Пандемия перевернула рынок аренды, заставив собственников квартир, сдававших их посуточно, переориентироваться на долгосрочную сдачу. Как бы то ни было... налоговая не дремлет! Интерес соответствующих органов к аренде, этой тщательно оберегаемой от посторонних глаз, статье доходов граждан, постоянно растет. Разберем подробно варианты легализации арендного бизнеса и, конечно, подсчитаем, какой из них самый выгодный.
И как же налоговая может узнать о факте сдачи недвижимости в наем, если декларация не подается? На самом деле, возможностей «засветиться» перед этим оком Саурона — масса, и большинство из них — бытовые.
Об этом могут рассказать неравнодушные соседи или заботливая управляющая компания. Особенно часто это случается, если квартиросъемщики нарушают правила проживания в многоквартирном доме, например, шумят, или ведут социально неответственный образ жизни.
В целом, налоговики обладают довольно широким спектром полномочий, в том числе могут приехать с проверкой. Основанием такого рейда могут быть данные Росреестра, особенно если за собственником числится много квартир или в них во множестве живут временно зарегистрированные граждане. Еще один вариант проверки — запрос в банк, чтобы узнать регулярные операции по счету собственника недвижимости.
Чтобы перед лицом внезапно возникшего на пороге налогового инспектора, не иметь бледный вид, можно легализовать свою деятельность рантье. В зависимости от выбранного налогового режима, размер ставки может варьироваться от 4% до 30%.
НДФЛ — 13% для граждан РФ, 30% для нерезидентов (то есть тех, кто проживает в России меньше 183 дней в течение предыдущих 12 календарных месяцев). Это самый распространенный и простой вариант при сдаче квартиры. Арендодатель заключает с проживающими договор найма, а налог платит исходя из прописанной в нем стоимости. Декларацию по форме 3-НДФЛ собственник подает в налоговую самостоятельно.
ПАТЕНТ — 6% (только для индивидуальных предпринимателей). Собственникам, которые имеют статус индивидуального предпринимателя, возможно приобрести патент сроком от 6 до 12 месяцев. Тогда налог в размере 6% от среднего годового дохода требуется заплатить единовременно.
УСН — 6% (только для индивидуальных предпринимателей). ИП также могут платить налог по упрощенной системе: 6% от установленной договором арендной платы. Также ежеквартально предусмотрены авансовые налоговые платежи.
НАЛОГ НА САМОЗАНЯТЫХ — 4% для граждан и 6% для «ИПэшников». Граждане и индивидуальные предприниматели могут зарегистрироваться с помощью сайта или мобильного приложения «Мой налог» в качестве самозанятых. Налоговая система для самозанятых в Санкт-Петербурге действует недавно - с 1 января 2020 года.
С квартирами разобрались, а вот с налогообложением апартаментов — еще интереснее! Апартаменты-то жилой недвижимостью по закону не являются, и здесь возможны нюансы.
Согласно законодательству о налогообложении самозанятых, объектом налогообложения не признаются доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений). Это значит, что самозанятый гражданин может сдавать в аренду только жилые помещения, к которым апартаменты не относятся. Индивидуальный предприниматель, получивший статус плательщика налога на профессиональный доход, также не имеет права сдавать в аренду нежилые помещения.
Самый выгодный с точки зрения налогообложения вариант сдачи апартаментов в аренду — от лица индивидуального предпринимателя. Причем гражданин, купивший нежилое помещение, может позже зарегистрировать ИП, указав в видах деятельности сдачу в аренду недвижимого имущества. Вариант ИП выгоден и лицам, являющимся нерезидентами. Подоходный налог от доходов, получаемых в РФ для нерезидентов, составляет 30%, а для ИП, которое можно регистрировать и нерезиденту (в том числе, иностранному гражданину) — по УСН 6%.
Апартаменты не только самый выгодный с точки зрения налогообложения, но и удобный способ приобретения пассивного дохода.
У апартаментов, в отличие от квартир, есть:
- Управляющая компания. Она берет на себя заботы о заполняемости номеров, размещении арендаторов, решении юридических вопросов, связанных с заключением договорных отношений с арендатором, рекламными кампаниями, сервисами бронирования что привлекает как частных покупателей, так и профессиональных инвесторов.
- Инфраструктура. Кому не хочется жить в доме с собственным рестораном, коворкингом, фитнес-клубом с бассейном, а также с полным набором сервисных услуг (химчистка, клининг, прачечная и т.д.)?
- Удобная локация. Комплексы апартаментов чаще всего имеют отличную транспортную доступность - такую локацию девелоперы выбирают, чтобы проект был популярен среди гостей благодаря и своего удобному расположению.
Доходность такой недвижимости составляет 9% процентов при покупке готовых апартаментов. А для собственников, которые вложились в апартаменты на этапе строительства, доходность будет выше.
Комплекс апарт-отелей VALO — один из самых заметных проектов доходной недвижимости на петербургском рынке. Комплекс расположен прямо напротив метро «Бухарестская» (1 минута пешком).
Проект включает шесть успешных гостиничных форматов и предлагает частным инвесторам доходные апартаменты уровня 3* и 4*.
Для инвесторов предлагаются три доходные программы:
- VALO Garant c доходностью от 30 тыс. рублей
- VALO Progressive c доходностью от 34 тыс. рублей
- VALO Mercure c доходностью от 43,5 тыс. рублей
Подробнее о проекте вы можете узнать на официальном сайте комплекса апарт-отелей VALO — https://valoapart.ru/
