Москва и Подмосковье давно страдают от затоваривания недвижимости, и дополнительные 25 млн кв. м жилья, которые введут в ближайшие годы, еще более ужесточат конкуренцию между застройщиками. При этом доходы населения в лучшем случае стагнируют, а ипотека может подорожать. В такой ситуации цены будут только падать.
Несмотря на рост спроса в среднем по рынку (за семь месяцев 2018 года количество договоров долевого участия в Москве увеличилось на 46%,) объем предложения новостроек в столице не снижается. Скорее, наоборот: если в конце 2015 года на рынке Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД продавалось примерно 1,15 млн кв. м новостроек, то в конце июля 2018-го – 1,73 млн кв. м. К такому выводу пришли специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru».
При этом общий объем предложения на первичном рынке Москвы и области остается стабильным (на уровне 7−7,5 млн кв. м) за счет снижения объемов нового строительства в Подмосковье, прежде всего дальнем и среднем.
Причина затоваривания – огромные объемы нового строительства в Москве, существенно превышающие объемы поглощения. Из-за того что московские застройщики строят значительно больше, чем продают, на рынке растет доля готового первичного жилья. По данным «ИРН-Консалтинг», во II квартале 2018 года доля готовых новостроек между ТТК и МКАД составила 34% против 30,2% годом ранее. За год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%, квартир – на 18,6%, а квадратных метров – на 21%.
Многие рассчитывали, что объем предложения достигнет пика в I половине 2018 года, перед вступлением в силу поправок к закону о долевом строительстве, серьезно ужесточающих контроль над деятельностью застройщиков, а затем пойдет на спад. Однако уже в июле объемы нового строительства вновь резко выросли: только в «старой» Москве, без учета элитного центра, стартовали продажи в 26 новых корпусах. А в целом, по данным Москомстройинвеста, на территории столицы девелоперы в июле получили разрешения вывести на рынок 42 новостройки.
Все дело – в нюансах обновленного 214-ФЗ: чтобы строить и продавать квартиры по старым правилам, девелоперам не обязательно было выводить проект на рынок до 1 июля 2018 года – достаточно было до часа Х получить разрешение на строительство. Этим застройщики и занимались: за первые шесть месяцев 2018 года в Москве было выдано разрешений на возведение 17,7 млн кв. м жилья против 4 млн кв. м в I полугодии 2017 года. Еще 7,23 млн кв. м жилья можно построить по выданным за январь − июнь 2018 года разрешениям в Московской области. Для сравнения: в I полугодии прошлого года подмосковные власти выдали разрешений на 1,3 млн кв. м жилья.
Таким образом, мы получаем дополнительные 25 млн кв. м новостроек плюс к тем миллионам еще не введенных в эксплуатацию квадратных метров, разрешения на строительство которых были получены до 2018 года.
При этом динамика доходов населения, резко упавших в кризис 2014 года, по-прежнему остается отрицательной. По итогам 2017 года реальные располагаемые доходы москвичей сократились на 1,4% по сравнению с 2016 годом. В 2018 году после небольшого роста в связи с выборами (за счет повышения выплат бюджетникам и пенсионерам) показатель вновь упал в мае – сразу на 12% относительно прошлого года.
В последние два года главным драйвером спроса на жилье была ипотека, вернее – очень быстрое снижение ставок по кредитам. Однако, учитывая угрозу новых американских санкций, ЦБ, по-видимому, достаточно скоро будет вынужден повысить ключевую ставку.
В результате, как прогнозирует Irn.ru, средний по рынку уровень цен будет снижаться примерно на 5−7−10% в год, и концу 2020−2021 годов просядет еще примерно на 15−20%,. Перехода рынка к устойчивому росту цен можно будет ждать еще примерно года через два, после того как рассосется избыток предложения.
