В предыдущих статьях я упомянул несколько казусов нерационального поведения на рынке жилья. Когда дело касается покупки квартиры, люди ведут себя не как экономические агенты, описанные в теории микроэкономики, а в соответствие со своими инстинктивными (= психологическими) установками.
Очевидно, что получение квартиры в собственность сегодня – важнейшая экономическая цель подавляющего большинства россиян. Огромное количество людей стремятся к этому одновременно, хватая заветные метры при любой, малейшей возможности.
А там, где множество людей действуют в едином порыве (=одинаково), возникают интересные закономерности или даже, можно сказать, законы.
Один такой своеобразный закон я сегодня разберу. Это закон «понижения качества арендаторов». По мере того, как все больше людей отказываются от съема жилья, переезжая в собственную квартиру, качество тех, кто приходит им на смену, будет все ниже и ниже.
Давайте разберем суть его действия. На самом деле, схема здесь работает простая.
1.Как мы выяснили, большинство людей стремятся купить квартиры, не считаясь ни с логикой, ни с обстоятельствами. Из двух вариантов «снимать» или «купить», почти всегда выбирается второй вариант.
2.Купленные квартиры используются либо для собственного проживания, либо сдаются в аренду. Часть квартир могут простаивать, но их доля небольшая.
3. Все однажды построенное (и купленное) не уходит с рынка, т.к. квартиру нельзя «потребить» (точнее, это займет очень продолжительное время).
И есть еще одно, более слабое утверждение:
4. Система демографически замкнута (т.е. число домохозяйств постоянное – это сумма тех, кто живет в своем жилье и тех, кто снимает).
Очевидно, что если бы выполнялись все четыре условия, то неизбежно возникли бы пустующие квартиры, в которых бы некому было жить. Предположим, построен новый жилой комплекс. В соответствии с формулой «ни рубля дяде» бывшие арендаторы переедут в этот новый жк. Но кто будет жить в оставленных квартирах, ведь они никуда не исчезли?
То же самое, если человек уже живет в своей квартире, и покупает вторую, рассчитывая ее сдавать, возникает такой же вопрос – кто будет там жить?
Снижение ставки не поможет заселить квартиры (в замкнутой демографической системе), т.к. просто физически не найдется людей для этого. Если удастся кого-то переманить более низкой ставкой, то пустота образуется в другом месте.
Поскольку все четыре условия явно не выполнимы, одно из них – более слабое, четвертое – будет нарушаться. Попросту будет расти число домохозяйств, путем дробления существующих и пополнения домохозяйств путем миграции из других регионов. Качественные характеристики (платежеспособность, культура и др.) всех новых домохозяйств будут в среднем ниже существующих.
Точнее, будут задействованы два различных сценария для экономически сильных и слабых регионов:
А) в сильных регионах будет наблюдаться расширение домохозяйств при падении их качества (за счет дробления и миграции). Пустующих квартир там будет мало.
Б) в слабых регионах будет наблюдаться только дробление, но его будет недостаточно для заполнения всех квартир, в результате значительное их количество останется пустовать.
Теперь опишем немного подробнее происходящее в экономически сильных регионах (в качестве примера можно рассматривать Москву). Там, как уже сказано выше, будет наблюдаться рост числа домохозяйств за счет двух факторов:
А. Дробление. Например, несколько поколений, ранее живущих под одной крышей, начнут разъезжаться.
Б. Миграция (из экономически слабых регионов и из других стран). Мигранты, привлеченные снижение арендных ставок, начнут активнее переезжать в столицу.
Механика обоих процессов – А и Б – будет регулироваться арендной ставкой, точнее ее снижением в результате нового строительства.
Ведь было бы ошибкой полагать, что люди, покупающие жилье, влияют только на рынок купли-продажи. На рынок аренды они воздействуют, пожалуй, даже сильнее. Причем, не имеет значения – покупают ли они квартиры для собственного проживания или для последующей сдачи в аренду. И в том, и другом случае предложение арендного жилья растет, а спрос на него сокращается, арендная ставка снижается, а число домохозяйств растет.
Причем, ставка визуально снизится не так сильно, как пострадает качество и состав арендаторов.
Дело в том, что спрос на аренду эластичен по цене: достаточно небольшого снижения ставки аренды, чтобы многие из тех, кто ранее не мог снимать жилье, теперь получили такую возможность.
Не стоит думать, что произойдет лишь техническая смена одних арендаторов другими. Не забываем и то, что самые платежеспособные и качественные арендаторы всегда съезжают в первую очередь – т.к. первые получат возможность купить свое и «не платить дяде». Сегодня не так уж сложно накопить на первоначальный взнос по ипотеке, а мы видели, что приоритет покупки очень заметен для большинства людей.
На место съехавших будут вселяться менее обеспеченные и респектабельные. Однако рано или поздно, и они купят свою квартиру. В конечном счете, останутся маргиналы и вновь прибывшие мигранты, у которых заведомо не хватает денег на покупку собственного жилья.
Арендная ставка всегда играла роль экономического, социального и демографического регулятора. По сути, это барьер, который сдерживал миграцию. Не секрет, что зарплаты в Москве существенно выше, чем в регионах и странах СНГ и только высокая стоимость аренды мешала неограниченному перетоку людей. Бурное строительство и желание иметь свое жилье нарушило баланс и привело к тому, что я называю «законом понижения качества арендаторов».
Понижение качества арендаторов на практике будет выражаться в следующих, малоприятных для арендодателей вещах:
- Снижение платежеспособности арендаторов
- Изменение состава (все больший процент неславянского населения)
- Проблемы с сохранением квартиры в товарном состоянии
- Трудности с выселением жильцов
Подписывайтесь на наш независимый канал о недвижимости!
