Рынок недвижимости сильно изменился после внесения поправок в 2018-ом году, которые вступили в силу 1 июля 2019 года. Эпоха спекуляции на новостройках закончилась.
Сроки строительства увеличились минимум на 1 год (сегодня на дворе 2020-ый год, а самая недорогая стройка заканчивается аж в 2023-ем при недавнем старте продаж), то есть 3 года - новый минимальный срок инвестиций.
Выгодно ли это инвестору в недвижимость?
📌 Все тонкости ипотеки и досрочных погашений на примере 5-ти разных банков - в моем Путеводителе по ипотеке вместе с xlsx-шаблонами и видео-лекциями.
Сегодня приличная 1ккв квартира со сроком сдачи 2023-ий год, например, в ЖК "Континенты" от КВС обойдется вам 4,6-4,7 млн рублей (это если не первые и не последние этажи и удобное расположение). К 2023-ему году такая готовая квартира будет стоит ну где-то 5,2 млн.
Итого разница 600 тысяч рублей, что могла бы быть доходностью. Но нет.
Из этих 600 тысяч рублей надо вычесть расходы на сделку (150 тысяч рублей) и ипотечные платежи за 3 года (при условии, что вы берете удачную ипотеку с большим первым взносом под минимальный процент, конечно) 25 тысяч * 36 месяцев = 900 тысяч.
В итоге, вы благополучно в минусе на 550 тысяч рублей. Вот вам и инвестиция. Что делать?
Я бы выделила 3 типа покупателей (читай: инвесторов) недвижимости на сегодня:
- с прямыми деньгами 100%;
- с ипотекой, но с большим первым взносом более 60%;
- с ипотекой с минимальным первым взносом менее 20%.
Про ипотечников при маленьким первым взносом вы уже поняли, что невыгодно (даже при самом низком проценте по кредиту в предложенных условиях).
А вот для первых двух категорий инвесторов - есть, над чем поразмыслить.
📌 Обучающий вебинар на тему: "Альтернативные способы инвестиций в недвижимость". Как обычно, с xlsx-шаблоном, слайдами и всеми ссылками. Тут вам и фонды, и ETF, и ценные бумаги. Успевайте забрать по ссылке.
Не совершайте популярную ошибку при покупке квартиры с целью сдавать ее в аренду
Многие люди (особенно те, кто мало знаком с инвестициями и не понимают, что такое кредитное плечо) по-прежнему боятся ипотеки. При условиях невозможности спекулировать новостройками сегодня, остается вкладывать в готовое жилье, которое затем можно сдавать в аренду и перекрывать платежи по ипотеке.
Так вот, единственный способ, чтобы ваши платежи по ипотеке были меньше, чем арендная ставка, - это большой первый взнос более 60%. В этом случае, ипотека полезна и приятна! В этом случае, вы действительно инвестируете, а не запаковываете ваши деньги в пассив.
Пример.Реальная история одного молодого человека в Петербурге.
Если достались по наследству 3 млн рублей от бабушкиной квартиры. Он поначитался в интернете о том, что недвижимость - самый надежный актив, что проще всего сдается маленькая площадь, и решил купить студию в новостройке за 3 млн на окраине города, готовую с отделкой от застройщика, которая вот-вот сдается, чтобы после приемки сдавать ее в аренду.
Классно!
Но парень не учел, что при его деньгах гораздо эффективнее будет купить квартиру немного дороже, но с лучшей, более ликвидной локацией, в готовом доме.
Да, в этом случае будет небольшая ипотека. Но с учетом того, что он купит готовое жилье, эта ипотека будет сразу окупаться! Но нет, молодой человек не хочет ничем себя обременять, не хочет связываться с ипотекой, и берет студию где-то в глуши, которую сможет сдавать за 15-16 тысяч рублей в месяц и сразу класть себе эти деньги в карман.
О чем забыл молодой инвестор?
- О приемке и оценке квартиры, что стоит денег и времени. Если брать новостройку, то вы не сможете СРАЗУ начать ее сдавать, ибо процесс приемки непредсказуем: никто заранее не знает, в каком виде вам сдадут квартиру и сколько времени будут переделывать все косяки застройщика.
- Страхование жизни и имущества сразу после оформления собственности. Это 10 тысяч в год. То есть из арендных платежей ему надо откладывать минимум 1000 рублей в месяц на страховку.
- Поиск квартирантов - это минимум 1 месяц в год, или простой квартиры ценой 15 тысяч рублей в год. То есть 25 тысяч рублей в год - минимальные затраты на содержание квартиры и сдачи ее в аренду (страхование + простой).
- Также не будет забывать про налог - для самозанятых 4% и обычный НДФЛ 13% (НДФЛ, кстати, хотят увеличить до 15%, слышали?). При минимальном налоге 4% при сдаче в аренду квартиру за 15-16 тысяч рублей, налог составит 7200-7680 рублей в год. То есть всего затраты в год = 10 тыс (страховка) + 15 тыс (простой) + 7 тыс (налог 4%) = 32 тысяч рублей в год. Это значит для инвестора, что в идеале к стандартной ставке аренды (15-16 тысяч рублей в месяц или 180-192 тысячи в год) надо добавить минимум 3 тысячи рублей в месяц на операционные расходы.
А чтобы знать, как проверять активы и бизнес, куда хотите вложиться, подпишитесь и читайте вот этот полезный ресурс. Подписка платная, но для моих подписчиков есть бонус: 14 дней бесплатного пользования.
Таким образом, чтобы аренда окупалась, надо сдавать жилье минимум на 3 тысячи дороже, чем ставка в этом районе. Как вы это обеспечите?
Можно обеспечить локацией и меблированием. Но не для эконом-класса, так как от дорогого ремонта и мебели обеспеченные люди все равно не поедут жить на окраину города.
Целевая аудитория проживающих или арендующих квартиры-студии - это молодые люди до 30-ти лет, в основом студенты или молодые специалисты. (В худшем случае - узбеки-повара или мастера по маникюру). Эти люди высокочувствительны к цене и снимают максимально дешевое жилье.
Как сделать из купленной недвижимости (пассива) работающий доходный актив?
Давайте погрузимся немного в финансовый менеджмент, где есть активы и пассивы.
- Актив - это всегда то, чем вы владеете.
- Пассив - это всегда ваш долг или источник долга (кредит, ипотека).
Если вы купили квартиру в ипотеку и платите ее - это пассив. Если вы купили машину в кредит и платите его из зарплаты - это пассив.
Если же вы купили квартиру и сдаете ее в аренду по ставке выше ипотечного платежа - это актив. Если вы купили машину и таксуете на ней после работы по вечерам - это актив.
Хорошей покупкой будет также объект, который вы не сразу купили, а сначала - провернули некоторую сумму.
Например, у вас нет денег на квартиру прямо сейчас и нет достаточной суммы на первый взнос по ипотеке более 50%. Вы не бросаетесь в омут с головою, потому что "вам надо здесь и сейчас", а сначала покупаете что-то маленькое для жизни и что-то маленькое с целью инвестиций. Потом инвестиционный объект продаете и вырученные деньги - вкладываете во что-то приличное.
Если говорить о малых суммах (например, на покупку машины), то можно использовать валюту. Купить доллар в 2010-ом году и покупать следующие 10 лет понемногу, а в 2020-ом году - купить машину, когда доллар однозначно вырастет. Кто-то еще помнит, каким был курс 10 лет назад?
Конечно, когда вам 40 лет, десяток годов кажется бескрайним. А вот когда вам 20 лет, то, согласитесь, намного приятнее к 30-тилетнему юбилею прикупить машинку.
Намного хуже с инвестиционной точки зрения будет в 20 лет взять автокредит на 10 лет - и страдать, выплачивая его.
Как сделать квартиру активом понятно ведь, да?
Надо купить ее сдать в аренду так, чтобы платеж по ипотеке был меньше, чем сумма, которую платит квартирант. Это не так просто, как кажется! Если брать ипотеку с минимальным первоначальным взносом, то платеж по ипотеке всегда будет больше ставки аренды, ибо выше рынка аренды не прыгнешь.
Но сейчас условия неплохие по ипотеке - может даже и лучше сейчас брать по низкой ставке что-то маленькое и недорогое именно для сдачи в аренду.
Однако, если накопить денег побольше на первый взнос и удачно взять ипотеку, то может получиться.
Кто-то делает распилы квартиры на студии и сдает каждую отдельно, тоже можно. Но убого и неликвидно.
Кто-то строит доходные многоквартирные дома.
Кто-то скупает сразу весь этаж детям, а пока они взрослеют и живут с родителями, сдает в аренду.
Все варианты - с кредитным плечом. Либо вы должны быть с хорошим деньгами в сумке.
Вот книга для первых шагов изучения инвестирования в недвижимость - "Полное руководство по инвестированию в недвижимость":
Современные способы инвестирования в недвижимость
Я бы выделила 5 способов, которые готова рассмотреть для себя.
1 - апартаменты и
2 - жилая недвижимость бизнес-класса (если достаточно денег)
Сейчас низкий процент по ипотеке при резко выросшей стоимости жилой недвижимости. Другими словами, то на то и вышло.
Спекулятивные сделки на новостройках (купить на этапе фундамента и продать ближе к окончанию срока) потеряли свою актуальность в 2020-ом году окончательно, когда стоимость пятна земли почти уравнялась со стоимостью готового жилья.
Однако продолжают работать традиционные законы выгоды ликвидности недвижимости: хорошая локация, малые габариты, ремонт, инфраструктура и транспорт.
Такие категории можно по-прежнему найти в апартаментах или жилой недвижимости бизнес-класса.
Отработать может и перепродажа, и сдача в аренду при оформлении самозанятости с налогом 4%.
3 - закрытые фонды недвижимости (см. скриншот ниже)
Закрытые фонды - это как ПИФ, только про недвижимость. Пришли к нам из США. Многие в России и странах СНГ боятся и ПИФов, и тем более ПИФов недвижимости (REIT). Мне нравится такой формат, правда, у нас он совсем не популярен.
4 - облигации застройщиков
Это совсем свежая тем после введения поправок в 214-ФЗ "О долевом строительстве".
Облигация - это ценная бумага, которую выпускает компания или государство, когда ей/ему нужны деньги. В данном случае, мы говорим о застройщиках, которым не хватает собственных средств для возведения объектов.
Выпущенные облигации покупают простые люди и в конце срока погашения облигации или ежегодно / ежеквартально получают свой % (купон).
Сейчас выпускает облигации ДОМ.рф. Про всех остальных застройщиков - сказать сложно, важно выбирать только тех, кто действительно сможет довести до ума строительство, где хорошее управление, где и без облигаций строили новые дома. Иначе есть риск не увидеть своих денег никогда.
5 - краудфандинг
Краудфандинг - это коллективные инвестиции в недвижимость. Это когда у вас нет денег, чтобы вложиться в строительство нового помещения для магазина "Перекресток" или "Пятерочка", но вы не один такой. Так вот все подобные инвесторы объединяются - и коллективно собирают оборотные средства на строительство здания под ритейл. Когда здание возведут и начнется якорная аренда, то инвесторы будут получать проценты (детали надо уточнять в каждом отдельном проекте).
Последний - краудфандинг - самый простой для тех, у кого нет много денег для бизнес-класса и кто ничего не понимает в закрытых фондах недвижимости.
Порог входа в краудфандинг сейчас снизился, можно зайти даже с 30 тысячами рублей.
Почему половина всех инвестиций мира - все-таки в недвижимости? В чем выгода именно от краудфандинга – формата, когда люди вкладывают свои деньги вместе?
Почти все активы мира плохо утилизируются − совместное пользование позволяет эффективнее и профессиональнее управлять ими. Возьмем тот же актив "недвижимость".
Он не дробится, при этом нельзя купить за 10 млн руб. что-то стоящее – за эти деньги можно приобрести какие-то квартиры в новостройках, маленькие и непонятные помещения под магазинчики с подозрительными арендаторами.
Качественные активы начинаются с существенно бóльших сумм. Чтобы позволить людям инвестировать 20−50 млн руб., нужно брать объекты более высокого размера и просто дробить в совместное владение этого конкретного объекта.
Для этого и нужна инфраструктура краудфандинга.
