Можно ли в Сочи оплачивать ипотечный кредит за счет средств от аренды квартиры и какие банковские продукты помогают при покупке недвижимости, рассказал заместитель начальника отдела продаж одного из крупнейших агентств недвижимости Сочи Святослав Бахарев:
- Наибольшее число сделок с недвижимостью в Сочи совершается без помощи ипотечного кредитования. Как правило, чаще всего покупатели предпочитают расплачиваться за приобретенное жилье сразу. Но ипотека также пользуется спросом. Доля ипотечных сделок на сочинском рынке составляет 20-30% от общего количества сделок с недвижимостью.
Есть случаи, когда ипотека может быть очень удобной и не обременять имеющийся бюджет. Например, в последние годы популярностью стала пользоваться схема, когда ипотечный кредит гасится за счет арендной платы, получаемой от сдачи квартиры.
Эта схема хорошо подходит тем, у кого есть жилье для постоянного проживания и небольшая сумма для вступительного взноса. Недвижимость на нее купить невозможно, а ипотека – это реальный выход из положения. При правильном расчете ипотечной программы вполне возможно погашать кредит за счет арендаторов, которым вы сдадите квартиру после ее приобретения.
Для Сочи это особенно актуально, так как специфика нашего города заключается в том, что аренда здесь востребована всегда - как сезонная, так и постоянная. Нередко договоры аренды заключаются сразу на несколько лет.
В среднем, в Сочи такая ипотека растягивается на срок от 7 до 20 лет. Как правило, сумма, взятая в кредит, не превышает двух миллионов рублей. Сумма ежемесячной выплаты, как правило, зависит от первоначального взноса. Если он более 60%, то банковский процент может составлять всего 9% от занимаемой суммы. Такие условия, например, предлагают Сбербанк и ВТБ. Также банки учитывают срок, на который берется кредит, и ваши источники доходов.
При выборе жилья, которое вы планируете сдавать в аренду, необходимо учитывать специфику этого рынка и то, что он иногда «проседает»: например, не все курортные сезоны могут быть удачными.
Еще один пример, когда ипотека особенно удобна – если вы снимаете квартиру в Сочи на длительный срок. Я проводил небольшое исследование и выяснил, что в Сочи около 50% приезжих людей вынуждены снимать жилье. То есть они каждый месяц выплачивают арендодателям сумму, практически равную ипотечному взносу в банк. А раз так, то не лучше ли платить за свое жилье, чем за чужое?
Конечно, многие не могут решить, останутся ли в Сочи на постоянное жительство, но квартира в нашем городе – это хорошая инвестиция, а в крайнем случае, квартиру в ипотеке всегда можно продать. Причем вместе с ипотечным долгом. Подобные сделки не относятся к разряду простых, но, тем не менее, в нашей компании есть специалисты, которые вполне успешно их проводят.
Многие отказываются от ипотечного кредитования из-за долгих сроков, на которые растягивается выплата кредита. Но я считаю, бояться его не стоит. Ведь вполне может случиться так, что время будет работать на вас. Инфляция в нашей стране все-таки есть. И со временем деньги обесцениваются. Поэтому, если сегодняшний ипотечный взнос кажется вам довольно внушительной суммой, через 5-7 лет его реальный вес может оказаться куда меньше. Напомню также, что банки не имеют право повышать установленный договором кредитный процент, какой бы ни оказалась финансовая ситуация в стране и в мире.
По статистике, услугами ипотеки в Сочи чаще всего пользуются молодые семьи. Нередко бывает, что квартиру в ипотеку им приобретают родители, они же помогают гасить кредит. Также этот вид кредитования популярен у тех, кто хочет улучшить жилищные условия и приобрести более просторное жилье. Часто ипотеку берут собственники малосемеек.
Хочу сказать несколько слов об ипотеке для военных. На мой взгляд, это работающая программа, но с более строгими условиями, чем обычная ипотека. Срок проверки документов здесь гораздо дольше (как правило, больше месяца), так как их проверяет не только служба безопасности банка, но и Министерство обороны. К выбранному жилью предъявляются определенные требования – у него должен быть статус квартиры и четко выделенные кухня и санузел. Дом должен быть построен в соответствии со всеми нормами. Для такой ипотеки в Сочи чаще всего подходят дома вторичного фонда – пятиэтажки и высотки, построенные в 70-80 годах. «Сталинки» подходят далеко не все, а только те, в которых есть железобетонные перекрытия. Что касается новостроек, то для военной ипотеки подходят многоквартирные дома, крупные комплексы бизнес-класса.
Нередко к нам обращаются сочинцы с жилищными сертификатами различного рода. Как правило, средняя стоимость таких сертификатов в Сочи около 1,5 миллионов рублей. К недвижимости, приобретаемой по программе жилищных сертификатов, также предъявляются определенные требования. Речь может идти только о недвижимости с полным пакетом документов. Зачастую сертификаты могут использоваться в качестве взноса за приобретаемое жилье.
Взять ипотеку на недвижимость можно, например, в банке ВТБ, и использовать жилищный сертификат как первоначальный взнос. ВТБ также выдает ипотечные кредиты на жилые помещения, но в том случае, если оно расположено не выше третьего этажа. Сбербанк выдает ипотеку на жилые помещения в том случае, если дом, в котором оно находится, был признан жилым по решению суда.
Ипотечным кредитованием с использованием материнского капитала пользуется относительно небольшое количество сочинцев. Нередко к нам обращаются для того, чтобы мы подобрали какую-либо недвижимость на сумму, полагающуюся по материнскому капиталу. Но, увы, этой суммы хватит лишь на часть оплаты. При покупке жилья с использованием средств материнского капитала необходимо учитывать, что квартира оформляется в общую долевую собственность на всех членов семьи.
Многих интересует, как взять кредит на покупку недвижимости в том случае, если уровень доходов не позволяет это сделать. Можно взять кредит под залог недвижимости, либо вашей, либо того, кто готов выступить в качестве вашего поручителя. Процесс сбора документов для подобного кредита достаточно трудоемкий. В качестве поручителей, как правило, выступают ближайшие родственники, чаще всего, родители.
Как правило, большинство покупателей недвижимости в Сочи предпочитают брать ипотечные кредиты в Сбербанке или ВТБ. Не могу сказать, что в остальных банках ипотечные программы хуже, но, по нашей статистике, большинство ипотечных сделок проходят через эти банки.
