Покупке квартиры на этапе строительства сопутствует большое количество рисков. Все мы боимся что дом могут не достроить, нечестные продавцы обманут (особенно, если покупать не по ДДУ) и многое другое. Но есть ряд подводных камней, о которых мало кто думает во время покупки, среди них возможное изменение площади квартиры
В договоре долевого участия прописывается проектная площадь квартиры, но эта цифра не может быть окончательной. В процессе строительства реальная площадь квартиры может измениться как в большую, так и в меньшую сторону.
Заранее невозможно просчитать точную площадь. Чаще всего несоответствие проектной площади и фактической встречается в монолитных домах и может достигать 4-5 кв.м. Если учесть, что средняя цена 1 кв.м. в Москве более 100 000 рублей, то такое увеличение площади "влетит в копеечку".
Кому платить?
214-ФЗ вынуждает застройщика отражать в договоре условия, при которых возможно изменение стоимости квартиры, как правило, цена договора может меняться только в случае отклонения фактической и проектной площади. Формулировка может быть любой, но смысл таков:
Таким образом, если площадь квартиры увеличилась - дольщик обязан заплатить застройщику за эти "лишние метры" (сумма доплаты рассчитывается исходя из стоимости кв.м. по договору), если площадь уменьшилась - застройщик должен вернуть дольщику "лишние деньги".
Все застройщики сходятся в одном: при изменении площади квартиры ее стоимость может быть изменена. А дальше есть разные варианты развития событий:
- договором устанавливается максимальное значение отклонения площади, при котором никто никому ничего не должен. К примеру, отклонение 0,5 кв.м. или 1 кв.м. ничего не значит, никаких финансовых претензий ни у кого нет. Величина отклонения может быть выражена и в процентном соотношении.
- Вне зависимости от того, насколько изменилась площадь, производится перерасчет цены. То есть, даже при незначительном изменении площади 0,1 кв.м. застройщик в праве требовать доплаты/дольщик в праве требовать возврата части уплаченных денег.
- При увеличении площади квартиры дольщик обязан доплатить застройщику стоимость этих метров, а вот при уменьшении площади застройщик никому ничего не должен. Это самый несправедливый пункт договора, поэтому если ваш застройщик включил его в шаблон своего договора - сделайте все возможное, чтобы его изменили.
Платить не буду!
Очень популярный поисковый запрос на эту тему: как не платить за лишние метры. Самый "дельный" совет:
Изучить договор и выяснить зависит ли оплата от количества метража.
По-моему, это и так очевидно. Хотя, лишним не будет.
"Не платить" можно лишь в некоторых случаях:
1. Расторжение договора через суд в одностороннем порядке
214-ФЗ признает изменение площади квартиры более чем на 5% существенным, что позволяет обратиться в суд для расторжения договора в одностороннем порядке. В этом случае застройщик должен вернуть ваши денежки и проценты за их использование. Но сможете ли Вы снова купить квартиру с такими же характеристиками за эти же деньги?
2. Результаты обмеров БТИ ошибочны.
Всем людям свойственно ошибиться, возможно ошибся и кадастровый инженер, производящий обмер. Однако, в этом случае нельзя просто отказаться от оплаты: ваша беготня с рулеткой по квартире не даст никаких результатов: ни ваши обмеры, ни обмеры специалиста со стороны никто учитывать не будет. Вам придется принять квартиру (а без доплаты лишних метров это невозможно) и только после оформления права собственности обратиться в БТИ для проведения повторного обмера и уже после этого, в случае подтверждения "ошибки" обратиться в суд и вернуть свои деньги.
3. Договориться с застройщиком.
Такое редко, но возможно. Например, в случае задержки сроков передачи ключей можно договориться с застройщиком о том, что вы не будете претендовать на выплату неустойки за задержку, а застройщик не будет требовать с вас доплату за увеличившуюся площадь квартиры. Главное - все договоренности должны быть на бумаге и обдуманными: возможно сумма доплаты в десятки раз меньше возможной неустойки.
Уловки застройщиков:
- Занижение цены
Чем ниже цена, тем лучше продаются квартиры. Поэтому нечестный застройщик может намеренно указать меньшую площадь квартиры на плане, а после окончания строительства потребовать доплату.
- Фокус-покус.
Легким движением руки квартира с балконом превращается в квартиру с лоджией. Фактически площадь не меняется, а вот понижающий коэффициент у лоджии выше, поэтому и платить придется больше. Это явление крайне редко, но все же встречается.
Подписывайтесь, чтобы не упустить что-то новенькое и не забывайте ставить ♥♥♥ и делиться с друзьями.
Также на эту тему: