Любимый вариант инвестиций у россиян – вложения в недвижимость. По популярности уступает разве что банковским депозитам. Купить квартиру дешевле – продать подороже или сдавать ее в аренду – что может быть лучше? Однако недвижимость стоит немалых денег. А еще она не всегда ликвидна, ведь вы не сможете продать квартиру за 1 день. При срочной же продаже есть риск сильно проиграть в цене. Что же делать?depositphotos.com
Ответ: рассмотреть альтернативные варианты инвестиций в недвижимость, которые доступны при вложении от небольших сумм и не имеют такого недостатка, как неликвидность.
1. Облигации компаний в сфере недвижимости
Если «сидеть» до погашения (и при условии, что компания к тому времени не столкнется с дефолтом или реструктуризацией), то вы будете иметь стабильный гарантированный ежегодный доход. Если же у компании будут финансовые проблемы, существует риск столкнуться с потерей вложенных средств (как в ситуации с «Су-155», например).
Когда на рынке недвижимости стагнация (или даже кризис), а цены падают, то стоимость облигаций подобных компаний тоже может опуститься. Это повысит доходность облигации к погашению и сделает более привлекательными для инвестиций. Однако когда вы уже купили облигацию, улучшение ситуации на рынке недвижимости может опосредованно сказаться и на ее цене. Она может вырасти: тогда вы сможете ее продать дороже, чем купили.
Ликвидность облигации крупной компании, как правило, высокая, так что ценную бумагу можно реализовать в день выставления заявки (в отличие от объекта недвижимости).
Корреляция между ценами на недвижимость и облигацией не прямая: все зависит от финансовой ситуации компании, ее новостей. Здесь нет расходов на риэлтора, налога на имущество. В то же время при банкротстве компании-эмитента есть риск лишиться 100% капитала (если инвестор не владеет кредитным дефолтным свопом). Вряд ли можно себе представить 100%-обесценивание объекта недвижимости, если исключить физическое уничтожение (что тоже можно застраховать).
Для покупки облигаций вам потребуется открыть брокерский счет в РФ или за рубежом. Порог входа – от 1 тыс. рублей на российском рынке и от 2 тыс. долларов на зарубежном. Впрочем, нужно учитывать минимальную сумму, с которой брокеры готовы открывать счет.
Если вы готовы инвестировать на срок от 3 лет на российском рынке – имеет смысл покупать облигации через индивидуальный инвестиционный счет (ИИС – брокерский счет со льготным налогообложением). Но помните про ограничение: можно инвестировать не более 400 тыс. рублей в год.
2. Кредитные ноты (loan notes)
Встречаются гораздо реже (в основном не в РФ, а за рубежом). Кредитные ноты представляют собой некое подобие облигаций. Так, вы инвестируете в ноту, которая, как правило, выпущена компанией-девелопером, взамен имеете фиксированный процентный доход – купон (обычно около 6-8% годовых).
Такая нота может выпускаться как обязательство девелопера без привязки к какому-то проекту или именно под конкретный проект. Иногда можно получить установленный процент от прибыли (обычно 10-20%) по тому проекту недвижимости, под который выпущена нота, но такое условие дают не все девелоперы. Последние привлекают средства под проекты по строительству (реновации) какого-то объекта недвижимости под определенный процент (купон по ноте) и могут делиться с инвесторами прибылью по нему. Вход в такие ноты обычно от 20-30 тыс. долларов (по ним придется «сидеть» до погашения – обычно год и более).
3. Акции компаний в сфере недвижимости
Вы становитесь акционером (совладельцем бизнеса) и участвуете в прибыли компании.
Здесь, в отличие от облигаций, нет даты погашения по заранее известной цене, нет также и гарантированных купонов, хотя могут быть дивиденды. Ваш доход зависит от динамики цены акций и дивидендных выплат.
Цена же акции, в свою очередь, зависит от финансовых показателей компании, корпоративных новостей и, конечно, динамики рынка недвижимости. Если рынок недвижимости испытывает кризис, цены на акции компаний этой сферы, вероятнее всего, будут также снижаться. Оптимальный момент для покупки – накануне восстановления рынка. Тем не менее, прямой зависимости между ростом и падением цен на кв. м и акцией компании в сфере недвижимости нет. Так, у компании может выйти оптимистичная новость об удачном проекте на фоне общего падения цен на недвижимость, и ее акции могут подрасти, в то же время может быть и наоборот.
Дивиденды также зависят от финансового состояния компании и могут не выплачиваться вовсе, а могут быть существенно выше среднего роста цен на недвижимость. Ликвидность здесь выше на порядок, чем при покупке недвижимости.
Однако так же, как и с облигациями, есть риск потерять 100% капитала в случае банкротства эмитента. При этом затраты на покупку и содержание акции несопоставимо ниже, чем при покупке недвижимости.
Для покупки потребуется брокерский счет в РФ или за рубежом, обычный или ИИС (только для инвестиций на российском рынке).
4. Инвестиции в фонды недвижимости
Очень важно грамотно выбрать стратегию, она может варьироваться от консервативной до агрессивной.
Фонды недвижимости могут инвестировать:
- В разные объекты недвижимости с целью сдачи их в аренду, это достаточно консервативная стратегия, особенно если фонд не использует кредиты.
- В девелопмент объектов недвижимости с целью их продажи, это – умеренная или даже агрессивная стратегия, поскольку нет гарантий, что недвижимость не упадет в цене.
- В ипотечные закладные и просто кредиты под залог недвижимости, здесь риск зависит от качества закладных. Если имеете дело с закладными по ипотеке subprime, которая как раз стала причиной кризиса 2008, это – очень агрессивная стратегия.
- В акции компаний сферы недвижимости или ипотечных агентств. Речь идет об агрессивной стратегии, ведь доходность акций полностью зависит от бизнес-показателей данных организаций.
Кроме того, фонды недвижимости могут быть:
- Закрытыми (когда зайти можно только в начале их формирования, а выйти – лишь после закрытия фонда, если по ним нет вторичного рынка и их паи не котируются на бирже).
- Интервальными (когда зайти и выйти можно только в установленные интервалы).
- Открытыми (зайти и выйти из них можно в любой рабочий день).
Если фонды инвестируют в недвижимость напрямую, то существует непосредственная взаимосвязь с рынком недвижимости. Инвестиции подобного рода требуют меньших затрат на приобретение и содержание паев фондов, ликвидность же зависит от типа фонда.
В то же время риски могут быть равны или выше рынка недвижимости: фонд может использовать существенные заемные средства (90% и выше), повышая риски.
Также в отдельные моменты (типа Brexit) фонды для сохранения стоимости активов и защиты от массового изъятия со стороны инвесторов могут временно закрываться на вход и выход, становясь даже менее ликвидными, чем покупка недвижимости напрямую, которую, пусть и по бросовой цене, но можно продать.
Порог входа, к слову, зависит от фондов. Если это взаимные фонды (mutual funds), то, как правило, порог входа составляет от 1 тыс. долларов. Если – биржевые фонды ETF, то вход в них теоретически возможен менее чем от 100 долларов (впрочем, вряд ли брокеры откроют вам счет с суммой менее 5-10 тыс. долларов). Минимальный порог все же стоит обозначить как 5-10 тыс. долларов.
5. Инвестиции через структурные продукты
Порог входа может составлять от 100-300 тыс. рублей (либо 1-2 тыс. долларов). Приобрести подобный продукт можно через брокера, банк или управляющую компанию. Подобных продуктов много, но у них может быть разные варианты риска: от полной защиты (условно – нулевой риск, если не произойдет дефолта эмитента, выпустившего структурный продукт, а также дефолта по облигации, на которой он построен) до частичной или условной защиты (где риски потери капитала вполне реальны).
Структурные продукты привязаны к цене на базовый актив, которым могут выступать акции или облигации компаний в сфере недвижимости, либо к фондам недвижимости, либо к индексу недвижимости (чаще всего, это NAREIT – индекс, включающий акции 20 крупнейших американских компаний в сфере недвижимости).
Продукты могут иметь стратегии на рост/падение/боковой тренд базового актива. Другими словами, совершенно не обязательно зарабатывать только при росте. В отличие от инвестиций в акции/облигации/фонды/индексные фонды напрямую, структурный продукт способен снизить риски просадки, обеспечить фиксированный купонный доход, но при этом он предполагает, что вы по умолчанию в нем остаетесь до конца срока. У продукта меньшая ликвидность, чем у инвестиций в акции/облигации/фонды напрямую (при выходе досрочно вы можете не получить тех результатов, на которые направлена стратегия структурного продукта). Обычно срок подобных продуктов – от 1 месяца до нескольких лет.
