О материальных и нематериальных затратах такой схемы инвестиций мы говорили здесь. А сегодня поговорим о рисках.
⏏️ Для тех, кто на канале впервые: меня зовут Екатерина Торопова. Я основатель и директор екатеринбургской группы компаний «Метражи» — туда входят агентство недвижимости и строительная компания (ИЖС). В Дзене делюсь с вами своим взглядом на рынок недвижимости и полезными советами.⏏️
При любых инвестициях необходимо просчитывать глобальные риски. В отношении аренды недвижимости можно назвать следующие:
1. Колебания рынка. Аренда жилья — это рынок, и он очень зависит от экономической и политической ситуации в стране. Например, в этом году этот рынок сильно просел. Пандемия, самоизоляция, снижение ипотечной ставки, льготная ипотека на новостройки — всё это сильно ударило по наймодателям. Многие из тех, кто брал ипотеку «под сдачу в аренду», были вынуждены несколько месяце кряду оплачивать ипотечный кредит. И все это на фоне снижения собственных доходов.
2. Избыточное предложение. Надо иметь в виду, что за последние годы, когда этот вид инвестиций стал популярен, на рынок аренды вышло (и еще выйдет) много квартир. При этом спрос постепенно сокращается, а цены стагнируют.
3. Государственная аренда. В этом году стало известно, что государственный «Дом.рф» намерен строить в регионах арендные дома. Планируется, что арендные ставки в таких домах будут гораздо ниже среднерыночных. Проект только запустился и пока никак не влияет на рынок аренды — но само желание государства занять долю этого рынка обязательно надо иметь в виду.
То есть, если вы собрались брать ипотеку с тем, чтобы потом сдавать квартиру — то необходимо выбирать объекты с максимальной востребованностью и минимальными сроками окупаемости.
Что покупать «под аренду»?
Какую квартиру купить, чтобы минимизировать риски и быстрее погасить ипотеку арендой? Есть несколько основных параметров.
Локация. Формула удачной локации — это развитая инфраструктура + удобное транспортное сообщение. То есть, необязательно покупать жилье в центре. Квартира в спальном районе, если там в шаговой доступности школы, садики, супермаркеты, поликлиники, а также остановки общественного транспорта — отличный вариант. Она обойдется вам дешевле, чем «центральная», а доход от аренды будет приносить примерно такой же.
Количество комнат. Наибольшим спросом по-прежнему пользуются студии и однокомнатные квартиры. За ними идут двухкомнатные — их обычно ищут семейные пары с детьми. Трех- и четырехкомнатные квартиры сдать сложнее.
Что касается площади — чаще всего не имеет смысла гнаться за дополнительными метрами. Например, «двушка» в 47 кв.м. обойдется вам на сотни тысяч дороже, чем «двушка» в 43 кв.м. — при этом сдаваться они будут примерно за одинаковую цену. А арендаторы, которым нужна квартира побольше, имеют в виду обычно количество комнат, а не площадь.
Вторичка или новостройка? Поскольку наша главная цель — выплатить ипотеку деньгами арендаторов, то логичнее всего покупать квартиру уже готовую, чтобы там можно было жить. Впрочем, здесь возможен и вариант «купить новостройку на этапе котлована» — цена квартиры (и, соответственно, ипотеки) будет значительно дешевле. Но это только в том случае, если у вас есть деньги года три-четыре выплачивать ипотеку самостоятельно. И можно попасть на «долгострой».
В нашем случае самые надежные варианты — либо почти готовая новостройка, либо вторичка. Поскольку новые дома в хороших районах стоят дорого, присматриваемся к вторичному жилью: те же хрущевки и брежневки часто имеют отличную локацию, зеленые дворы и массу других преимуществ. Сделать простенький косметический ремонт — и можно пускать арендаторов.
Да, нужно всегда держать в уме, что со временем ликвидность такой квартиры падает. Но в нашем случае важно минимизировать риски — а они тем меньше, чем меньше стоимость квартиры. Кроме того, объект с хорошей локацией вряд ли со временем сильно потеряет в цене при любом раскладе.
Апартаменты. Недавно Минстрой сообщил, что намерен запретить строительство апартаментов. А уже построенным придать жилой статус. Напомню, что сейчас они считаются коммерческой недвижимостью. И если эта инициатива Минстроя все-таки воплотится (потому что подобные заявления были и раньше) — то именно сейчас есть редкая возможность инвестировать в апартаменты очень выгодно.
Цена апартаментов обычно на 15–20% ниже по сравнению с обычными квартирами в том же районе. При этом упрощенная процедура согласования перепланировки позволяет сделать из апартаментов квартиру мечты и сдавать как элитное жилье.
Полезные советы для инвесторов
Если вы после прочтения статьи утвердились в своем решении — взять ипотеку под аренду, то возьмите себе на заметку несколько полезных советов.
✅ Покупайте квартиру только с помощью надежных специалистов по недвижимости. Мы много раз сталкивались с тем, что человеку квартира кажется очень подходящей — а мы видим, что она по ряду причин будет неликвидна. Кроме того, покупая квартиру с историей (а вся вторичка такая) есть немалый риск наступить на какую-нибудь юридическую «мину». Мы об этом писали целую серию статей.
✅ Делайте самый простой ремонт, без излишеств. Качественная отделка, дорогие материалы — это не для аренды, если, конечно, вы не планируете превратить квартиру в элитную. Как показывает практика, любая отделка в арендуемой квартире «убивается» за 2-3 года.
✅ Обставляйте, но недорого. Если в квартире есть мебель и техника, то ее привлекательность в глазах арендаторов возрастает. Должно быть самое основное. Из мебели — кровать или диван, шкаф или гардеробная, кухонный гарнитур, стол, стулья. Из техники: плита, стиральная машина, холодильник. Всё это можно купить совсем недорого на «Авито» или «Юле».
✅ Стоимость аренды должна перекрывать ежемесячный платеж по ипотеке. Еще лучше — если платеж составляет 70-80 % от арендной ставки. Тогда разницу можно будет откладывать на время простоя.
✅ Лучше сдавать официально. Во-первых, штрафы от налоговой могут перекрыть всю экономию. Во-вторых, в случае договора собственник больше защищен от ситуаций, когда арендаторы съезжают с мебелью и техникой, оставив только задолженность по коммуналке. В-третьих, как я уже писала, все равно скоро всем придется сдавать официально.
Поэтому спокойнее платить налог. Тем более, что сейчас можно оформить статус самозанятого и платить не 13% НДФЛ, а 4% от дохода.
Что касается того, «как сдавать официально квартиру в ипотеке» — почти все банки сейчас разрешают это делать. Но, конечно, надо внимательно читать договор.
Какие выводы?
Выводы простые. Если у вас есть где жить и вы готовы к описанным выше затратам — дерзайте. Эта схема инвестирования по-прежнему рабочая, и при правильной стратегии вы действительно можете получить квартиру. Не задаром, но почти :)
🔔 А если вы живете в Екатеринбурге или собираетесь туда переезжать, я могу помочь вам с любым вопросом, касающимся недвижимости. Есть что спросить? Записывайтесь на консультацию по WhatsApp +79089250595. Консультация бесплатная и ни к чему вас не обязывает — а ответы на свои вопросы вы получите!
Возможно, вам будет интересно:
✅ Вклады или "бетон"? Как не потерять деньги при высокой инфляции
✅ "Превратятся в гетто"? Надо ли бежать из панелек прямо сейчас
✅ Обменять квартиру без денег: рынок вторички возвращается в СССР?