Захотелось собрать в одном месте все критерии выбора квартиры для покупки для жилья.
Критерии делятся на объективные и субъективные. Объективные прямо влияют на цену и ликвидность квартиры. Субъективные уже зависят от конкретных предпочтений.
Например, квартира на 1 этаже - это объективный минус, такие квартиры как правило продаются дешевле при прочих равных. И даже если вы мечтаете о квартире на 1 этаже от этого она не станет дороже и ликвиднее.
Объективные критерии - самые ценные. Риэлторы очень неохотно ими делятся, хотя может они и сами в большинстве своем не все знают. Поэтому здесь будут особо ценны комментарии и указания на неточности.
Многие пункты субъективны и порой взаимоисключающие, но мы же ищем идеальное жилье. С чем-то мы готовы мириться, с чем-то нет.
Пока не затрагиваем здесь вопросы юридической чистоты. С ними более-менее понятно и они много где перечислены.
Итак, поехали
Локация
Любой риэлтор вам скажет, что главная характеристика квартиры - это локация. Чем лучше локация, тем дороже можно продать квартиру в будущем.
История возникновения локации и контингент
Инфраструктура. Школы, сады, транспорт итд
Рекреационные характеристики. В первую очередь парки, а не магазины и ТЦ
Ниже более подробно
Район города
Возможность быстро добраться в любой район или хотя бы до центра без авто. Хорошая транспортная доступность (без автомобиля)
Без автомобиля - ключевая фраза. Если без автомобиля нельзя, то скрытая стоимость такой квартиры увеличивается на стоимость авто.
Почему центр? Обычно там вся движуха, и если вы меняете работу, то с бОльшей вероятностью она будет в центре.
С этим можно спорить, но как правило большинство работает все же в центре. Об этом говорят пробки в центр утром и из центра вечером.
Пробок в сторону центра нет, относительно немного
Трудновыполнимый пункт, однако пробки не везде одинаковы. Я не согласен с утверждением, что дескать везде пробки, поэтому неважно.
Некоторые улицы стоят сильнее и плотнее. По наблюдениям есть улицы, которые встают даже в субботу днем. И хорошо бы эти улицы знать.
Из района не один выезд
Туда же.
Хорошая экология, отсутствуют коптящие/вонючие заводы, промзоны, очистные сооружения
Обычно жителю города такие районы известны. Можно почитать форумы, группы в контакте итд
Наличие школ, детсадов желательно в пешей доступности
Тоже объективный фактор. Даже если вы без детей и это все вам не нужно. Просто потому, что большинство на это смотрит.
Наличие мест куда можно сходить пешком - парки, Тц
Опять же без авто, по статистике пешеходов больше, чем автомобилистов
Расположение внутри района
Не слишком далеко до нормальной остановки
Имеется в виду остановка, где часто ходит транспорт, а не такая, где одна маршрутка раз в час.
Наличие гаражей/стоянок неподалеку
Бесплатных мест под окном на всех не хватит, хорошо если есть возможность поставить авто на стоянку
Нет шумной дороги под окнами
Дорога - это шум, газы, мотоциклисты летом. Желательно чтобы дорога была как можно дальше. Лучше если ее нет в прямой видимости, например она за другим домом или с другой стороны дома.
Не планируется шумной дороги рядом (генплан и кадастровая карта)
Тоже очень важный пункт. Об этом часто не думают. Но потом, если вдруг под окнами начнут рубить деревья и строить дорогу, вы практически ничего не сможете сделать. Вам скажут, что генплан приняли задолго до того, как вы купили жилье, поэтому надо было смотреть до покупки.
Где вы раньше были?
Надо было раньше думать
Нам нужно больше развязок и дорог!
Поэтому генплан надо смотреть.
Не планируется застройка рядом (генплан и кадастровая карта)
Особенно если вид из окна важен и не хочется смотреть в окна соседнего дома.
Здесь сложнее, чем с дорогой. В моем городе, например, очень сильное строительное лобби. Поэтому, когда у вас под окнами начнут строить 20-этажку, вы вряд ли сможете что-то сделать. Так что перед покупкой нужно опять же посмотреть генплан. Если участок явно под застройку, то уже можно задуматься.
А что рядом с домом?
Нужно оценить, что находится рядом. Вариантов может быть много: парк, магазин, детский сад, кладбище. Например детский сад под окном - это не так уж и плохо. Вечером никто шуметь не будет.
Дом и двор
Нет ли трещин, явных косяков снаружи
Не человейник. Чем меньше квартир на этаже, тем лучше
Больше квартир - больше соседей. Больше соседей - больше вероятность нарваться на неадеквата.
Наличие парковочных мест
Больше актуально если вы на авто. К сожалению сейчас дефицит парковок - это проблема всех новостроек. Как правило, хорошо если есть платная стоянка, гаражи или подземный паркинг. Бесплатных мест сколько бы ни было - всегда мало.
Наличие зелени
Чем более зеленый двор, тем лучше. Если зелени нет, и все отдано под парковку, то это плохо. Мест всем все равно не хватит, поэтому лучше там, где бесплатной парковки МЕНЬШЕ. Но есть платные паркинг или стоянка.
Наличие хорошей детской площадки
Это вроде бы стандарт. Но часто застройщики делают их по принципу - лишь бы было.
Подъезд
Есть Грузовой лифт
Нет маргинальных соседей
К сожалению соседи обычно это лотерея и сложно проверить их на адекватность.
Косвенным признаком может стать подъезд. Если в подъезде грязно, воняет, стены разрисованы, в лифте нассано и нет кнопок, то это тревожный звонок.
Можно еще поговорить с соседями. Желательно с бабульками
Опять же, чем больше квартир на этаже, чем дешевле стоимость жилья, тем больше шансов нарваться на неблагополучных.
По моему опыту это очень сложный пункт. В старом доме рабочего района может оказаться много адекватных и порядочных людей. А в новом преимущественно интеллигентном доме может вдруг завеститсь алкоголик или какой-нибудь дикий квартирант.
Не убитый подъезд
Наличие мусоропровода - не очень хороший знак. Вонь, мусор, беспорядок, разрисованные или облупившиеся стены - это, очевидно, не супер хорошо
Отзывы в интернете
Этим не стоит пренебрегать. Если в доме творится какой-то лютый трэш, то это может всплыть в интернете. У некоторых ЖК есть группы в контакте.
Слышимость - кирпич как правило лучше
На кирпич тоже есть жалобы. Живу сейчас в свежем доме где кирпич, стены в 100500 см, но при этом топот и ругань соседей сверху слышно очень даже хорошо
Но правило такое - Если с соседями повезет, то с этим все будет норм
Работа УК - вывозится ли мусор
Это сложно отследить. Можно просто обойти двор, посмотреть чист ли он. Если мусорка переполнена, завалена мусором вокруг - это тревожный звонок.
Квартира в доме
Не угловая
Принято считать, что угловая холоднее
Этаж не первый и не последний
Опять же принято так считать. Первый и последний обычно дешевле. Но тема спорная.
Некоторые говорят, что лучше в серединке. Например если в доме 10 этажей, то самый лучший будет 5й.
Еще пишут, что почти половина всего спроса приходится на диапазон от четвёртого до шестого этажа.
Какой этаж лучше - часто решается индивидуально
Нет магазина рядом или этажом ниже
Соседство с магазином почти всегда это шум запах и тараканы
Окна не на север
Идеально - восток. Хотя тут спорно. Принято считать что северная сторона холоднее и сырее. Юг может быть слишком жарким летом. От этажа тоже зависит.
Лично я живу с окнами на юг и мне это нравится. Да, пару месяцев жары придется потерпеть, включать кондиционер. Но зато остальной год не мерзнешь.
Вид из окна
Хороший вид - это плюс. Но про него вам скорее всего скажут сразу, и более того накинут цену. А вот про мусорку постараются умолчать, поэтому нужно проверить и решать готовы ли вы мириться или нет.
Не слишком ликвидными считаются вид на мусорку, тюрьму, кладбище, окна в окна, в глухой торец соседнего дома
Квартира у лифта
Лифт может создавать дополнительный шум. Особенно в домах постарше.
Внутри квартиры
Планировка
Не забыть оценить планировку, устраивает ли она вас? Лучше, когда комнаты правильной прямоугольной формы.
Высота потолков
Чем выше, тем лучше
Напор воды
Рекомендуется включить и проверить
Батареи зимой
Потрогать стояки отопления, зимой они должны быть горячими
Слышимость
Прийти вечером , часов в 19-20, когда все соседи дома. Оценить слышимость. Можно еще послушать в подъезде, но я не уверен, работает ли это.
Ремонт
Желательно, чтобы ремонт был для себя. На продажу обычно делается тяп-ляп и из дешевых материалов.
Первое, на что стоит смотреть - ванна и туалет. Плитка в ванной - это хороший знак.
Далее - кухня. Скорее всего она останется. Поэтому нужно оценить состояние всего гарнитура.
В целом ремонт должен быть аккуратным, не должно быть трещин, отваливающихся обоев и плитки.
Еще важный момент - доступ к стоякам. Если стояки старые, доступ к ним должен быть. Иначе, когда настанет время их менять, придется отбивать плитку и разрушать короба. Либо отказываться от замены стояков и рисковать затоплением. Старый стояк, запрятанный в короб из плитки - предмет для торга.
Всегда торговаться
Цены на Авито и Циане - это только хотелки собственников! Реальные сделки часто бывают абсолютно другими. Сейчас появляются сервисы вроде этого, где за небольшую денежку можно узнать стоимость сделок, где была ипотека Сбербанка.
Это очень важно особенно в конце 2020, начале 2021, когда собственники натурально ломят дикие цены.
Ссылки
Что снижает стоимость квартиры
10 признаков квартир, которые опасно покупать
Как правильно смотреть вторичку
Наиболее востребованные характеристики жилья в 2020 году (Брошюра от ДОМ.РФ)
Крутое интервью с Сергеем Смирновым
