Итак, вы решили продать квартиру.
Первое, что мы должны сделать - это проверить кадастровую стоимость и узнать, по какой цене нам следует продавать квартиру.
До 1 января 2016 года, цена продажи квартиры могла быть любая и не зависела от кадастровой стоимости, а после 1 января 2016 года цена в договоре должна быть не менее 70% от кадастровой стоимости.
Выписку можно запросить онлайн на сайте росреестра.
Нужно определить сколько лет квартира была в собственности?
Если квартира была приобретена до 1 января 2016 года, то срок владения недвижимостью составляет 3 года. А если дата собственности после 1 января 2016 года, то общий срок владения 5 лет.
Для наследства, приватизации и дарения все также остается 3 года.
Но в 2020 году появились новые правила и исключения, вернули обратно 3х летний срок, после которого можно продавать недвижимость без налога, но не для всех квартир, а только, если это единственное жилье.
Но не всегда по сделке получается продал – купил, чаще всего людям нужно где-то жить, поэтому они сначала что-то покупают, а потом продают. Так вот, если вы купили вот-вот недавно новую квартиру, не продав старую -это уже второе жилье получается? К счастью это не так!
Законодатель нам дает небольшой бонус: если вы купили вторую квартиру менее, чем за 90 дней до продажи первой это не будет считаться вторым жильем.
Например, в 2017 году куплена первая квартира и в 2020 году вы ее решаете продать. По сути, прошло 3 года, это ваша единственная квартира и на налог вы не попадаете. Но, вам нужно где-то жить, и вы покупаете в июле 2020 года новую квартиру и в октябре 2020 года продаете старую квартиру.
На момент продажи у вас получается уже 2 квартиры в собственности. Но, если между их регистрациями не более 90 дней, то налог вы не платите и декларацию не подаете.
Что делать, если квартиру продаем раньше, чем 3 года (5 лет)?
Часто встречаются такие случаи, когда было получено наследство, и наследники сразу хотят продать недвижимость, не дожидаясь 3х летнего срока.
Что тогда делать? Ведь не хочется же платить 13% от суммы продажи квартиры. На этот случай у нас есть налоговый вычет!
Законодатель нам дает 1 млн налогового вычета для уменьшения налога. Т.е. если ваша квартира стоит 1 млн или меньше, налог вы не платите.
Если больше 1 млн, то с суммы продажи квартиры вычитаете 1 млн и с дохода платите налог.
Покажу на примере:
Продаем квартиру за 2 млн.
Налог пришлось бы заплатить 260 тр ( 2 млн *13%).
Но, мы знаем о налоговом вычете и считаем теперь так:
2 млн – 1 млн (вычет) = 1 млн * 13% = 130 тр
Есть еще способ уменьшить налог при продаже квартиры ранее 3 (5) лет:
Можно уменьшить сумму продажи квартиры на расходы по ее приобретению.
Т.е. продажа минус покупка и с дельты платим налог.
Давайте покажу на примере:
К примеру, мы с вами продаем квартиру за 4 млн, а покупали ее за 3 млн (документы о покупке все сохранены).
Наш доход составит 1 млн и мы должны от дохода заплатить 13% в бюджет, т.е. 130 тр.
И еще один вариант, как уменьшить налог при продаже недвижимости – это одновременно в декларации 3 НДФЛ заявить на возврат налога по квартире (если не исчерпали это право ранее).
Пример:
Купили квартиру за 4 млн и через год продаете ее за 6 млн.
Имущественным налоговым вычетом ранее не воспользовались.
В декларации 3 НДФЛ заявляете право на налоговый вычет 260 тр (если позволяет годовой доход) и указываете сумму налога к уплате 260 тр (6 млн – 4 млн =2 млн *13%).
Итого вы платите ноль.
В любом случае мы должны подать декларацию 3 НДФЛ, если не прошло 3 или 5 лет.
Налог мы платим, если получается сумма к уплате.
Я надеюсь с этим все стало понятно :)