Квадратный метр установил рекорд. В начале 2018 года в кубанской столице впервые с 2008-го эксперты зафиксировали рекордную цену на жилье в новостройках.
Нынешний год на строительном рынке Краснодара отметился увеличением числа «недостроев». Проблемы обманутых дольщиков заставили региональные власти ужесточать политику по выдаче разрешений на строительство. Второй год подряд средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости кубанской столицы демонстрирует положительную динамику. В 2016 году цена выросла на 5,4%, в 2017-м — еще на 5,6% и к началу 2018 года установилась на отметке 47 573 рубля за квадратный метр.
Острота жилищного вопроса продолжает стимулировать жителей Краснодарского края к покупке квартир. Консультанты компании MACON провели специальное исследование состояния рынка в прошлом году и выделили несколько причин, повлиявших на рост цен первичного рынка многоэтажной жилой недвижимости. Одна из них — возросшая в 2015-2016 годах себестоимость строительства. Этот фактор не позволил девелоперам продолжать политику демпинга. Компании, представленные в нижнем ценовом сегменте, столкнулись с финансовыми трудностями. Своевременная сдача объектов стала проблемой для 37% девелоперов.
НЕПРОДАННЫХ КВАРТИР СТАЛО МЕНЬШЕ
Одной причиной роста средневзвешенной стоимости стало снижение объема новых проектов. Это повлияло на увеличение числа квартир с высокой степенью готовности. Из-за отсутствия скидок, характерных для начальных стадий строительства, для подобных объектов устанавливается более высокий уровень цен.
В свою очередь снижение объема выхода новых проектов при стабильном спросе повлекло за собой уменьшение количества остатков квартир. Если по итогам 2016 года нереализованный объем в объектах первичного рынка был на уровне 59 тысяч квартир, то к началу 2018-го этот показатель значительно снизился и составил около 49 тысяч.
Как отмечают в компании MACON, в разрезе классов динамика средневзвешенной стоимости новой жилой недвижимости выглядит следующим образом: в эконом-классе за последний год рост составил 5%, цена установилась на уровне 38 127 рублей за квадратный метр. Средний класс продемонстрировал динамику в 2,9%, актуальная стоимость квадрата — 45 662 рубля. В бизнес-классе цена увеличилась на незначительные 0,4% — до 68 060 рублей за ту же единицу площади. Наибольшая динамика зафиксирована в элитном классе: за последний год средневзвешенная стоимость выросла на 32,5%, составив 91 439 рублей. Рост обусловлен выходом на рынок нескольких принципиально новых жилых комплексов в привлекательных районах города. Стоимость квартир в них значительно превышает средний уровень в классе.
СИТУАЦИЯ ДОСТИГНЕТ БАЛАНСА
Цены на жилье незначительно вырастут из-за сокращения объема предложения о продаже недвижимости.
— В отличие от 2014-2015 годов, когда в городе явно прослеживался профицит предложения квартир, сегодня ситуация более стабильная и можно ожидать, что в течение 1,5-2 лет рынок достигнет баланса, — комментирует «Юг Times» генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. — Остатки нереализованных квартир снизились за последние годы. Если учесть, что 37% компаний испытывают сложности с достройкой объектов, фактическое предложение на рынке еще меньше.
Еще один тренд — продолжающееся удорожание строительных материалов. Однако не все застройщики своевременно реагируют на изменение стоимости стройматериалов и увеличивают цены на жилье. Между тем корректировка цен — сохранение «маржи» застройщика и гарантия завершения строительства объекта.
Это позволяет предполагать, что к концу 2018 года средние цены на первичке вырастут еще на 5%.
ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК СТАНОВИТСЯ ИНТЕРЕСНЫМ
Несмотря на то, что инструменты государственной поддержки направлены прежде всего на новостройки, любые изменения также отражаются на вторичном рынке.
— Главный тренд — снижение ипотечных ставок. Сегодня встречаются предложения ипотечных кредитов под 6% годовых, — отмечает президент некоммерческого партнерства «Кубанская палата недвижимости» Владимир Карасенко. — Такого еще не было. Как следствие, рынок отреагировал благосклонно. Количество сделок в прошлом году выросло.
Не все потребители были готовы к повышению в прошлом году первоначального взноса. Многие банки требовали наличия половины от требуемой суммы.
Это стало одной из главных тенденций 2017 года — снижение ставок по ипотеке, которое поддерживает спрос на рынке недвижимости. Средний размер ставки по ипотечным кредитам в России в настоящее время составляет 9,88%, это самый низкий показатель за новейшую историю.
По данным Южного главного управления Центрального банка Российской Федерации, в январе-сентябре 2017-го объем выданных ипотечных кредитов в Краснодарском крае вырос до 34 миллиардов рублей — на 34% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
РАЗУМНЫЕ ИНВЕСТОРЫ
При этом ипотека продолжает оставаться популярным инструментом для покупки жилья и на вторичном рынке.
По оценкам эксперта, в Краснодарском крае спрос в этих двух сегментах практически сравнялся.
— Влияние на вторичный рынок оказали различные госпрограммы — это и материнский капитал, и «Жилище», и субсидирование процентных ставок для семейных заемщиков, — продолжает Владимир Карасенко. — Все эти инструменты можно применить в основном при покупке готового жилья.
Еще недавно финансовые учреждения не так охотно кредитовали вторичный рынок. Однако в прошлом году один из крупнейших банков с государственным участием представил несколько привлекательных продуктов.
— Увеличение спроса на объекты недвижимости вполне ожидаемо повлечет за собой и рост цен, — отмечает собеседник. — Но он будет незначительным — примерно 5% относительно прошлого года.
Также на рост цен может повлиять и реализация одного из многочисленных проектов городской мэрии, касающихся общественного транспорта.
— Однако вряд ли обещания властей могут реально отразиться на уровне цен, — резюмирует эксперт. — Для этого слова не должны разойтись с делом. Девелоперы повысят цены, лишь когда та же канатная дорога по-настоящему начнет строиться.
Владимир Приходько
