Этой статьей я открываю серию публикаций об инвестировании в недвижимость. В этой серии я буду делиться своими знаниями и опытом.
Почему стоит вкладывать деньги в недвижимость?
1. Это надежно. Банк может разориться, акции могут обвалиться. Рынок недвижимости не такой изменчивый и более инертный.
2. Это материально. Недвижимость существует в реальности и, в случае необходимости, Вы (или Ваши дети) можете сами воспользоваться своим объектом недвижимости.
3. Это перспективно. В нашей стране цены на жилье преимущественно растут.
4. Это понятно. Любой человек с опытом примерно представляет как работает рынок жилья, т.к. сам с этим сталкивался.
Инвестирование в жилье
Куплей-продажей квартир я занимался с 2012 по 2017 года, успел приобрести некоторый опыт и теоретические знания. В квартиры я в свое время инвестировал и делал это для:
1. Получения прибыли после перепродажи.
2. Получения арендной платы за найм жилья.
Плюсы такого инвестирования
1. Ликвидность.
Ну разумеется, можно весь сегмент квартир разделить на ликвидный и не ликвидный подсегменты.
Какие квартиры ликвидны
Это квартиры, которые продаются и находят себе арендатора в течение 1 месяца.
Обязательные условие таких квартир: отдельный объект недвижимости (не доля), благополучный спальный или центральный район.
1. Студии (гостинки) - квартиры, состоящие из санузла и комнаты. Здесь кухня не выделяется в отдельную комнату, а расположена в жилой комнате в виде кухонной зоны. Самые дешевые из ликвидных объектов недвижимости. Эти объекты ликвидны как на рынке аренды, так и на рынке купли-продажи. Эти квартиры пользуются спросом в аренду у одиночек (студенты, работающие, предприниматели), семейных пар, реже у семей с 1 ребенком. Такие квартиры самые прибыльные среди квартир. Доходность сдачи в аренду таких квартир может достигать 10-12% годовых или окупаемость 8-10 лет.
Не так давно в Томске процветал такой бизнес: покупалась многокомнатная квартира на 1 этаже, каждая комната, включая кухню, оборудовалась своим санузлом и кухонной зоной, делался недорогой ремонт. А главное, каждая комната выделялась как отдельный объект. После этого, получившиеся квартиры распродавались. С каждой такой девелоперской операции предприниматель получал кругленькую семизначную сумму. Но для того чтобы войти в этот бизнес надо было иметь 3-4 миллиона оборотных денег. Сейчас эта тема загнулась, т.к. появились сложности с узакониванием таких квартир.
2. 1-2 комнатные квартиры - квартиры - следующие по величине стоимости после гостинок. Эти квартиры также ликвидны на рынке купли-продажи и немного менее ликвидны для сдачи в аренду (это моё субъективное мнение). Востребованы они в аренду, в основном, среди семейный пар. Но нередки и студенты скидываются по 2-3 человека и снимают такую квартиру. Доходность таких квартир достигает 10% годовых.
3. Квартиры по цене ниже рынка.
Если трехкомнатная квартира продается по цене двухкомнатной в том же районе, то конечно купят трешку.
Что не ликвидно?
Многокомнатные квартиры. Такие объекты неликвидны по причине ограниченного спроса. Но на них можно заработать путем перепродажи, воспользовавшись сезонными колебаниями цен или найти залежавшийся на рынке объект, или и тем, и другим. Доход со сдачи в аренду такие квартиры приносят небольшой в среднем 5-6% годовых. После выезда арендаторов дольше простаивают.
Неблагополучные районы. Такие квартиры, как правило, снимают потому что не хватает денег на нормальное жилье. Такую квартиру сложно как сдавать в аренду, так и продавать.
Гостинки, оформленные как доли. Такие квартиры хорошо сдаются в аренду и дешевле покупаются, но найти на нее покупателя, в случае необходимости, будет очень и очень сложно.
Жилые дома. Рынок продажи жилых домов у нас в стране только развивается и еще очень далек от того, чтобы догнать рынок квартир. Рынок аренды примерно там же, где и рынок продажи. В основном снимают дома посуточно.
2. Невысокий порог входа.
Инвестировать в квартиры в Томске можно с суммой от 700 т.р. За такую сумму можно найти гостинку в доме коридорного типа (бывшее общежитие) в Советском районе.
3. Возможность получить налоговый вычет.
При покупке квартиры с суммы 2 000 000 рублей каждый может вернуть 13% НДФЛ, а это ни много, ни мало 260 000 рублей.
4. Возможность использовать материнский капитал.
Размер материнского капитала в 2020 году составляет 466 617 рублей на первого ребенка. На второго мама может получить еще 150 000 рублей. При этом Вы будете обязаны детей сделать сособственниками жилья и продать такую квартиру можно будет только с согласия органов опеки и попечительства.
Минусы инвестирования в квартиры.
1. Невысокая доходность.
Такое инвестирование по доходности сравнимо с банковским вкладом. Но выше потолка в 10-12% не прыгнуть.
2. Часто меняются арендаторы.
Арендаторы в сдаваемых квартирах меняются в основном каждый год, иногда через несколько месяцев. Это связано и с личными неурядицами, и с планами купить свое жилье и с сезонностью (особенно если это студенты).
3. Необходимо ремонтировать.
Я еще не видел арендатора, который после себя делал бы ремонт. И к снимаемой квартире относятся как к чужой, а не как к своей. Когда я сдавал свою однушку, арендатор захотел выехать из квартиры во время оплаченного периода и попросил вернуть деньги за непрожитые дни. Я прекрасно понимал, чтобы найти арендатора надо время и в договоре у нас было прописано, что предупреждать о выезде он должен за месяц. По этим причинам я в возврате денег отказал. В отместку он разбил унитаз и стекло в плите. Я обратился к участковому, но дело на него не завели, т.к. ущерб был незначительный. На вопрос: что делать? Мне сказали: обращайтесь в суд.
4. Необходимо следить за квартирой.
Жалобы от соседей, беспокойство за обстановку заставят вас как минимум раз в месяц проверять квартиру и проводить беседы с жильцами. Так же самому надо ездить на показы квартиры во время поиска арендатора или нанять того, кто будет это делать. Ладно когда у вас одна квартира. А что делать если их 5-10? С ума сойти можно.
Подведем итоги.
Рынок жилья достоин для того, чтобы на него обратили внимание начинающие инвесторы. Высокий доход вы здесь не получите, но зато получите бесценный опыт, который в дальнейшем можете использовать. Купить выгоднее на те же деньги 3-4 гостинки, чем 1 трешку.
Было интересно? Полезно? Подписываемся и ставим лайки.
Есть что сказать? Комментируем.
Продолжение здесь:
Инвестирование в недвижимость для начинающих. Часть 2. Инвестирование в нежилую недвижимость.
