Желание улучшить свои жилищные условия появилось у меня 4 года назад. И так как собственных наличных средств накопила не очень много, то выход только один — взять ипотеку на покупку квартиры у банка.
Я понимала, что, ипотека — удовольствие не из дешевых, но, как правило, платить долгие годы, но за «свое», лучше, чем отдавать деньги каждый месяц чужому дяде за съем жилья.
Решающим фактором для меня стало то, что стоимость недвижимости постоянно растет.
В общем, я решилась, даже выбрала себе новостройку.
Ипотеку решила оформлять в сберегательном банке
Сначала нужно получить одобрение банка на получение ипотечного кредита, знать сумму, которую он вам одобрил.
Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком заявки, мне понадобился только паспорт, так как я уже имела зарплатную карту Сбера, никаких справок 2-НДФЛ брать на работе не пришлось.
На 100 % получат одобрение на получение ипотечного кредита граждане, если :
· большая официальная заработная плата
· чистая кредитная история
· большой первоначальный взнос
· сумма запрашиваемого кредита невелика
· есть недвижимое имущество (несколько квартир в вашей собственности, загородный дом будут гарантом выдачи кредита)
Выбирая банк, в котором вы планируете получить кредит на жилье, сразу обращайте внимание на процентную ставку. Вроде бы логично и все это понимают. Чем меньше ставка по кредиту, тем лучше и выгоднее для вас. Но, многие не предают особого значения минимальной разнице, которая может быть у различных банков.
Допустим, 12% и 12,5% — вроде бы как разница не большая. Ну что могут решить какие-то 0,5%? А между тем, нужно помнить, что кредит вы берете на долгие годы. И такая мизерная разница на длительном периоде способна дать вам серьезную переплату.
Пример. Ипотека на 3 млн рублей, на 20 лет. Разница в 0,5% выльется в дополнительную переплату в 210 000, ну а если вы решите взять кредит на 30 лет, то уже дополнительно потратите 450 000 рублей.
Если вы получаете зарплату именно в рублях, то и ипотека должна быть именно в рублях. Иначе вы рискуете при росте курса значительно попасть на дополнительные расходы.
Вспомните кризис 2008 года, когда стоимость доллара взлетела на 30-40%. Многие тогда потеряли квартиры, так как не смогли выплачивать выросшие на этот же процент ежемесячные платежи по кредиту.
Кроме того, вслед за ростом курса доллара автоматически увеличивается и долг банку. И за квартиру, которая стоила 3 млн. рублей вы будете должны банку уже 6-7 миллионов.
Золотое правило гласит: «платежи по кредиту не должны превышать 30% вашего семейного дохода». Но многие имеют кредиты которые съедают 50% и даже 70% их совокупного дохода в надежде на светлое будущее: зарплату должны увеличить, в должности повысят, найду другую более доходную работу.
Я, когда общалась с менеджером в банке, попросила сделать распечатку ежемесячных платежей, чтобы понять, смогу ли я «потянуть» такую оплату.
Не нужно забывать, что мы сможем заболеть или лишиться работы. Надо понимать, что такой платеж не будет убийственным для бюджета.
Просчитав в уме, сколько денег мне нужно брать в кредит, я накинула еще 300 000 рублей, так как понимала, что при сдаче квартиры нужно будет делать ремонт, а на него у меня денег нет, и придется брать потребительский кредит, а это 15%-16%, т.е. больше, чем ипотечные
Покупая квартиру, старайтесь избегать объектов, которые в дальнейшем будет трудно продать. Даже если вы и не планируете этого в данный момент. Всякое в жизни случается и лучше предвидеть такую ситуацию заранее.
Какие квартиры трудно продать?
· в старых домах, построенных более 25-30 лет назад. Пока вы выплачиваете ипотеку дом еще более устареет. А банк обычно не дает кредиты на квартиры, построенные более 40 лет назад;
· в «плохом» районе;
· в непосредственной вблизи оживленного движения;
· первый и последний этаж;
· по соседству с заводами, промышленными производствами;
· с плохой инфраструктурой;
· вдали от общественного транспорта.
И даже если вам предлагают достаточно привлекательную цену за квартиру, сто раз подумайте — а стоит ли она этого? Продавая ее в дальнейшем, вы также будете снижать цену и не факт, что найдется покупатель.
Спрос на недвижимость (и цены) начинает расти в конце лета и до Нового года. Далее начинается спад. Покупателей мало и цены начинают немного снижаться.
Самое лучшее время для покупки — это «мертвый сезон» — с середины весны и до осени. Здесь продавцы в виду отсутствия покупателей готовы значительно снижать цену. И как говориться еще и «торг уместен». Можно снизить первоначально заявленную стоимость квартиры на несколько десятков, а то и сотен тысяч. Это, конечно, касается покупки вторичного жилья.
В поисках квартиры вы в большинстве случаев будете натыкаться на риэлторов, конечно это их работа. Они за нее деньги получают. Но эти деньги вы заплатите из своего кармана. Как правило, они накидывают на первоначальную стоимость квартиры «свои» 50-100 тысяч и более. Если получится, выйдите на хозяина квартиры напрямую. Тем самым сэкономив на «риэлтерской» комиссии.
Я сильно не волновалась, покупая новостройку, так как гарантом сделки выступает банк, который сам проверяет благонадежность застройщика, готовит договор купли-продажи и прочие документы.
После того как взяли квартиру в ипотеку, сделали ремонт и закупили все необходимую мебель и технику пора задумываться как можно рассчитаться с ипотечным кредитом досрочно. Вот здесь то пригодятся мои советы.
Совет 1: внося ежемесячный платеж, я оплачивала большую сумму, чем было указано в договоре, и сразу же просила оператора банка сделать мне перерасчет. Банк это делает без разговоров, только не все об этом знают, ведь многие просто оплачивают больше, не требуя перерасчета, и эти деньги просто остаются на счету до следующего платежа. Если Вы делаете сразу перерасчет, то снижается процент, и, соответственно, снижается сумма общего платежа. Например, при ипотеке в 12% годовых за каждую переплаченную 1000 рублей сумма общего платежа снижается на 100 рублей, и через несколько месяцев вы почувствуете разницу.
Совет 2: ежегодно оформляйте налоговый вычет и полученные деньги опять запускайте в счет оплаты ипотеки, требуя сделать перерасчет по оплате.
Выполняя эти два условия, можно не напрягаясь за 1 год ощутимо снизить ежемесячную оплату.
Так, я выплатила ипотечный кредит за 4,5 года, снизив ежемесячную сумму оплаты с 29800 до 5000 рублей.
