Начнем отвечать на этот вопрос с того, что такое «залоговый кредит».
Залоговый кредит — это предоставление банком заемных средств под залог какого-то имущества заемщика. В нашем случае это может быть квартира или дом.
На российском рынке этот финансовый продукт появился относительно недавно и сейчас он набирает популярность. В связи с этим возникает много вопросов, в первую очередь связанных с тем, как его можно применять и чем он отличается от других кредитных решений.
В рамках залогового кредита банк предоставляет заемные средства не «под честное слово», а, фактически, на основе договорных отношений с клиентом, где залоговое имущество выступает в качестве гарантии исполнения клиентом своих обязательств. Как следствие, реальные ставки при кредитовании под залог недвижимости ощутимо ниже, чем по потребительским кредитам или автокредиту, а погашение кредита может быть растянуто на более длительный срок.
Недвижимость сегодня для большинства – самый надежный актив, а для некоторых квартира или дом являются единственным крупным активом, которым они располагают. Но, при всех достоинствах, у недвижимости есть несколько существенных недостатков, которые усложняют пользование ей как финансовым активом.
Во-первых, недвижимость относится специалистами к «медленным» активам. Ее сложно быстро реализовать, более того, быстрая продажа недвижимости прямо невыгодна продавцу, поскольку часто ведет к дисконту. С другой стороны, продавец будет вынужден терять время, ожидая подходящего покупателя по своей цене и благоприятной ситуацию на рынке, тогда как средства бывают нужны буквально «вчера».
Во-вторых, недвижимость в России традиционно считается «последним рубежом», который лучше не трогать без крайней нужды. Если вы продаете ее, чтобы получить деньги, вы теряете недвижимость. К тому же, продавать квартиру с условной рыночной ценой в 10 млн рублей, когда вам нужны средства в объеме 1 млн, просто неразумно.
Залоговый кредит позволяет обойти оба этих недостатка. Оформить залоговый кредит можно быстро, сэкономив время, и он позволяет получить ликвидность без фактической продажи недвижимости, а доступные суммы доходят до 75% ее стоимости. По сравнению со многими предлагаемыми сегодня на рынке кредитными продуктами — это значительно более крупная сумма.
Кроме того, сегодня экономическая ситуация на отечественном рынке такова, что обслуживание залогового кредита ведется дешевеющими деньгами, в то время как недвижимость все последние годы только дорожает. Итоговый баланс при использовании залогового кредита оказывается смещен в пользу заемщика. И это еще один серьезный довод против продажи недвижимости для получения ликвидности.
Чем залоговый кредит отличается от других?
Если сравнивать с другими кредитными решениями, у залогового кредита есть ряд сильных сторон. При грамотном использовании они позволяют получить серьезные преимущества и выгоду, а также дают заемщику большую свободу маневра.
Для многих клиентов важно то, что залоговый кредит, в отличие от большинство кредитных решений, имеющихся на рынке, гораздо лояльнее к кредитной истории заемщика. Это связано с тем, что банк и клиент разделяют риски. Как следствие – меньше придирок к клиенту. Таким образом залоговое кредитование может быть оптимальным (или, иногда, даже единственным) решением для клиентов со сложной кредитной историей.
В отличие от потребительского кредита, залоговый предлагает более низкую процентную ставку. Особенно это заметно в сравнении с т.н. POS-кредитами, которые предлагают в магазинах на крупные покупки. В целом, при сравнении потребительского и залогового кредит на одинаковую сумму, вы отдаете меньший ежемесячный платеж, а платежи могут быть растянуты на более длительный срок. К тому же, в большинстве случаев залоговый кредит гибче по «настройкам», при желании его можно адаптировать под объем платежа или под более низкую ставку. Банки чаще идут навстречу клиенту при принятии решения по тому, как будут сбалансированы сроки и объемы ежемесячного платежа.
И, конечно же, с залоговым кредитом вы свободны от ограничений по целевому назначению. Целый ряд кредитных продуктов печально знаменит тем, что банки часто навязывают свои условия и дополнительные расходы: страховки, ненужные клиенту опции, строго ограниченный выбор вариантов при покупке квартиры или автомобиля и т.д.
По сравнению с ипотекой главное преимущество залогового кредита в том, что деньги сразу у вас в руках. Вы можете полностью купить нужную вам недвижимость и тут же распоряжаться ей по своему усмотрению, в т.ч. подарить, продать, сдать в аренду и так далее. Также, по сравнению с ипотекой, у вас будут более выгодные условия по ставке и срокам.
Нужен ли вам залоговый кредит?
Кредит под залог недвижимости – это возможность получить крупную сумму денег, которую вы можете использовать в своих целях. Специалисты выделяют несколько основных групп ситуаций, в которых оправдано обращение к такому финансовому инструменту.
Во-первых, это самый очевидный вариант – использовать средства залогового кредита для крупных покупок. К таким можно отнести приобретение автомобиля, квартиры, земли, дорогой техники, стройматериалов, и т.д. Это может быть выгоднее, чем пользоваться специализированным продуктом вроде автокредита, ипотеки или потребительского кредита – меньше проценты и нет ограничений. Дополнительное преимущество в том, что у вас на руках оказывается вся сумма, а это позволяет по-другому вести переговоры с продавцами и добиваться скидок при продаже.
Во-вторых, средства залогового кредита можно применить для понижения кредитной нагрузки. В эту группу можно включить такие варианты как досрочная выплата кредитов и погашение задолженностей (включая автокредит, ипотеку или задолженность по кредитным картам). Пользователь фактически разменивает один или несколько кредитов с агрессивными условиями на кредит с меньшим ежемесячным платежом, растянутым на более долгий срок. Это проще рефинансирования кредитов (о котором еще надо договориться с банком-кредитором, и оно само по себе является еще одной кредитной линией с далеко не самыми выгодными процентами) и такой кредит легче обслуживать, а закрытые задолженности улучшают кредитную историю заемщика.
В-третьих, средства кредита под залог недвижимости можно вложить в улучшение собственных жилищных условий. Это может быть ремонт, который повышает рыночную стоимость квартиры, расширение жилплощади или выкуп долей во владении. Благодаря этому недвижимость может «сама себя отремонтировать», вы сможете приобрести дополнительные квадратные метры или построить загородный дом, переехать в другой город и т.п. Еще один вариант – использовать средства залогового кредита для того, чтобы выплатить первый взнос по ипотеке, часто это выгоднее, чем брать еще один потребительский кредит.
В-четвертых, залоговый кредит можно использовать как источник средств для инвестирования в различные бизнес-проекты или финансовые операции. Для таких заемщиков кредитование под залог недвижимости становится источником ликвидности.
В-пятых, многие клиенты, работающие с инвестициями в недвижимость и пассивным доходом, используют залоговый кредит как инструмент для расширения объемов недвижимости, которой они владеют. Их стратегия состоит в том, что они оплачивают покупку новой недвижимости заемными средствами, а ежемесячные платежи по кредиту покрывают из арендных средств.
Если решение, которое вам нужно, находится в рамках одного из перечисленных направлений, залоговый кредит может стать для вас оптимальным финансовым инструментом, и вы можете рассматривать варианты того, как его использовать. Представленный список, разумеется, далеко не исчерпывает все возможности, и вы можете легко его дополнить своими задачами.
В любом случае, не стесняйтесь проконсультироваться со специалистом банка. Он подскажет вам нужное решение и поможет совместно выработать оптимальные условия именно под ваш случай.
Возможные ограничения
Кредит под залог недвижимости означает, что на квартиру или дом, которые клиент оставляет в залог, накладывается обременение. Однако это не означает, что недвижимость становится недоступной для владельца или полностью выводится из нормального оборота недвижимости.
В квартире по-прежнему можно жить, можно сдавать ее в аренду. Некоторые клиенты делают это для получения пассивного дохода, а кто-то направляет деньги от сдачи внаем на обслуживание залогового кредита. Если грамотно спланировать объем заемных средств и график погашения, залоговый кредит можно будет выплатить, не потратив ни копейки из собственного кармана - ежемесячные платежи лягут на плечи съемщиков.
Вопреки распространенному мнению, квартиру в залоге можно будет даже продать или подарить. Для этого нужно будет договориться с банком и, разумеется, с потенциальным покупателем, а в остальном процедура ничем не отличается от привычной.
Так что в целом, ограничения, связанные с залоговым кредитованием, не мешают пользоваться недвижимостью по прямому назначению и не снижают ее привлекательность на рынке.
Почему не стоит бояться залогового кредита?
Один из самых распространенных страхов, связанных с залоговым кредитом – опасения того, что «банк отберет квартиру» и так из-за кредита в условные 2 млн рублей можно остаться без недвижимости стоимостью в 20 млн рублей. Рассмотрим, почему реально он не обоснован.
В первую очередь, вероятность того, что у заемщика отберут залоговую недвижимость, возникает только тогда, когда клиент полностью не выполняет свои обязательства по кредиту. Часть заемщиков, которые могут попасть в подобное положение, отсекается еще до выдачи залогового кредита на этапе скоринга.
Большинство клиентов берет кредит не для того, чтобы не выполнять свои обязательства. Поэтому риск лишиться недвижимости по этой причине минимален. Поскольку ежемесячные платежи по залоговым кредитам в целом ниже и растянуты на долгий срок, залоговые кредиты заслуженно считаются одними из самых «выполнимых» по обязательствам кредитных продуктов.
Однако жизненные ситуации бывают всякими и, возможно, клиент будет не в состоянии вовремя закрыть задолженность. Каким может быть выход из положения?
Недвижимость для банка - весьма неудобный актив, который требует дополнительных усилий и затрат, прежде чем будет обращен в деньги. Плюс не стоит забывать о юридической составляющей вопроса. Банки больше заинтересованы в том, чтобы получить деньги и проценты по кредиту, чем лишние трудности с «отнятой» недвижимостью. Поэтому, даже если у клиента проблемы с обслуживанием кредитной линии, банк, скорее, пойдет на переговоры и будет совместно с клиентом вырабатывать взаимно приемлемые условия.
Еще одно опасение, которое возникает по поводу залогового кредита: неснятое обременение с залоговой недвижимости. Если клиент в полном объеме выполнил свои обязательства по кредиту, единственный вариант, при котором может возникнуть такая ситуация – сбой или человеческая ошибка. Проверить наличие обременения после того, как вы закрыли кредит, можно на сайте Росреестра. Если ошибка все же обнаружится, достаточно обращения в банк, чтобы ее исправить.
Таким образом, большинство страхов, связанных с залоговым кредитованием, лишены серьезных оснований.
Подводя итоги
Итак, стоит ли брать кредит под залог недвижимости?
Залоговое кредитование может стать оптимальным решением для целого ряда финансовых задач. Вы можете использовать его чтобы ликвидировать задолженности по кредитам, сделать крупные покупки, получить свободные средства для инвестиций или возможность с выгодой расширить объем принадлежащей вам недвижимости, которую можно использовать как инструмент сохранения денег или получения пассивного дохода.
Как и с любым другим финансовым инструментом, с залоговым кредитом нужно работать разумно и ответственно. Главное - трезво оценивать свои возможности и планировать, учитывая все возможные детали. Если вы готовы действовать именно так, то ответ однозначный: да, действительно стоит.
