Хотел бы дополнить свою предыдущую статью касательно ситуации на рынке недвижимости. Конечно же нет гарантий, что разразится масштабный пузырь на рынке жилья РФ как это было в США в 2008 году. Однако, нельзя исключать такой вероятности. Хотя и в меньших масштабах.
Сегодняшний спрос на недвижимость, особенно на новострой, продиктован снижением процентной ставки ЦБ и как следствие всеми банками. Помогал ему в этом отложенный спрос - покупатели некоторое время не могли купить квартиру из-за ограничительных мер по ковиду, МФЦ не работали, продавцы и покупатели сидели на самоизоляции.
Надо понимать, что снижение ставки ЦБ повлияло на спрос не только прямо, но и косвенно. Люди, имевшие депозиты в банках, стали ощущать снижение доходности по вкладам. А также то, что доход этот едва покрывает даже официальный процент инфляции, подсчёт которой ведется какими-то мистическими способами так, что она всегда не превышает 5% за последние годы🤷.
Что делает среднестатистический держатель банковского вклада в таком случае?
Самые консервативные продолжают держать на вкладах. Более рисковые идут на биржу (этот год бьёт рекорды по открытию брокерских счетов на Московской бирже) или вкладывают в привычные "жилые метры". Эффект толпы только усиливает эту динамику. Что-то вроде: "Мои знакомые и знакомые моих знакомых купили квартиру потому что ставка дешевая, может и мне тоже?" Самое интересное, что в такие моменты складывается ощущение будто все вокруг покупают квартиры, один я не при делах. Начинается фомо (англ. FOMO - fear oа missiong out - страх будто упускаешь что-то важное; особенно выражено во время какого-нибудь бешеного тренда, типа криптовалюты 2017 года). Деньги с вклада снимаются и используются как первоначальный взнос. Чаще всего жильё берется под сдачу. Рентабельность такого бизнеса в лучшем случае 7% годовых. Не сильно больше чем вклад. Но логика покупателя такова: пусть я буду получать столько же сколько со вклада, но зато мои деньги не сгорят в огне инфляции, а там может и жильё в цене вырастет.
И вот мы подходим к самому интересному.
В прошлой статье я писал, что не вижу триггеров для роста жилой недвижимости в ближайшие годы, потому что по законам экономики за бурным спросом следует пропорциональное снижение интереса к тому или иному товару. Самый простой пример - распродажи после новогодних праздников. Не знаю как вы, а я всегда покупаю много всего по скидкам после нового года)). Почему так происходит? Новый год закончился, бурный спрос сменился стагнацией. Планы нужно выполнять. Магазину выгоднее продать по сильной скидке, нежели товары будут пылится на полках. Даже если это не портящийся продукт. Нужно платить зарплату, а топ менеджерам получать премии. Аналогия очень упрощённая, но суть та же.
Так вот, сейчас спрос создают в основном те, кто может себе позволить купить квартиру благодаря сниженной ставке. И спрос этот реально огромный. По своему региону могу сказать так - надо еще постараться найти ЖК с не распроданными квартирами. Если доллар сделает скачок к 90-100 рублям будет еще одна волна спроса тех кто хранил депозиты в валюте. Он будет еще более молниеносным, т.к. при таком курсе рубля вероятность повышения ставки стремиться к 100% и покупатели будут стараться успеть взять ипотеку пока ставки низкие. Но что будет потом? Кто будет обеспечивать спрос? Особенно в условиях депопуляции и потенциального роста безработицы. И всегда найдутся те, кому квартиру нужно будет продать срочно по тем или иным причинам. По рыночной цене в таких условиях квартиру продать будет нереально, как следствие на рынок может выйти много квартир с хорошим дисконтом. Особенно это касается ипотечных квартир тех хозяев, которые "не потянули" в ввиду сокращений зарплат или увольнений.
Аргументов в не в пользу роста цен на недвижимость добавляет недавнее заявление президента:
Президент России Владимир Путин заявил о необходимости нарастить объемы строительства в стране и не допустить необоснованного роста цен на жилье. Об этом он заявил на заседании президиума Госсовета России. Глава государства напомнил о национальных целях — строительство 120 млн кв. м жилья и улучшение жилищных условий 5 млн российских семей ежегодно. По мнению президента, чтобы достичь обозначенных показателей, нужно наращивать темпы жилищного строительства и стимулировать спрос. Для сравнения, в 2019 году было введено около 80 млн кв. м жилья, уточнил глава государства.
И ещё сравнение по годам.
- в 2018 введено 75 млн. кв. м. жилья
- в 2017 - 78,6 млн. кв. м.
- в 2016 - 80,2 млн. кв. м.
- в 2015 - 83,8 млн. кв. м.
- в 2014 - 82 млн. кв. м.
- в 2014 ~ 68 млн. кв. м.
Самым ударным по застройке мне запомнились 2014-2015 годы. Визуально казалось что застраивают каждый свободный кусочек земли. Поэтому 120 млн. кв. м. это действительно очень много.
Однако и факторы для роста, или как минимум для недопущения сильного падения цен тоже есть.
И в первую очередь нужно отметить что для недвижимости важно место расположения. Если мы говорим о будущих потенциально маргинальных районах, построенных на отшибе мегаполисов, куда за несколько лет после сдачи не была проложена нормальная дорога и не был пущен транспорт, то такие объекты становятся неликвидом сразу после их покупки.
Если речь идёт о квартирах в черте Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи и других крупных городов, то цена на них вряд ли упадёт сильно, если вообще упадет. Москва и Питер - это регионы куда традиционно стягиваются самые активные и предприимчивые, покидая родные пенаты и тем самым подрывая спрос на своей малой родине. Ведь если это даже областной центр, но с работой там очень туго, зачем покупать там жильё, если лучше сразу сосредоточить фокус своего внимания на недвижимости в столицах? Вообще-то в этом вопросе уже заложен ответ о том, что будет с недвижимостью в областных центрах: если работы нет, то из областей будут уезжать не в столицу губернии, а сразу в крупные мегаполисы.
Отдельное внимание хочу обратить также на класс жилья, его статус. Большая часть того что строиться можно смело отнести к эконом классу. Застройщикам нужен спрос, а основной спрос как раз в этом сегменте. Бизнес-класс, престиж и пр. строится мало. Постепенно часть людей из эконом сегмента мигрирует в бизнес и захочет купить себе более лакшери квартиру. А ввиду того, что строили их немного, предложение на рынке может быть меньше спроса. Поэтому на такие квартиры возможен рост.
Резюмируем.
Жилья строится много. А будет строиться ещё больше. 120 млн. кв. м. - это вам не шутки.
За резким спросом следует такое же резкое пропорциональное его снижение. Вкупе с рисками повышения процентной ставки триггеров для роста/сильного роста жилой недвижимости в цене мало.
Колебания цен на жилые объекты сильно зависят от месторасположения объекта, а также от класса жилья.
Уважаемы читатели и подписчики, напишите пожалуйста в комментариях стоите ли вы сейчас перед вопросом покупки жилья или может уже его купили? Если да, то почему приняли такое решение? Если нет - почему решили отложить покупку. Я обираю небольшую аналитику по текущей ситуации, лично для себя, и каждое ваше мнение будет непременно важно 😎.
Друзья, если вам нравятся мои статьи, поддержите пожалуйста канал лайком и комментарием. Ваша обратная связь стимулирует меня продолжать работу:)
Интересные статьи по теме:
