Покупка с агентом или без? Стоит приобретать залоговую недвижимость?Перечень документов, который нужно подготовить для регистрации перехода права? Существенные и несущественные условия, которые должен содержать договор Купли-Продажи? Взаиморасчёты между сторонами? Так много вопросов и так мало ответов. Сейчас разберемся.
Покупка начинается с поиска, самое главное найти квартиру
Возможно для кого-то этот этап самый простой и не требует много времени, но найти квартиру, которая нравится внешне, не значит, что её можно будет так же легко и просто приобрести.
На пути покупателей встречаются такие сложные факторы, как:
— Выбранная квартира находится в залоге банка;
— Сумма в договоре не полная, продавец хочет избежать уплаты налога;
— Перепланировка;
— Наследство;
— Невменяемость продавца;
— Недоплата;
— Несовершеннолетний собственник.
Все эти факторы сказываются на вас и подвергают риску, если идти на это, то стоит обращаться к профессионалам, которые уже сталкивались с такими нюансами, но сегодня не об этом.
При поиске квартиры обращайте внимание на самих продавцов, на их поведение и само желание продавать недвижимость, если квартира понравилась, но продавец не уверен в продаже, то есть шанс попросту потерять драгоценное время.
Внесение залога или аванса за квартиру, другими словами бронь квартиры
Перед внесением аванса или залога за выбранный объект недвижимости тщательно проверяйте юридическую чистоту квартиры:
1) На каком основании была приобретена недвижимость. (Договор Купли-Продажи, Договор Долевого Участия, Договор Дарения, Наследство, Приватизация)
2) Наличие обременений и арестов.
3) Подлинность документов (Все документы должны быть без помарок и поправок, либо исправления должны быть заверены нотариусом).
4) Согласия супруга на продажу (Недвижимость приобретенная в браке является совместно нажитым имуществом, в случае отсутствия брачного договора нужно согласие на продажу от супруга/супруги).
5) В случае развода проверяйте решение суда о разделе имущества.
6) Долги по квартире (Запросите у продавца все квитанции по оплате к/у).
7) Банкротство продавца (Запросите паспорт продавца и проверьте его на банкротство, продавец может оказаться должником перед государством и сделку в течении следующих 3-х лет могут признать недействительной).
Обращайте внимание на перепланировку, узаконена ли.
Проверить законность перепланировки не сложно: запрашиваете технический паспорт объекта у продавца.
Важно: Если в студии есть ванная и туалет, и это не первый этаж, с большой долей вероятности, такая перепланировка или незаконна, или должна быть подтверждена решением суда. Потому что по техническим регламентам размещать ванну и туалет над жилыми помещениями запрещено.
Если все документы готовы и вас всё устраивает, мы подходим к заключению Договора «Купли-Продажи»
Договор «Купли-Продажи» заключается в письменной форме или нотариальной.
Он подготавливается в 3-х экземплярах, один экземпляр для продавца, второй для покупателя и третий для госрегистратора.
Если продается:
— Доля в квартире
— Есть несовершеннолетний или недееспособный собственник
— Квартира на условии содержания с пожизненным иждивением
Такой Договор «Купли-Продажи», согласно ФЗ-218, должен быть заверен нотариусом.
Договор «Купли-Продажи» и прилагающиеся к нему расписки это ваши единственные документы для защиты своих прав в суде, поэтому относитесь к этому трепетно и серьёзно.
Что должен составлять из себя Договор «Купли-Продажи»
Существенные условия:
Заголовок — «Договор Купли-Продажи», так же дата и место заключения.
ФИО и паспортные данные Продавца и Покупателя.
Предмет договора — квартира, метраж, этаж, адрес, точные данные по выписке ЕГРН.
Указать, что происходит продажа квартиры, а не дарение и т.д.
Сумма, за которую приобретается объект недвижимости.
Несущественные условия:
— Когда и каким образом будут проводится взаиморасчёты между сторонами.
— Когда будет происходить передача квартира, в течение какого времени будет подписан Акт приёма-передачи.
— Сроки физического и юридического освобождения квартиры Продавцом
— Заявление продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру.
— Кто оплачивает все расходы по сделке.
Взаиморасчеты между продавцом и покупателем
По мимо заключения купли продажи и регистрации в Росреестре необходимо закрепить наличные или кредитные средства на универсальном банковском счёте или в сейфовой ячейке.
Таким образом, ваши деньги будут защищены и продавец их получит только после полной регистрации права на ваше Имя.
Регистрация перехода права собственности
Переход права собственности в обязательном порядке регистрируется в Едином Государственном Реестре Недвижимости.
Для этого нужно записаться в МФЦ (Многофункциональный центр) для подачи перехода права собственности.
При себе иметь перечень документов:
— Оригиналы документов удостоверяющие личность продавца и покупателя.
— Документы основания. (Договор Купли-Продажи или договор Дарения).
— Свидетельство о государственной регистрации права
— Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. (Договор купли-продажи, акт приема-передачи, мены, дарения, приватизации.)
— Доверенность в оригинале или тождественность, если квартиру продаётся или приобретается по доверенности.
— Согласие супруга/супруги на продажу и его копия.
— Согласие супруга/супруги на покупку и его копия.
После сдачи документов на регистрацию каждой стороне выдадут опись принятых документов на подачу перехода права собственности.
Перед выходом тщательно проверьте, все ли документы у вас приняли, зачастую встречаются ситуации, когда сотрудник МФЦ забывает либо что-то взять, либо запросить, что в последствии превращается в приостановку регистрации.
***
Последние отзывы о нашей работе: vk.cc/aBusfX 8 бесплатных писем о том, как продать квартиру без помощи агентства по высокой цене за максимально короткий срок: vk.cc/aA0Z2j
