При отказе от долевого строительства банкам предстоит изыскать миллиарды рублей для открытия кредитных линий девелоперам. Центробанк РФ видит их источник в неизбежном усилении притока депозитов в банки. Девелоперы же сохраняют пессимизм: ждут многократного падения и объёмов строительства, и цен на землю.
Где взять деньги на стройку?
Перспективы отмены практики строительства жилья на средства дольщиков не на шутку взволновали и девелоперов, и потенциальных покупателей. Первые поняли, что попадут в неизбежную кабалу к банкам, вторые поняли, что заплатить за квартиры придётся существенно больше.
Владелец известной девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец публично поделился результатами обсуждения проблем долевого строительства с представителями Центробанка РФ. Стала ясна точка зрения Центробанка, и в первую очередь его главы – Эльвиры Набиуллиной: чем меньше денег граждане будут напрямую вкладывать в строительство жилья, тем больше денег потечёт на банковские депозиты. А чем больше денег будет на банковских депозитах, тем больше возможностей будет у банков кредитовать стройки.
Логика довольно проста, но, на самом деле, цинична. Необходимо только к ней добавить один нюанс: уровень ставок нынешних депозитов – это 4-7%, а цена банковского кредита для девелопера – это 11-15%. Дельта между этими показателями опускается в карман банка и никоим образом не служит делу обеспечения граждан жильём.
Это, кстати, и ответ на недавний вопрос главы Минстроя Михаила Меня: «Банки должны ответить на вопрос - в какой срок они могут заместить эту цифру и на каких условиях?». Речь шла о том, что банкам предстоит возмещение долевых инвестиций граждан примерно на сумму в 3,5 миллиарда рублей в год.
Вместе с тем мы знаем, что 2017 год стал серьёзнейшим потрясением для целого перечня крупных банков из топ-50 – «Бинбанка», «Открытия», «Югра» и ряда других. Зашатался даже гигант – «ВТБ». Спасение ситуации банковская сфера традиционно видит в двух инструментах – сборе вкладов граждан и выдаче кредитов. Реформа долевого строительства сыграла бы им на руку – вырос бы поток депозитов с одной стороны, и возрос бы спрос на ипотеку. Неизбежный рост цены на квартиры вынудит многих обратиться именно к этому инструменту.
Леонид Казинец считает, что на самом деле банки смогут компенсировать лишь 1-1,5 миллиарда рублей средств дольщиков. Причина в том, что требование надёжности – это примерное равенство кредита банка и собственных средств застройщика, а в нынешнем состоянии застройщики наскребают не более 1,5 миллиардов рублей на текущие стройки в год. Как итог, отказ от средств дольщиков, по мнению эксперта, это двукратное падение ввода жилья и многократное падение цены земли под девелопмент.
Земельные участки – ключ к строительству
А как же власть видит свою роль в поддержании активности строительства?
Здесь интересен опыт Москвы. Город постепенно перешёл от практики инвестиционных контрактов к практике продаж прав на застройку земельных участков под застройку на тендерах (т.н. земельно-имущественные торги). Схема здесь такая: город полностью подготавливает площадку к застройке, очищая её от интересов третьих лиц, согласуя стройку с местным органами самоуправления и подготавливая пакет необходимых документов и разрешений, ключевым из которых является ГПЗУ. Напомним, что это документ, определяющий – что и в каких объёмах может быть построено на земельном участке.
По сути, на тендере разыгрывается право аренды участка и строительства определенного объекта. Причем, итоговая сумма тендера становится годичной арендной платой. Это стимулирует застройщика в оговоренные сроки освоить участок и завершить строительство. При этом, договор аренды не позволяет отклониться от того, что указано в выданном ГПЗУ. Аналогичным способом реализуются и городские объекты (в т.ч. и жилые), выставленные на торги.
В итоге, застройщик может быстро выйти на стройку, построить объект и оформить на него право собственности. Вопрос лишь в наличии денежных средств. Здесь-то и нужны банковские ресурсы, о которых шла речь выше.
Эта схема может быть растиражирована и в других регионах. Задача в готовности местной власти осуществлять такую работу и готовности банков открывать кредитные линии для девелоперов.
Важным нюансом является то, что цена на землю будет неизбежно опускаться до некой рыночной планки, которая обеспечит девелоперу искомую рентабельность. Пусть это даже в 10 раз ниже нынешнего уровня, как пророчествует Леонид Казинец. Главное, чтобы стройка не останавливалась.
Впрочем, переходный период – это минимум три года. За это время, как гласит восточная мудрость, всякое может случиться и с падишахом, и с ишаком, и с Ходжой Насреддином.
