Несмотря на новый вирус, жизнь течет своим чередом и обычные житейские проблемы и вопросы никуда не уходят. Значительную часть внимания моих клиентов в вопросах и консультациях занимает ипотека.
Причем если на этапе получения кредита интересуют лучшие и посильные финансовые условия, то на этапе погашения - возможности по досрочному погашению.
При подсчете переплаты за 15-20 лет у ипотечников сразу падает настроение от того, что в итоге надо заплатить 2, а то и 3 стоимости квартиры.
Вот типичное письмо одного из моих подписчиков
На самом деле ипотечная математика не такая простая, как кажется.
В этой статье я и разберу ипотечный парадокс на примере кредита Алексея и его семьи.
Вот его параметры:
- остаток долга - 1,75 млн.руб.
- процентная ставка - 11%
- срок до погашения - 180 мес.
- платеж - 19 890 руб.
- размер переплаты - 1 828 381 руб. т.е. больше суммы самого долга.
Чтобы не быть голословным даю вырезку из таблицы кредитного калькулятора, которым я пользуюсь
Как изменится срок и переплата при увеличении платежей?
Я написал Алексею, что стоит увеличить платеж и это приведет к кратному сокращению переплаты.
Он меня спросил вполне резонно - "что значит кратное сокращение?"
Ответ простой - увеличив платеж например на 5% - 10% переплата уменьшиться в разы больше.
Я предложил ему величить платеж на 10%. Т.е. платить в месяц
= 19890 * 1,1 = 21 879 руб.
В этом случае вот какие получатся итоговые результаты
Срок кредита сократился на 35 мес. т.е. почти на 3 года.
А переплата стала меньше размера долга и составила - 1 418 949 руб.
Если рассчитать в процентах, то она уменьшилась на
= (1 828 381 - 1 418 949) / 1 828 381 = 0,223 т.е. на 22,3%
Круто, да - платеж увеличил всего на 10%, а переплата уменьшилась на 22,2%, т.е. более чем в 2 раза. Это и есть кратное уменьшение переплаты.
Как ни странно, но этому парадоксу удивляются почти все клиенты.
Другое дело, что здесь важно не переборщить и не дойти до такого состояния. что жить будет не на что. Такие перегибы тоже встречаются.
Резюме
Этот ипотечный парадокс связан с тем, что увеличение ежемесячного платежа дает двойной эффект:
- уменьшается срок кредита
- быстрее погашается основной долг.
Именно сочетание этих 2-х факторов и приводит к кратному снижению переплаты при росте платежа.
Надо сказать, что и по моей личной статистике и по статистике банков, большинство клиентов погашает кредит досрочно. В среднем это происходит за 5-7 лет. Вернее - происходило. Сейчас, в кризисный период, конечно возможностей по досрочке стало меньше. Но в любом случае надо четко представлять особенности ипотечной математики для поиска наилучшего решения.
Желаю всем благополучия и успешных финансовых решений.
