто в ближайшие годы планирует купить квартиру не для себя, а в качестве вложения средств.
Правильно вложиться в новостройку, чтобы потом выгодно ее перепродать или сдавать в аренду, получая регулярный доход, - это задача непростая, но выполнимая. И для начала вам предстоит определиться с собственной стратегией: вы хотите квартиру перепродать или найти арендатора? В зависимости от ответа на этот вопрос будут строиться ваши дальнейшие действия.
Выбираем проект
Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от застройщика с уже реализованными проектами и с гарантией финансирования новой стройки.
Важный вопрос: чем можно поступиться при выборе инвестиционного жилья? Лучше сэкономьте на площади и выберите максимально эргономичную и компактную планировку, но не жертвуйте транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры - читай, способность продать или сдать ее в краткие сроки - во многом зависит именно от удобства местоположения. Поэтому оценивайте близость востребованных развязок, остановок общественного транспорта, стройте маршруты в разные части города и анализируйте их удобство так, как будто вы уже живете в этой локации.
Выбираем стратегию: перепродажа или аренда?
В отличие от рентного дохода, перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома в эксплуатацию) приносит мгновенную прибыль. Однако показатель роста стоимости квартиры варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может находиться в диапазоне 15-35%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в доступном жилье. А ещё если вы присматриваете квартиру в перспективном районе, где в ближайшие годы планируется масштабное развитие инфраструктуры, то добавленная стоимость расположенной здесь недвижимости окажется ещё выше. Поэтому анализируйте локацию глобально: какие проекты готовятся к реализации? Появится ли новая инфраструктура? Новые дороги или коммуникации? Территория вокруг микрорайона «Арена Парк» как раз будет активно развиваться в ближайшие годы: процесс затронет и локацию возле стадиона «Самара Арена», и территории напротив спортивного объекта. Очевидно, что стоимость жилья в этой части города будет расти.
В свою очередь, аренда подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался).
Анализируем инвестпривлекательность
Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем они востребованнее и перспективнее, тем выше шанс сдать этот объект или найти покупателя быстро. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью или без мебели вообще. В то же время не рассчитывайте на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.
Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир.
Не забываем про налоги
При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи.
Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 1 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с этой суммы, а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).
Однако не забывайте об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.
Если вы выберете стратегию сдачи в аренду, то доход также возникнет, и его нужно будет отразить в налоговой декларации. Это те же самые 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.
Какую инвестстратегию выбрали бы вы: перепродажу новостройки после ввода или сдачу в аренду? И какие строительные проекты считаете перспективными для инвестирования?
